도시개발 중 외자기업 건물에 대한 수용과 보상

 

 

 2013-03-05

칭다오 무역관

마국서 (711351@kotra.or.kr)

 

 

 

ㅁ 청도시 도시개발 현황

     

ㅇ 청도시 정부 2011년 도시개발규획 현황 - 2011년 개발 프로젝트: 총46개 항목, 철거주민 2.3만명 - 도시내농촌개조항목: 총40개촌의 개발항목, 개발 토지면적 793만평 - 도시내농촌개조항목 포괄지역: 四方区小水清沟改造项目，李沧区河南、南庄、坊子街、东兴村、石沟、东北庄、曲哥庄、   杨哥庄、王家下河、庄子改造项目，崂山区钟家沟、牟家、李家下庄、张村河南、刘家下     庄、孙家下庄、松山后、坡前沟、沟崖，黄岛区安子、向阳、南庄一、南庄二、北庄一、北   庄二、瓦屋庄、后岔湾、烟台前、南屯、北屯，城阳区东郭庄、崔家沟、杏行、马家台、贾   家营、前桃林、沟岔、百埠庄、寺西改造项目。

  

 ㅇ 개발지역 내 한국투자기업 입주 현황

  - 상당수의 한국 투자기업이 상기 도시개발지역 내 위치하며 대부분의 기업이 임대의 방식으로 공장건물을 이용 중임.

  - 일부 기업은 자체 비용으로 건물확장이나 공장 내 시설을 수리한 경우가 있으며 도시개발로 건물을 철거해야 할 경우, 해당기업에 손실이 발생하게 될 것임.

  - 대부분 임대 공장이 집체소유토지상에 지어진 건물이므로 건축 관련 인허가나 건물소유권 등기상 미비한 원인으로 해당 보상을 받지 못하는 경우도 있음.

 

ㅁ 건물수용과 보상에 관한 현행 법률체계

     

 ㅇ 국무원 행정법규인 ‘국유토지상의 건물에 대한 수용과 보상조례’는 2011년 1월 21일 부로 시작되었으며 ‘도시건물철거관리조례’는 폐지됨.

  - 신조례에서 보충된 부분으로는 국가에서 직접 수용하며 정부가 유일한 수용 및 보상주체라는 점, 피수용인의 권리 보호 강화, 보상방법에 대한 명확한 법률 제정, 불법 건물에 대한 보상제도 폐지 등이 있음.

  - 신조례에서 미달된 부분으로는 토지사용권에 대한 보상 내용이 없다는 점, 건물 임차인에 대한 처리 내용이 없다는 점 등이 있음.

 

 ㅇ 건물 수용 관련 현행 법률 및 정책

  - 국무원행정법규 ‘국유토지상의 건물에 대한 수용과 보상조례’

  - ‘국유토지상건물수용평가방법’

     주요 내용: 수용하는 토지와 건물은 수용 당시 시가기준으로 평가하며 피수용인의 경영손실에 대한 보상도 평가가능.

  - 最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复

    주요 내용: 집체소유토지상의 건물 수용 시 국유토지수용에 참조하여 보상

  - 中纪委和监察部关于进一步规范房屋征收与补偿的通知

     주요 내용: 집체소유토지상의 건물수용 시 국유토지수용에 참조하여 보상

  -《青岛市城市房屋拆迁管理条例》

     청도시 정부에서 국무원의 신조례 세칙을 발표하기 전 상기 조례는 효력있음.

  - 青岛市人民政府关于贯彻实施《青岛市城市房屋拆迁管理条例》有关问题的通知

     주요 내용: 국유토지상 건물 수용 시 법적 절차와 보상기준

  - 《青岛市征用集体土地房屋拆迁补偿暂行规定》

     주요 내용: 집체토지상의 건물 수용 시 법적 절차와 보상기준

 

 ㅇ 입법동향

  - 중앙정부에서 집체토지상 건물에 대한 수용과 보상방법을 검토 중

  - 집체토지지상건물 수용 시 보상 문제 해결

  - 산동성 정부 및 청도 시정부에 ‘국유토지상의 건물에 대한 수용과 보상조례’의 세칙 검토 중

  - 임차인에 대한 보상문제 해결

 

ㅁ 현행법률정책의 체계하에 건물에 대한 수용과 보상

     

 ㅇ 국유토지상의 건물 수용 시 절차와 보상기준

  - 수용관련 당사인

    수용인: 현급 이상의 인민정부

    피수용인: 건물소유인

  - 수용범위

    국가안전 또는 외교상 필요

    정부에서 실시하는 기초시설건설의 필요

    정부에서 실시하는 공공사업의 필요

    정부에서 실시하는 보장성 주택건설의 필요

    정부에서 실시하는 구도 시 개조의 필요

    기타 공공이익의 필요

  - 수용절차

① 수용 및 보상에 관한 방안 작성 및 공시 (최소 30일)

② 수용에 대한 결정

③ 수용결정에 대한 공고 (피수용인이 수용 결정에 불복 시 행정심의나 행정소송 제출 가능)

④ 수용인과 피수용인 간 보상 협상 (협상 불능 시 수용인이 보상여부 결정 후 공고하며 피수용인이 보상 결정에 불복 시 행정심의나 행정소송제기가능)

     ⑤ 피수용인의 건물철거 및 이전 (보상협의서 체결 및 보상금 지급 후 피수용인 자체 이전에 관하여 협상 불능 시 피         수용인이 행정심의나 행정소송을 제기하지 않고 정한 기한 내에 이전하지 않을 경우, 수용인은 법원에 신청하여 강제철거 가능)

- 피수용인의 권리

     ①수용 및 보상방안에 대한 의견 제출

     ②수용결정에 불복 시 행정심의 또는 행정소송 제기

     ③보상결정에 불복 시 행정심의 또는 행정소송 제기

     ④보상청구

  - 피수용인에 대한 보상내용

①   건물에 대한 보상금은 시가기준으로 전문기관에 의뢰하여 가격 평가하며 평가 금액을 지급함.

②   이사 보조 비용은 협상을 우선으로 하며 협상 불능 시 평가기관에 의뢰하여 평가가능. (주: 신조례 실행 전 보상기준은 지방정부에서 정하며 청도시일 경우 평당 40위안)

③    경영성보조비는 건축면적에 따라 계산하며 협상 불능 시 평가기관에 의뢰하여 평가가 능. (참조: 신조례 실행 전 보상기준은 지방정부에서 정하며 청도시일 경우 평당 600위안)

  - 보상 조건: 경제보상대상에 속하는 건물은 응당 아래의 조건에 부합되어야 함.

① 정부의 수용결정 전에 소유권 등기를 완료한 건물

② 비록 건물에 대한 소유권등기를 하지 않았지만 정부의 수용결정일전에 이미 건설공정 규획허가증을 취득 및 공사준공인 건물 

③ 임시 건축허가를 취득한 유효기한 내의 임시 건물

 

 ㅇ 집체소유토지상의 건물 수용 시 절차와 보상 기준

  - 보상 관련 법률근거

     집체소유토지상의 건물 수용절차에 있어 중앙정부로부터 구체적인 법령이나 정책은 없음. 최고인민법원 사법해석에 의하면 집체소유토지상의 건물 수용 시 피수용인에 보상하여야 하며 보상 기준은 국유토지상의 건물 수용 시 보상 기준을 참조함. 중앙정부 감찰부 통지문에 의하면 집체소유토지상의 건물 수용 시 보상기준에 관하여 법률 개정하기 전에 임시로 국유토지상의 건물 수용 시 보상기준에 참조하여 실행함. 청도시 정부는 이미 집체소유토지상의 건물수용에 관한 보상기준을 정하여 현재까지 실행하여 왔음.

  - 수용절차와 보상기준

    집체소유토지상의 건물 수용 시 국유토지상의 건물수용보상에 참조하여 보상함.

    피수용인의 권리: 수용결정과 보상결정에 불복 시 행정심의나 행정소송제기의 권리 가짐.

    실무상 외상투자기업이 집체소유토지를 취득한 경우 출양의 방식으로 집체소유건설용지사용 권취득하며 도급 방식으로 집체소유비 건설용지도급경영권 취득

 

ㅇ 건물수용 시 임차인에 대한 보상

  - 보상관련 법률 근거

    신조례에 건물임차인에 대한 처리방법이나 보상규정이 없으며 향후 지방정부에서 신조례에 대한 세칙 작성 시 보충가능함. 참고로 길림성 정부에서 발표한 신조례 세칙에 따르면 이사비용과 영업정지 손실에 보상은 건물임차인에 지급한다고 규정함.

   - 임차인을 원고로 한 행정소송판결 및 민사소송판결(보상금지급판결)의 판례가 있으며 비록 법률규정이 될 수 없으나 법원 판결 시 참조 가능함.

  - 법리

     정부수용은 불가항력이 아니므로 임대인 계약해지 시 면책사유가 될 수 없음. 임대인은 임차인에 대한 보상의무가 있으며 수용인이 지급하는 보상내용 중 이사비용과 경영손실보상은 성질상 건물을 실제로 사용하는 자와 직접 관련되므로 응당 임차인에 지급해야 함.

  - 보상 기준은 건물소유인에 대한 보상중의 일부이며 건물에 대한 투자시설이나 인테리어 비용은 평가금액에 기준

  - 이사비용 지급은 신조례 실시 전 지방정부가 결정하였으며 청도시의 경우 평당 40위안임.

  - 경영손실 보상운 협상 또는 평가 (신조례 실시 전 지방정부가 결정했으며 청도시일경우 평당 600위안)

  - 보상 조건: 임차인은 아래의 조건에 부합할 시만 위의 보상을 받을 수 있음.

    ① 임대계약유효. 특히 임대건물이 합법건물이여야 함.

    ② 임대기한 만기일이 정부의 철거비준일 이후여야 함.

    ③임대인은 법적으로 영업 등기와 세무 등기를 한 상태여야 함.

    ④   임대인의 영업등기와 세무등기상 영업장소는 철거건물의 주소와 일치해야함.

  - 보상 취득 방식: 실무상 임대인과 협상하여 임대인이 보상지급 후 임대 계약 해지. 수용인은 임대 계약해 서류를 근거로 보상금 전액을 임대인에 지급.

    협상 불능 시 수용인이 보상(임차인에 대한 보상내용 확정)을 결정하며 임차인에 보상금을 직접 지급.

  - 수용 및 보상 관련 임차인의 권리

    ① 정부의 수용결정에 불복 시 행정심의나 행정소송의 권리가 없음.

    ② 정부의 수용보상결정에 불복 시 행정심의나 행정소송의 권리 가짐.

    ③ 임대인 상대로 민사소송 제기하여 보상금 지급 청구

    ④ 임대인과 수용인이 임차인의 이익에 불리한 수용보상계약을 체결했을 시 당 계약에 대한 취소주장

     

ㅁ 실무상 주의할 점

     

 ㅇ 건물수용인이나 건물임대인과의 협상 전략

  - 해당지역 관련 정부의 도시개발진척 및 관계자들에 대한 파악

    해당지역의 건물수용에 관련하여 정부로부터 수용공고를 발표했는지 법상 수용인이 누구인지를 사전 확인함으로써 수용보상에 관한 협상상대를 설정하고 회사이전의 준비를 할 수 있음.

  -실무상 정부의 수용공고가 있기 전에 건물임대인이 임차인에 임대계약 사전 해지 요청이 있을 수 있으며 이는 수용공고전의 행위로서 임차인은 정부에서 정한 건물수용보상기준 이상의 금액으로 청구금액을 정하여 임대인과 협상할 수 있음.

  - 실무상 도시구촌개조로 인한 철거는 비록 정부의 규획에 의하여 진행되지만 대부분 집체토지와 관련되므로 철거행위에 관하여 현급이상 정부의 공식적인 철거공문이 없으며 일반적으로 촌이나 진정부에서 자체로 철거 완성 후 해당토지를 국유토지로 전환하여 토지사용자에 출양함. 때문에 임차인은 정부상대로 행정심의나 행정소송을 제기할 기회가 없으며 임차인은 임대인 과 촌락과 협상하여 보상 문제를 해결해야 함.

  - 경제보상관련 회사의 법적 지위와 청구권에 대한 정확한 인지 

정부의 도시개발로 공장건물을 철거해야 할 시, 이에 대한 정확한 대응을 위하여 우선 건 물수용보상 중 자사의 법적 지위와 법적 청구권에 대한 정확한 인식이 필요함.

  - 특히 건물임차인은 임대사용하고 있는 건물이 합법 건물인지 여부와 건물하의 토지가 국 유토지인지 혹은 집체소유토지인지 파악한 후 이에 근거하여 자사의 법적 지위와 법적 권리에 대하여 판단함.

  - 실무 중 임대인은 구두상 임차인에 철거통보를 하는 경우가 있으며 임차인은 임대인으로부터 서면통보가 없는 이상 주동으로 이전 할 필요가 없음.

  - 일단 서면통보가 있을 시 관련 철거결정공문이 있는지 확인해야 함. 해당 공문이 없을 시 임차인은 임대계약에 대한 연속이행을 요구할 수 있으며 이를 조건부로 적절한 보상요구를 제기할 수 있음.

  - 경제보상관련 회사의 합리적인 청구금액확정 및 청구안 작성

     피수용인 혹은 임차인에 대한 수용보상 중 이사비용과 경영성 보조비는 비록 정부에서 정한 기준이 있지만 수용인과 협상 초기 단계에 회사의 실제비용과 손실을 근거로 하여 보상금을 청구할 필요가 있음. 특히 임차인이 건물에 대한 시설투자부분의 손실을 수용 보상금에 포함하여 청구할 수 있음. 특히 실무 중 대부분 수용보상에 관한 협상은 정부의 수용공고가 있기 전에 진행되므로 법상 정부의 보상 기준의 제한을 받지 않을 수도 있음. 수용인 혹은 임대인에 설득력이 있는 보상청구서를 제출하기 위해서 관련 감증 기관에 의뢰하여 회사이전비용과 영업손실에 대한 평가도 필요함.  회사 이전 시 직원에 대한 조처는 사회적으로 민감한 문제로서 보상금 청구내역을 작성할 시 직원에 대한 보상금을 포함하여 계산 필요가 있음.

     

 ㅇ 발생가능한 각종 법률리스크 충분히 검토

  - 임대료 미지급으로 인한 법률 리스크

    건물 철거 시 임차인은 임대인과 임대관계를 전제로 보상금을 취득할 수 있으며 일단 임대관계가 해지 혹은 종료되면 임대인은 해당 보상금에 대한 청구자격이 상실하게 됨. 실무상 임대인이 보상금에 대한 독점을 목적으로 임대료 미지급을 따지며 건물 철거 전 임차인에 임대 계약 해지를 통보하는 경우가 있음. 단 정부에서 건물철거공고를 발표한 후에는 임차인은 실제 사용한 기간 (철거공고에 규정한 철거기한까지)에만 한하여 임대료를 지급하면 됨.

  - 임대기한 과장으로 인한 법률 리스크

    실무상 일부 업체의 공장임대기한이 합동법 기준 최장기한 20년을 초과하는 경우가 있으며 이의 경우 초과부분은 무효로 간주되어 임대인이 건물 철거 전 임대계약을 종료할 가능성이 있음.

  - 건축인허가 미비로 인한 법률 리스크

    업체에서 임대로 사용하는 공장건물이 건설공정규획허가증을 발급받지 않은 상태라면 이는 불법건물로서 임대계약이 무효가 되는 동시에 건물소유인 및 임차인은 건물철거에 관한 보상도 받을 수 없음.

  - 집체토지사용으로 인한 법률 리스크

    법적으로 집체소유토지는 임대불허로서 임대인은 이를 근거로 지상건물의 임대계약에 대한 무효주장을 하는 경우도 있음.

  - 법상 집체토지의 지상 건물 철거 시 임차인에 대한 보상이 명확하지 않으므로 실무상 임차인은 법률 근거가 부족하여 임대인과 협상 시 피동적일 수 있음.

  - 임대계약상의 제한으로 인한 법률 리스크

    실무 중 일부 업체의 공장임대계약에 임차인에 불리한 약정이 있어 임차인이 해당 보상을 충분히 받지 못하는 경우도 있으므로 임대 계약 체결 및 건물철거 경우가 발생 시 이에 특별히 유의해야 함.

  - 임대인으로부터의 영업방해

    실무 중 임대인은 보상금을 지급하지 않기 위해 강제로 임차인에 이전을 요구를 하는 경우가 있으며 물, 전기를 끊거나 촌민을 시켜 회사의 영업을 방해를 하는 경우가 있음. 이에 대비하여 임차인은 해당 증거를 수집하고 시에 민원을 제출하거나 임대인상대로 민사소송을 제출하여 영업방해로 인한 배상청구를 할 수 있으며 또는 이를 근거로 임대인에 임대 계약 위반으로 인한 손해배상청구를 할 수 있음.

  - 위에서 분석한 바와 같이 도시구촌개발로 인한 철거는 정부의 공식적인 철거결정 없이 촌에서 자체로 철거하는 경우가 대부분이므로 촌에서는 각종 수단을 동원하여 회사에 영업방해를 할 수는 있으나 회사의 건물자체를 철거할 수는 없음.  때문에 회사에서 적절한 보상금을 취득하기 위해서는 최대한 기존 건물에 대한 점유와 사용을 견지해야 함.

 

 

자료원: 산동청태로펌 김윤국 변호사, KOTRA 칭다오 무역관 이평복 상임 노무고문 제공 자료