외국인의 벨기에 부동산 투자 관련 규정 및 세제

 

작성일자 : 2008.10.1.

브뤼셀 코리아비즈니스센터

최광희 ckchoi@skynet.be

 

 

□ 벨기에는 연방정부와 3개의 지방정부(플란더스, 왈로니아, 브뤼셀 지방정부)로 구성된 연방국가체제이며, 세금과 행정적 규정이 지방정부마다 다르므로 구체적인 세율 자체는 지방정부별로 다름.

 

□ 내외국인 차별 여부 및 다른 제한조치

 

 ○ 벨기에에서는 부동산(토지, 건물) 소유에 있어서 내국인(국내법인)에 비해 거주 또는 비거주 외국인(또는 법인)에 대한 차별 규정이 없음. 예를 들어, 비거주 외국인에게 영주권 취득이나 정부기관의 특별한 허가 등을 요구하지 않음.

 

 ○ 외국인법인 부동산 소유 시 법률적 제한 사항 관련

  - 부동산 처분 시 송금 제한 없음.

  - 취득 후 일정 기간 내 매매 및 처분 불가능 등의 제한 없음.

 

☐ 부동산 취득 시의 소요 비용

 

 ○ 토지

  - 토지 취득비용에는 토지가격+행정비용+공증 비용+등록세가 포함됨(행정비용이란, 각 행정기관에 인지세나 등기소 등록비 등을 의미).

 

 ○ 건물

  - 신 건물 취득비용 : (부지가격 + 등록세)+(건물가격+부가가치세 21%)+공증비용+행정비용이 포함됨.

  - 기존 건물 취득비용 : 부지를 포함한 건물가격+등록세+공증비용+행정비용

 

 ○ 공증비용 : 공증인별로 다르나, 통상 가격의 1% 내외에서 형성되고 있음.

 

 ○ 부가가치세

  - 신건물과 개축공사 규모가 커 신축 건물로 간주되는 개축건물 매매에만 적용되며, 기존 건물에는 적용되지 않음. 첫 건물 점유일부터 2년째 되는 해 12월 31일까지를 신 건물로 간주함.

 

 ○ 등록세 : 부동산 등록세율은 부동산 가격에 기준하며, 지방에 따라 다소 차이가 있음.

  - 왈로니아와 브뤼셀 지방에 소재한 부동산의 등록세율 : 12.5%

  - 플란더스지방에 소재한 부동산의 등록세율 : 10%

   · 단, 부동산 거래업체가 매입할 경우 등록세는 5%(브뤼셀에 소재한 부동산의 경우 8%). 한편, 등록세율의 혜택을 받은 부동산 거래 업체는 매입 10년 내에 매매해야 함.

 

사례 1 : 매입가 50만 유로의 부동산(건물)을 취득할 때 드는 비용   - 인지비 등 행정 비용 : 595유로   - 공증인 비용 : 2591.65유로   - 등록세 : 6만2500유로(왈로니아·브뤼셀 지방 소재 경우)   - 토지대장(등기소) 등록비 : 매매가격에 따라 다르며, 50만 유로의 경우 8785유로

 

☐ 부동산 보유시 관련 세제

 

 ○ 부동산 보유자는 매년 보유세를 지불함.

 

 ○ 부동산 보유세는 부동산이 소재한 구청이 추정한 가상 임대비를 기초로 하며, 기본 세율은 각 지방에 따라 다름(기본 세율은 지방정부 소관으로 지방정부가 세율을 정하고 수정할 수 있음).

 

 ○ 보유세율에는 각 지방의 기본 세율에 주·구청 세율(centimes addtionnels 이라고 부름)이 추가됨. 주·구청세율은 주·구청마다 차이가 있음.

 

각 지방의 부동산 보유세 기본 세율(%)

플란더스	왈로니아	브뤼셀
2.5	1.25	1.25

 

사례 2 : 브뤼셀에 소재한 부동산 보유세율은 다음과 같음.   - 기본세율 1.25%+[주·구청세 : 1.25x 3.000 centimes additionnel(즉 1.25x(3000 x 1/100) = 37.5%)] = 38.75%임.   - 예를 들어 주택 가상 임대비가 1000유로인 경우, 보유세율은 387.5유로임.

 

☐ 부동산 처분 시 관련 세제

 

 ○ 부동산 처분과 직접 관련된 세제는 없으며, 처분자의 소득으로 간주됨.

  - 즉, 부동산 처분으로 발생한 소득에 대해 법인의 경우에는 법인세가 적용되고, 개인에 대해서는 개인 소득세가 적용됨(법인 명목 세율 33.99%임).

  - 예외적으로 개인의 경우 부동산 취득일로부터 5년 내 매매했을 때 차액(매매 가격이 본인이 살 때의 가격보다 높을 경우 그 차액)에 대해서만 소득세가 적용되고, 취득일로부터 5년이 지나서 매매할 경우는 소득세 부과대상에서 제외됨.

 

□ 외국인이 부동산 매입 시 주의할 점

 

 ○ 매입 대상을 선택한 후 일정 조건 하에 매매자와 매입 의향서로서 가계약을 체결하는 것이 유리함. 가계약서에 나열한 일정 조건이 충족되지 않을 경우 문제없이 해약할 수 있기 때문임.

 

 ○ 판매자에게 선취 매입권을 미리 알려두는 것이 중요함. 일정기간 동안 사전에 정한 가격에 살 수 있는 권리를 확보함으로써, 안심하고 투자 절차를 진행할 수 있기 때문임.

 

☐ 부동산 거래 방법

 

 ○ 다음과 같은 두 가지 방법 중 자유로이 선택할 수 있음.

 

 ○ 매매자와 매입자 간 직접 거래

 

 ○ 부동산 중개인을 통한 간접 거래

  - 일반적으로 중개인 수수료는 3%+부가가치세(21%)이나, 부동산 매입가에 따라 2~4% 수준임. 중개인 수수료는 파는 사람이 지불하는 것이 원칙임.

 

☐ 자금조달방법

 

 ○ 부동산 투자가는 자기 자본으로 자금을 조달하거나, 혹은 부동산을 저당잡히고 은행으로부터 대출을 받아 자금을 투자할 수도 있음. 대부 조건은 은행과의 협상에 의해 정해짐.

 

 ○ 건물 건축업자는 고객에게 선불을 요구할 수 있으나 건축비의 5% 이상을 요구할 수 없으며, 나머지는 건축 추진 상황에 따라 단계적으로 분할 지불됨.

 

 ○ 부동산 개발업자는 반드시 건물입지를 소유할 필요는 없음. 건물입지 소유자가 별도로 있을 경우, 부동산 개발업자는 제3자가 소유하고 있는 건물입지에 건축할 권리만을 소유하는 셈임. 이 경우 건축업자는 땅 소유자에게 권리금을 지불함(땅 가격의 0.20%).

 

 ○ 한편, 외국인 부동산 투자자는 현지 부동산 투자회사(SICAFI : Société d'investissement à capital fixe immobilière) 설립을 통해 현지에서 자금을 모집할 수 있는데, 이 방식이 세제 면에서도 유리해 외국인의 부동산 투자 방식으로 선호되고 있음. 부동산 투자회사는 부동산에 한정된 사업단체임.

 

☐ 부동산 투자회사 설립 조건

 

 ○ 벨기에 금융감독위원회(CBFA: Commission Bancaire, Financière, et des Assurances)의 설립 승인을 받아야 함.

  - 주식회사형태의 벨기에 법인이어야 함.

  - 최소 자본금은 125만 유로이며, 전액 불입해야 함.

  - 자본 모집 시 증권시장에 상장해, 유가증권 발행을 통해 공개 자본을 모집해야 함.

 

 ○ CBFA에 제출해야할 서류

  - 경영자(2인)와 회계담당자 관련 서류(이력서, 범죄경력 증명서 등)

  - 최소 투자 예산액(적어도 2년간 투자정책을 실현할 수 있는 금액)

 

 ○ CBFA에 통보해야 할 내용

  - 지사보유 여부

  - 투표권 10% 이상 보유 주주 명단

  - 회계 및 행정 구조와 행정기술에 대한 서류

  - 최소 3년간 재정 계획서

  - 부동산 평가 전문가 리스트와 그들과의 계약서

 

☐ 부동산투자회사에 대한 세제

 

 ○ SICAFI에 대해서는 다음과 같은 여러 세제 혜택이 부여되고 있음.

 

 ○ 특별한 법인세 소득 기준이 적용돼, 실질적으로 법인소득세가 거의 면제됨.

  - 원칙적으로는 SICAFI에도 법인세의 정상 세율(33.99%)이 적용되나, 과세 소득 기준이 일반 법인의 과세소득기준과는 달리 대폭 완화돼, 경영이 우수한 부동산 투자업체는 실상 법인세를 거의 지불하지 않음.

 

 ○ 동산 소득에 대한 소득세 면제

  - 벨기에에서 발생한 배당금에 대해서는 소득 공제(15%)가 적용되나, 일반적으로 SICAFI의 과세 소득이 제로이므로 배당금에 대한 공제액이 환불됨.

 

 ○ 이중과세방지 협정국과 이중과세방지 혜택을 받을 수 있음.

 

 ○ 부가가치세 면제

 

 ○ 등록세 : 0.5%

 

 

자료원 : 벨기에 경제부, CBFA