시베리아, 주요 도시 부동산시장 동향

- 주민의 소득증가, 모기지 대출 이용 증가로 신규 아파트 수요 큰 폭 증가 -

- 공급 부족에 따른 가격 폭등으로 대규모 아파트 건설 프로젝트 활발히 추진 중 -

 

보고일자 : 2008.5.21.

채승완 노보시비르스크무역관

ericchae@kotra.or.kr

 

 

최근 시베리아 지역 부동산 시장이 큰 폭으로 발전하고 있는 가운데 특히 주택 건설시장은 높아진 수요에 대응하기 위해 시베리아 주요 도시 전역에서 각종 대규모 개발 프로젝트들이 활발히 추진되고 있어 노보시비르스크 등 서 시베리아 주요 도시의 최근 부동산 동향을 정리해봄.

 

□ 서 시베리아 지역 부동산시장 동향

 

 ○ 2007년 서 시베리아 주요 도시에서는 대부분 지난해 대비 15~20%의 주택건설 증가를 보여, 주택 건설사업이 활발한 것으로 나타나고 있음. 이 중 123만 s/m의 주택이 건설된 노보시비르스크를 비롯해 크라스노야르스크·케메로보·옴스크 지역이 규모 면에서 많았으며, 이르쿠츠크 지역은 전년대비 서 시베리아에서 가장 높은 증가율을 보임.

 

2007년 서 시베리아 지역별 주택 건설현황

            (단위 : 천 s/m)

지역	전체		공공부문		개인부문
	단위	전년대비 증감률	단위	증가율	단위	증가율
시베리아 전체	6,830.9	25.7	1,052.6	34.8	2 532,4	26
Altai Republic	52.3	10.7	36.1	8.3	37.1	35.4
Buryat Republic	269.4	23.9	94.2	43.8	198.4	37.3
Tyva Republic	33	36.9	15	111	28	29.6
Khakas Republic	161.6	17.1	7.7	-9.4	100	24.1
Altai Region	598.6	35.8	195.9	34.4	361.8	37.4
Krasnoyarsk Region	1,134.9	26.3	148.1	66.9	295.1	44.2
Irkutsk Region	576.8	74	67.4	25.5	140.9	22.5
Kemerovo Region	1,010.8	26	154.7	18	438.8	20
Novosibirsk Region	1,230	14.6	76.7	16.6	374.1	8.7
Omsk Region	1,103	21.7	188.5	69	401.4	30
Tomsk Region	438.8	17.2	36.4	0.9	99	10.9
Chita Region	221.7	23.8	31.9	16.8	57.8	27.5

자료원 : http://sssib.ru

 

 ○ 2007년 상반기 신규 아파트의 서 시베리아 평균 가격상승률은 25%를 초과한 것으로 나타났으며, 주민의 소득 확대 및 모기지 대출 이용자 증가에 따라 아파트 수요가 늘어나면서, 향후 2~3년간 이러한 현상이 지속될 것으로 전망되고 있음.

 

□ 노보시비르스크 주

 

 ○ 2007년 노보시비르스크주 에서는 약 120만 s/m의 주택이 새로이 건설됐으며, 이 중 절반은 벽돌, 17%는 골격구조 타입, 16%는 판넬 방식으로 건설된 것으로 조사됨.

 

노보시비르스크 주 주요 건설업체 현황

번호	회사명	2007년 시공 규모(천 s/m)
1	Sibir-Razvitie	80
2	Duskus-plus	48.6
3	Energomontazh	34.1
4	Krasnoobsk.Montazhspetsstroy	32.19
5	ZAO Stroitel	28.4

자료원 : http://com.sibpress.ru

 

 ○ 노보시비르스크주 정부 관계자에 의하면, 2008년에도 약 140만 s/m의 신규 아파트가 건설될 전망으로, 노보시비르스크 지역은 향후 3~4년간 매년 약 7~10% 정도의 신규 아파트 건설 증가가 예상되고 있음.

 

 ○ 부동산 리서치 업체인 Sibakademstroy-nedvizhimost사 Golovanov Fedor 대표에 따르면, 노보시비르스크 아파트 가격은 2006년 여름 시즌 높은 증가를 보인 이후 정체를 보이다 2007년 상반기 다시 가파른 가격 상승이 이뤄졌으며, 아파트 공급 증가에 따라 2007년 하반기부터는 다소 안정적인 모습을 보이고 있음.

 

노보시비르스크 주 주요 지역별 s/m당 아파트 평균 가격(2007년 6월 기준)

지역구분	s/m당 평균 가격 (단위 : 천 루블)	2007년 상반기 가격 증가율(단위 : %)
Zheleznodorozhniy	67.30	26
Central	66.38	26
Zaeltsovskiy	59.86	30
Leninskiy	54.52	25
Oktyabrskiy	54.33	31
Sovetskiy	54.20	29
VASHNIL	54.03	55
Dzerzhinskiy	52.59	27
Kirovskiy	52.06	30
Kalininskiy	50.52	26
Pervomayskiy	42.75	44
Novosibirsk	55.15	26.5

자료원 :  http://www.sasn.ru

 

 ○ 2008년 1/4분기 노보시비르스크 주 신규 아파트 평균가격은 2007년 4/4분기 대비 1.6% 소폭 증가한 s/m당 5만250루블을 기록함.

 

2008년 노보시비르스크 주 주요 지역별 s/m당 신규 아파트 평균가격

자료원 : http://www.analitix.ru

 

 ○ 이 지역 아파트 단지 개발의 주요 특징으로는 기존 도심지역에 대한 공급 확대 외에도 최근에는 저개발 지역에 대한 공급이 증가하기 시작했다는 점이며, 가격 인상폭의 경우 향후 몇 개월간은 월 1~1.5%의 소폭 인상에 그칠 것이며, 매년 높은 수요를 보이는 시즌인 3/4분기에 다소 가격 변동폭이 커질 것으로 예상됨.

 

□ 크라스노야르스크 주

 

 ○ 2007년 크라스노야르스크 지역에는 당초 정부 예상치를 13% 상회한 113만4000s/m의 신규 주택이 건설됐으며(크라스노야르스크 시에는 7만6200s/m 건설됨), 올해에도 신규 주택공급이 큰 폭으로 확대될 것으로 전망되고 있음.

 

크라스노야르스크 주 주요 건설업체 현황

번호	회사명	2007년 시공규모(천 s/m)
1	Monolitholding	127
2	Firma Kulbitstroy	119
3	PSK Sibiryak	102
4	UKS of Krasnoyarsk	78
5	PSK Souz	48

자료원 : http://com.sibpress.ru

 

 ○ 크라스노야르스크 시는 서 시베리아 지역에서 최근 주택 가격 상승률이 가장 높은 도시로, 2007년 한 해 동안 아파트 가격이 70.6% 상승함. 가격 상승의 원인으로는 주민의 소득증가 및 모기지론 확산으로 보고 있음.

 

 ○ 최근 아파트 가격의 급격한 인상으로 일부지역에서는 투기 현상도 나타남에 따라, 시 당국은 투기 단속에 전념하는 한편, 주택 가격 불안정의 근본 요소인 신규 주택 공급 확대를 위해 심혈을 기울이고 있는 상황임.

 

□ 옴스크 주

 

 ○ 2007년 옴스크 지역에서는 2006년보다 약 20% 증가한 110만 s/m의 신규 주택이 건설됨. 주요 건설사들로는 DKS Stroybeton, SK KSM, Domostroitelniy kombinat 등이 있음. 옴스크 시 계획에 따르면, 향후 2009년도까지 매년 115만 s/m, 2010년 130만 s/m, 2015년까지 매년 150만 s/m의 신규 주택 건설이 예정돼 있음.

 

옴스크 주 주요 건설업체 현황

번호	회사명	2007년 시공규모(천 s/m)
1	DKS Stroybeton	120.3
2	Construction company KSM	55.2
3	Domostroitelniy kombinat	51.9
4	Zavod sbornogo zhelezobetona	47.5
5	Stroitelno-montazhniy trest N2	33.2

자료원 : http://com.sibpress.ru

 

 ○ 옴스크 시의 경우 2007년 신규 주택 공급이 확대돼 신규 공급 주택가격이 30% 증가함으로써, 다른 지역에 비해 비교적 안정세를 보인 것으로 나타남. 현재 기존 아파트의 경우 s/m당 평균 4만4000루블, 신규 아파트의 경우 s/m당 3만5000루블을 기록하고 있음.

 

□ 케메로보 주

 

 ○ 2007년 케메로보 주는 처음으로 신규 주택 공급량이 100만 s/m 초과한 상황으로 전년대비 25% 증가한 101만 s/m에 달했으며, 주도인 Novokuznetsk시에서는 23만 s/m를 기록함. 1만6000가구가 신규 아파트를 구입했고, 이 중 3100가구가 모기지 대출 및 국가 보조금을 받은 것으로 나타나, 이 부분은 전년대비 23% 증가한 것으로 나타남.

 

 ○ 주요 건설업체들은 Novokuznetskiy domostroitelniy konbinat·Kemoro SK SDS-Story·Kemerovo Progrand·Promstroy·Berezovskshahtstroy 등이 있으며, 특히 Promstroy사는 러시아 연방 최대 규모 복합공단 조성 프로젝트 중 하나인 Lesnaya Polyana의 주 시공업체임.

 

 ○ 2008~10년 기간 중에는 총 약 420만 s/m의 신규 주택 건설이 추진되고 있음.

 

옴스크 주 주요 건설업체 현황

번호	회사명	2007년 시공규모(천 s/m)
1	Novokuznetskiy domostroitelniy kombinat¡ Novokuznetsk	70
2	SK SDS  Stroy Kemerovo	55
3	Progrand Kemerovo	45
4	Promstroy Kemerovo	39
5	Berezovskshahtstroy Berezovskiy	26

자료원 : http://com.sibpress.ru

 

 ○ 케메로보 지역의 2007년 말 신규 아파트 평균가격은 s/m당 3만9600루블이었으며, 기존 아파트의 경우 s/m당 4만5760루블을 기록함.

 

□ 전망 및 시사점

 

 ○ 현지 전문가 의견에 따르면, 위에서 언급된 바와 같이 시베리아 지역의 활발한 주택공급 상황을 감안할 시 전년도와 같은 가파른 가격 상승은 없을 것으로 예상되나, 주민들의 소득이 높아지고 활발한 모기지 담보 대출 이용으로 향후에도 연간 10~15%의 부동산 가격 상승이 전망되고 있음.

 

 ○ 노보시비르스크·크라스노야르스크 등 주요 대도시를 비롯한 서 시베리아 지역은 현재 도로 등 인프라 시설·비즈니스 센터·아파트 단지 건설 등 각종 건설 프로젝트가 활발히 추진되고 있고, 향후에도 이러한 추세는 지속될 것으로 전망되고 있음. 관련 제품인 건설용 시멘트·벽돌 등 건설자재의 부족현상이 나타나고 있는 상황임.

 

 ○ 이에 따라 벽돌 및 시멘트 생산 공장 프로젝트 등 플랜트 진출이 향후 3~4년간 활발히 진행될 것으로 전망되며, 부유층 위주로 고급 아파트에 대한 수요도 증가하고 있어, 아파트 건설시장도 비교적 전망이 좋은 것으로 평가되고 있음.

 

 ○ 그동안 러시아를 포함한 CIS 지역에서는 러시아의 수도권 및 극동지역·카자흐스탄 등 중앙아시아 위주로 국내 건설업체의 진출이 이뤄지고 있으나, 위 자료에서와 같이 서 시베리아 지역 건설시장도 최근 활발히 발전을 거듭하고 있어 관심을 갖고 지속적으로 진출 가능성을 타진해볼 필요가 있음.

 

 

자료원 : com.sibpress.ru, www.sasn.ru, 무역관 보유자료 등