한국으로 눈 돌리는 美國 REIT (부동산투자신탁) 업계

- 미국에서의 수익률 하락에 따라 해외 투자 기회 탐색중 –

- 중국, 일본, 한국 등 아시아 국가가 주요 대상 -

보고일자: 2007.6.28.

구민경 로스엔젤레스 무역관

glominkk@kotrala.com

□ 미국 부동산투자신탁(REIT; Real Estate Investment Trust) 시장 이해

 ○ REIT란?

  - 부동산 투자와 운용을 통해 수익을 창출하고 그 수익의 90% 이상을 주주들에게 배당해 세금 공제를 받는 신탁회사 형태임.

  - 주로 주식 시장에 상장되어 일반 주식과 같이 매매가 되기도 하나 최근엔 주식시장에 상장 하지 않고 직접 부동산 개발 회사에서 사적 네트웍을 통해 투자가를 모집하기도 함.

  - 일례로 부동산 개발 회사인 하인즈(Hines)가 최근 20억달러어치의 REIT 자금을 주식시장이 아닌 장외에서 조달한 바 있음.

  - 배당률이 다른 종류의 주식보다 높고 일반 금융 상품과의 상호 연관성이 낮기 때문에 위험회피차원의 포트폴리오 다각화에 많이 이용됨.

  - 한국에서도 그 형태가 늘어나고 있고 최근 첼시아 (Chelsea Property)의 모회사이며 미국의 가장 큰 REIT인 사이몬 프라퍼티 그룹(Simon Property Group)이 여주에 아울렛(Outlet)을 세우면서 한국에 대한 관심이 더 커지고 있음.

 ○ REIT의 종류

  - 현재 미국에는 약 360여개의 REIT들이 있으며 크게 상업용, 주거용, 리테일 등 3 종류로 나눌 수 있고 이외에 헬스 케어, 스토리지 등에 관련된 특수 형태의 REIT도 있음.

  - 이중 사무실 빌딩과 주거주택이 차지하는 비중이 각각 16%로 가장 많았고 쇼핑센터와 쇼핑몰이 각각13%로 뒤를 이었음.

 ○ 수익률 저하로 인기가 떨어지고 있는REIT

  - 미국 부동산투자신탁협회(NAREIT; National Association of REIT)에서 미국내REIT의 배당률을 측정하고 있으며, 대체로 10년 국채(TB) 수익률을 상회해 왔음.

  - 그러나 미 연방은행이 이자율을 높이고 서브 프라임 모기지 시장이 휘청거리면서REIT 시장에서도 자금이 유출되고 있는 상태임.

  - 또한 지난10여년간 미 재무부 발행 10년 장기 채권 이자율보다 높던 NAREIT 배당률이 최근 들어 낮아지면서 미국 내 REIT들이 수익률 만회를 위해 해외로 눈을 돌리고 있는 상황임.

□ 아시아로 눈돌리는 미국 부동산투자신탁(REIT)

 ○ 아시아 지역 진출 상황

  - 아시아 지역이 비교적 꾸준하고 높은 성장률을 보이고 있기에 해외로 진출 할 수 있는 여건이 되는 REIT들은 아시아 지역으로의 진출을 늘리고 있음.

  - 물류 창고 건설을 전문으로 하는 부동산투자신탁 회사인 프로로지스 (Prologis)와 AMB가 아시아 지역에 항만과 공항을 중심으로 물류 창고를 앞다투어 건설하고 있는 상황임.

  - 이 중 프로로지스는 아시아 지역(중국: 14개, 일본: 7개, 한국: 1 개 등) 에서 총 23개의 물류 창고를 운용하고 있음.

 ○ 한국 진출 상황

  -  최근 전 미국 내 가장 큰 부동산투자신탁사인 사이몬 프라퍼티(Simon Property)가 여주에 아울렛을 세웠고 중국과 일본에서 활발히 활동 중인 프로fh지스 (Prologis)도 용인에 물류 창고 건설을 하고 있는 중임.

  - 사이몬 프라퍼티의 경우 첼시아 프라퍼티를2004년 매입하면서 첼시아가 운용 중이던 일본과 홍콩에 위치한 아울렛의 성장률을 바탕으로 한국 진출을 결정하게 됨.

□ 시사점

 ○ 해외 부동산투자신탁 투자유치를 위해서는 짜임새 있는 프로모션 필요

  - 여주의 아울렛과 용인의 물류 창고가 성공적인 투자가 된다면 이를 바탕으로 규모 있는 REIT들의 대한 투자를 유치 할 수 있을 것으로 보임.

  - 그러나, 한국 부동산 시장에 대한 실정을 잘 모르고 있는 대다수의 REIT들을 설득하기엔 짜임새 있는 프로모션이 필요할 것으로 보임.

 ○ 아시아 부동산신탁 투자유치에 노력 필요

  - 지난 2005년 아시아 지역에 위치한 REIT들이 주축이 되어 Asia Public Real Estate Association (APREA)을 창설하고 전 세계 REIT들을 대상으로 아시아 부동산 시장 기회에 대해 마케팅을 하고 있어 한국도 이에 대한 벤치마킹이 필요한 상황임.

자료원 : National Association of REIT, Bloomberg