정부의 토지용도 변경, 보상범위는 어디까지?

 - 공업용지에서 상업용지로 변경통보 시 대응 Q &A -

보고일자 : 2007.12.20.

이은화 상하이무역관

shanghai@kotra.or.kr

□ 2004년 강소성 A시 B촌 관리위원회와 계약을 하고 2005년 건물 공사를 마무리했으나, 건설대행업체와의 문제로 준공 후 건물허가 준비과정이 지연됐음. 절차 진행 도중 점유토지가 상업용지로 변경이 내려진 상태라는 통보를 받아 급히 방산증 관련 서류를 작성해 B촌에 제출했을 시 토지 및 건물에 대한 보상을 받을 수 있는지 여부

□ 중국 법률에 근거해 공공이익의 수요가 아니면 외상투자기업을 이전할 수 없음. 먼저 토지양도계약에 다음 내용이 있는지 확인 필요

 ○ 정부가 원 토지이용계획을 수정하면 기존 건축물에는 영향을 미치지 않으나, 점유자가 건축물을 재건, 및 보수하고자 하거나 계약기간이 만료해 연장신청 시에는 수정된 토지이용계획에 근거해 처리

 ○ 양도인은 인수인이 합법적으로 취득한 토지사용권에 대해 토지사용 기한만료 전에 회수하지 않음. 특수한 경우 사회공공이익 수요의 전제조건에 근거해 토지사용권을 회수하며, 양도인은 반드시 법정 절차에 근거 후 허가하고, 회수 시 토지 내 건물·기타 부속물의 가치와 남은 유효기간 토지사용권 가격으로 인수인에게 보상해야 함.

□ 계약서 중 상기 조항이 포함될 경우 정부는 사회공공이익 수요(예를 들어, 교통도로 건설, 도시녹화 등)에 근거해 기업이전을 요구할 권리가 있음.

□ 기업이전 시 통상적으로 정부가 보상해 주는 부분은 다음과 같음.

 ○ 토지 가격(평가기관에서 평가한 가격을 기준으로 함.)

 ○ 건축물 가격(평가기관에서 평가한 가격을 기준으로 함.)

 ○ 이전비용

  * 기업이전기간 동안의 경영손실은 배상한다는 명문규정이 없으나, 실제 정부와 협상해 일정한 보상을 받을 수도 있음.

□ 임의의 토지 혹은 건축물을 허가할 때 반드시 현 정부 이상이어야 함. 따라서 촌 위원회가 제출하는 기타 보증 혹은 인정(承诺)은 기업의 이익을 보호할 수 없음. 반드시 관련 허가를 신청해 정부가 이전을 요구하기 전, 건축물의 모든 합법적인 절차를 마쳐야 이전해도 건축물가격을 이전보상비용에 포함할 수 있음.

□ 촌 위원회와 토지관리 및 건설관리 부서에 현재 문제되는 것이 무엇인지, 해결할 수 있는 방법이 없는지 확인해야 함(예를 들어, 建設委員會가 건설허가를 발급하지 않는 이유, 房屋土地局이 방산증을 발급하지 않는 이유 등). 정확한 원인을 파악해야 그에 상응한 조치를 취할 수 있음.

□ 사례

 ○ 지역 : 소주

 ○ 기업 : 한국투자기업

 ○ 취급품목 : 신발

 ○ 사항 : 토지정책 조정으로 공업용지가 상업용지로 변경됨. 정부에서 이전을 요구함. 정부와 협상을 통해 최종 보상받은 내역은 다음과 같음.

  - 보상내역 :

   . 정부에서 기존 토지에 비해 큰 면적의 토지 제공

   . 정부가 공장건축비용 부담

   . 정부가 이전비용 부담

   . 기타 보상(이전기간동안 직원의 봉급 및 복리, 소량의 경영손실) 제공

자료원 : 상하이 투자기업 지원센터 劉振勇 고문변호사