베트남, 2011년 부동산 시장 전망

- 하노이, 대규모 공급확대와 높은 금융비용으로 가격하락 전망 -

- 오피스, 고급주택 공급과잉, 소매유통 수요 지속 확대 전망 -

 

 

 

□ 2010년 베트남(하노이) 부동산 시장 현황

 

 ㅇ 베트남, 특히 하노이지역의 2010년 부동산 시장은 연초 하노이 도시개발계획 발표와 투기적 수요로 회복세를 보였으며 연초 금거래시장과 함께 회복세를 보였음. 2010년 금융시장인 주식시장으로 흘러가던 투자패턴이 금리인상과 함께 정부의 금거래 제한을 계기로 부동산 분야로 투기수요가 확대되며 상대적으로 부동산 분야가 호조세를 보인 것으로 파악됨.

 

 ㅇ 또한 2010년은 베트남 도시건축의 역사상 고층건물 건설이 주요 트랜드로 부각되는 한해이기도 함. 특히 호치민에서 현재 최그층 높이의 68층 비텍스코 파이낸셜타원가 10월 오픈한 것은 물론 70층 규모의 경남랜드마크 빌딩 건설 진행, 그리고 최근에는 페트로 페트남이 하노이에 102층 규모의 최대 빌딩 건설계획을 발표하였고 베트남 건설기업인 Kinh Bac사도 100층 높이의 빌딩 건설을 발표하는 등 고층 건물 신축이 크게 활성화됨.

 

 ㅇ 베트남 부동산 분야의 주도세력은 외국인투자기업이 주축을 이루고 있으며, 특히 베트남의 외국인투자(FDI)에서 차지하는 부동산 분야의 비중이 전체 33%를 차지하는 등 지속적인 외국건설기업의 투자가 확대되는 추세임. 한국 건설기업들의 투자확대는 물론 현지 시공 프로젝트 참여 또한 매우 치열하게 경쟁하는 추세임.  

 

부동산의 외국인 투자 비율

자료원: 베트남 기획투자부, 외국인투자청

 

□ 주요 분야별 수요패턴

 

 ㅇ 하노이와 호치민을 중심으로 한 대도시에 아파트와 주택이 많이 공급됨에 따라, 부동산 전문가들은 머지않아 주요도시의 고급주택의 경우 공급이 수요를 초과할 우려도 제기됨. 하지만 현재 고급주택 중심의 시장공급이 지속될 경우 대도시 및 중소도시의 중형 서민주택의 공급이 크게 부족해질 가능성이 매우 높은 상황임.

 

 ㅇ 최근 베트남 건설기업들의 고급아파트 건설에 주력하고 있으나 실수요자의 경제적 여력이 뒷받침되지 못하는 현실에서 고급아파트 시장의 침체가 당분간 지속될 것으로 전망하고 있음. 하지만 건설기업 입장에서 중저가 주택의 경우 투자대비 수익성이 매우 부족하여 신규 건설에 적극 나서지 못하는 상황임.

 

 ㅇ 하노이, 호치민의 대도시의 경우와 마찬가지로 다낭, 껀터 등 중소도시의 주택건설도 고급주택에 집중되는 상황임. 향후 이같은 추세 속에 고급주택의 판매확대를 위한 다양한 유인책과 가격 하락이 지속될 것이란 분석이 지배적임.

                       

하노이 주택 구성 현황

	2008	2009	2010
고급 주택	2,003 (6 프로젝트)	4,511 (15 프로젝트)	3,174 (8 프로젝트)
중형 주택	3,323 (13 프로젝트)	6,014 (19 프로젝트)	5,407 (9 프로젝트)
소형 주택	438 (3 프로젝트)	2,567 (4 프로젝트)	_
총 계	5,864 (22 프로젝트)	13,356 (38 프로젝트)	8,581 (17 프로젝트)

자료원 : CBRE, 2010

 

호치민 주택 구성 현황

	2008	2009	2010
고급 주택	4,005	2,781	12,737
중형 주택	3,818	4,276	10,380
소형 주택	1,630	3,619	5,130
총 계	9,453 (24 프로젝트)	10,676 (32 프로젝트)	28,247 (57 프로젝트)

자료원 : CBRE, 2010

 

 ㅇ 2010년 베트남 부동산 전문기관의 설문조사 결과를 살펴보면, 부동산 구매자의 61.9%가 투자목적으로 부동산 매입을 결정하였으며 이 중 47.7%는 단기투자 목적, 52.3%는 임대목적의 장기투자로 의사를 밝히고 있어 실거주보다는 투기와 임대를 주목적으로 구매하는 것으로 파악됨. 또한 자기자본 비율을 살펴보면 44%가 본인 자금으로 투자하였다고 응답하였으며 35%는 지인들로부터 차입, 20%는 은행대출을 통한 자금조달로 분석됨.

 

□ 베트남 부동산관련 기업 동향

 

 ㅇ 베트남에서 부동산은 많은 국영 및 민간기업들이 활발하게 진출하는 분야로 현재 부동산 사업으로만 등록된 기업은 46개에 불과하나 건설업과 부동산업을 함께 하는 대규모 기업은 150개가 넘는 것으로 집계됨.

 

 ㅇ 부동산 분야가 다른 분야에 비해서 초기 자본이 많이 필요함에도 불구하고 여타 금융, 석유, 가스 등 정부규제가 큰 사업에 비해 진입장벽이 높지 않기 때문이며 최근 베트남 부동산 경기 호황에 따라 많은 기업들이 활발하게 진출하고 있는 상황임.

 

베트남 상위 5개 부동산 등록 기업

	회사명	코드	자본금 (10억동)	세전이익 (10억동)		세후이익 (10억동)
				2008	2009	2008	2009
1	VINCOM Jsc	VIC	3,726	239	1,974	126	1,102
2	Tan Tao Investment & Industry Corporation	ITA	3,413	1,057	1,222	297	475
3	Hoang Anh Gia Lai Jsc	HAG	3,115	1,880	4,365	765	1,287
4	Kinh Bac City Development Corporation	KBC	2,957	860	1,049	286	677
5	Ocean Group	OGC	2,500	_	246	142	43

 자료원 : FineIntel, 2010.12

 

 

□ 2011년 베트남 부동산 시장 전망

 

 ㅇ 세계은행의 최근 자료는 베트남이 동남아시아에서 가장 빠르게 도시화가 진행되고 있으며 최근 정부의 베트남 도시개발 마스터플랜에 따라 향후 2020년까지 도시화관련 인프라 건설이 지속적으로 건설될 전망임. 금번 플랜에 따르면 2025년까지 국토의 50%이상을 도시화하고 이와 함께 관련 인프라 시설 또한 병행구축할 계획임.

 

 ㅇ PwC에 따르면, 2010년 아시아 주요도시에서 호치민 시가 일반시민들이 거주하고 싶은 도시 7위에 기록되었으며 호치민 거주민 36%가 주택매입을 원하고 있는 것으로 분석됨. 따라서 베트남 중산층의 주택구입 수요가 크게 증가하면서 향후 베트남 시장에서 중소형 규모의 국민주택 건설이 회복세를 보일 것으로 파악됨.

 

 ㅇ 베트남의 부동산 전문가들은 2011년 단기적으로 고급주택 및 빌딩의 시장이 공급 초과와 수요부진으로 점진적인 하락세를 전망하고 있으나 장기적으로 경제성장과 실수요층 회복에 따른 수요확대로 성장세를 지속할 것으로 전망함. 또한 향후 유망 투자분야는 쇼핑센터, 토지, 중저가 아파트에 대한 수요가 지속될 것으로 전망함.

 

 

자료원: 베트남 투자기획부, Finetel 및 하노이KBC 자체종합