내년 서브프라임 이자율 상승으로 주택경기 침체 가중될 듯

- 3620억달러 서브프라임 모기지 이자율 인상으로 월 납부금이 350달러 가량 늘 전망 -

- 대출상환 연체로 인한 차압 증가로 주택가격 하락세 이어져 미국경기에 부담 가능성 커 -

보고일자 : 2007.11.24.

이정선 워싱턴무역관

jeongsunny@kotra.or.kr

□ Bank of America는 내년 중 3620억 달러 상당의 서브프라임 모기지에 대한 이자율이 인상(reset)할 것으로 전망

 ○ 이에 앞서 Randall S. Kroszner 미 연준위의 이사는 지난 11월 5일 워싱턴 D.C.에서 개최된 "the Consumer Bankers Association 2007 Fair Lending Conference"에서 이번 분기부터 내년 말까지 분기마다 평균적으로 약 40만 서브프라임 모기지에 대한 이자율이 인상(reset)될 계획이라고 연설

  - 서브프라임 변동이자율 대출의 가장 일반적인 형태는 소위 "2/28"로 불리는 대출 프로그램으로 처음 2년간은 고정 이자율이 적용되나 2년 후에는 매년 이자율이 조정됨. 일례로 올해 초 처음 이자율 조정 시행시 7%에서 9.5%로 증가해 월 납입금의 25~30%가 증가(월 350달러 가량)

  - 올 상반기에 분기당 20만 서브프라임 모기지에 대해 이자율 조정이 있었던 것과 대비해 크게 증가한 것으로 내년 중 모기지 상환 연체 및 이에 따른 주택 차압(foreclosure)이 늘어날 것으로 예상. 올해 중 발생한 모기지상환 연체나 주택 차압은 이자율 상승에 의해서라기보다는 대출 심사시 서류심사 미비 및 주택가격 하락으로 인한 것이 대부분임.

□ 대출상환 연체로 인한 차압 증가로 주택가격 하락세 이어져 미국 경기에 부담이 가중될 전망

 ○ Mortgage Bankers Association은 올해 중 총 135만 주택에 대해 차압이 이뤄질 것으로 예상했는데, 내년 중에는 이보다 증가한 144만 주택에 대해 차입이 진행될 것이라고 전망

  - 주택 차압에 따른 주택 매물가격은 할인폭이 20~25%에 달할 뿐만 아니라 계속되는 주택시장 내 공급량 증가는 가격 하락으로 귀결

 ○ 주택가격 하락은 리파이낸싱(refinancing) 여건을 한층 더 악화시키고 투기 목적으로 기존에 서브프라임 대출을 통해 주택을 구매한 투자가들도 주택가격이 모기지 상환 부담보다 작아질 경우 손실을 줄이기 위해 매도할 가능성이 높아져 궁극적으로 차압 대상 주택수를 증가시키는 악순환 고리 형성

□ 미 정부, 모기지 회사들과 대책 마련에 나서

 ○ Henry Paulson 재무부장관은 Sheila Bair 연방예금보험공사 회장과 함께 대출업자들을 대상으로 일괄적으로 대출조건을 조정해줄 것을 촉구하고 나섬.

  - Sheila Bair는 이자율 조정 대신 200만 모기지에 대해 처음 이자율로 동결해줄 것을 촉구

 ○ 아놀드 슈왈제네거 캘리포니아 주지사는 지난 주 미국 최대 모기지 대출업체인 Countrywide Financial Corp를 포함한 대형 대출업체와 이자율 조정이 예정돼 있는 특정 변동이자율 모기지에 대해 이자율을 동결하기로 합의했다고 발표
 

  - 그러나 이번 동결은 일시적인 것으로 현 상태에서는 모기지 상환을 제 때 할 수 있으나 이자율이 조정돼 상승될 경우에는 불가능할 것으로 예상되는 채무자를 대상으로 한 것임.

 ○ 전면적인 이자율 동결을 통해 모기지 대출업체에 부담을 전가시키려는 정부차원의 시도에 대해 모기지 업체들은 반대의사를 명확히 표명한 상태이나 지속적으로 정부와 협조 하에 대책 수립에 부심

□ 향후 전망 및 평가

 ○ 서브프라임 대출은 1990년대 중반 이후 급성장해 현재는 총 모기지마켓의 14%(775만)를 차지. 부동산경기 뿐만 아니라 건설경기 및 머니마켓과도 밀접하게 연관돼 있어 이번 서브프라임 대출 부실사태는 미국 경기에 미치는 파급효과가 클 것으로 평가받고 있음.

 ○ 특히 주택경기 부진을 한층 더 가속화할 것으로 전망돼 내년도 건설경기가 침체상태에서 벗어나기는 어려울 전망. 이번 사태 여파로 대출 심사 규정도 까다로워질 것으로 예상돼 미국 경기의 가장 큰 축인 소비가 위축될 개연성이 높은 것으로 평가

자료원 : The Wall Street Journal, Federal Reserve Board