2008년 베트남 북부(하노이) 부동산시장 전강후약

- 올 오피스 임대 및 소매상가 보합세, 주택 및 레지던스 부동산 약세 전망 -

 

보고일자 : 2009.2.5.

하노이 코리아비즈니스센터

 박동욱 shanepak@yahoo.com

 

 

□ 베트남 북부(하노이) 2008년 전체 부동산 시장 현황

 

 ○ 2008년 초 베트남 부동산 시장은 급등세를 보여준 2007년의 연장선이었음. WTO 가입 2년차에 따른 외국인투자의 급격한 유입과 통화량 급증에 따른 유동성으로 폭발적인 상승세를 기록했으나 5월부터 무역수지 적자폭 확대, 기록적 인플레 압력에 따른 베트남 경제위기설로 하락세로 돌아선 이후 2008년 말 세계경기 침체에 따른 실물자산 하락추세와 함께 부동산 수요가 사라지며 30~40% 이상 폭락한 상황임.

 

 ○ 2008년 초 급격한 부동산가격 급등과 높은 인플레로 건설비용이 급격하게 상승했으며, 이로 인한 건설기업의 손실폭 확대는 물론 개발기업의 유동성 위기로 베트남 건설경기가 급속도로 위축됨. 또한 2008년 말에는 국제금융위기와 함께 외국 부동산기업의 철수가 이어지며 베트남 건설경기 또한 급속도로 악화됐음.

 

 ○ 이같은 하노이지역의 부동산 가격의 버블붕괴와 건설경기 침체는 다른 한편으로 시장에 긍정적인 영향을 미치고 있는데, 공급과잉이 우려되던 상황에서 수급조절 역할과 함께 적정한 시장가격의 형성은 물론 신규 건설기업의 재진출을 유도하는 긍정적 영향도 미치는 상태임. 하지만 현재 하노이지역의 부동산시장의 회복세는 전문가의 예상보다 느리게 진행되는 상태임.

 

 ○ 최근 건설기자재 비용 급락과 인플레이션 억제로 잠시 중단됐던 대규모 프로젝트가 활발하게 추진되며 2009년과 2010년 사이 하노이에 새로운 랜드마크 빌딩이 다수 완공될 것으로 전망. 특히 한국기업이 건설중인 경남 Hanoi Landmark Tower와 참빛프라자 등을 비롯해 Vincom Park Plaza, Sky City Towers, Hanoi City Complex, Ciputra Hanoi Mall, BIDV Tower, Crown Plaza Complex, Thach Ban New City 등이 향후 순차적으로 시장에 공급될 예정임.

 

□ 2008년 분야별 부동산시장 현황 및 2009년 전망

 

 ① 오피스임대 : 외국기업 투자진출 러시로 고급 사무실 부족 및 임대료 폭증

 

 ○ 2008년 초 베트남 오피스빌딩 점유율이 95% 이상으로 나타났으며, 하노이시의 경우 공실률이 99%를 기록하며 실질 임대가능 사무실이 전무한 상황이었으나 2008년 말 공실률이 소폭 증가하며 임대료 또한 소폭 하향안정세로 돌아섬.

 

 ○ 2008년 외국기업의 진출러시로 사무실 확보 경쟁이 치열한 탓에 최고급 사무공간(Grade A)의 임대료의 경우 전년대비 30% 이상 급증하면서 ㎡당 최고 53달러를 호가, 아시아 최고수준의 사무실 임차료 수준을 보이고 있으며, 중급 사무공간(Grade B)의 경우 34달러로 높은 임대료에 부담을 느낀 중소 외국업체의 경우 일반 고급주택 내 사무실 설립도 증가함.

 

자료원 : CBRE

 

 ○ 2009년은 전 세계 금융위기로 인한 기업의 예산제약과 경기 침체로 임대료 하락 압력이 거세지고 있으며, 고급빌딩 내 입주한 일부 외국계기업은 물론 베트남기업이 중급 사무공간으로 이동하면서 2009년 임대료의 소폭 하락이 전망됨. Grade A 빌딩의 경우 공실률이 5~6%에 지나지 않은 상태라 충격이 제한적이지만 최근 Grade B 빌딩의 신규 매물이 시장에 확대되면서 2009년 임대료 하락이 본격화될 전망임.

 

 ② 소매상가 : 유통분야 기업진출 확대, 시장유지 전망

 

 ○ 2008년 베트남 경기과열과 소득수준 향상에 따라 베트남 소매매출이 전년대비 30% 이상 확대한 것으로 파악되는 가운데 소매상가 부문은 최고실적을 보였음. 특히 하노이지역의 제한된 소매상가 공간으로 입주율 100%에 월평균 임대료가 U$60/sm에 달하면서 주요 쇼핑지역인 Hanoi Tower·Trang Tien Plaza·Vincom City Towers·Big C·OBC·Pacific Place 그리고 Parkson 운영기업은 매우 높은 수익률을 기록했음.

 

 ○ 2009년 소매상가 시장은 베트남 유통산업의 개방과 국내외 유통기업의 진출로 임대료 급등의 요인과 경기침체에 따른 임대료 하락 요인이 상쇄되며 평균을 유지할 가능성이 매우 높은 상황임. 2009년 신규로 시장에 오픈될 건물은 Garden Lifestyle Mall과 Vincom Park Place로 파악되며 2010년에 대규모 건설프로젝트가 완공, 시장공급이 활성화되고 임대료 또한 하락압력이 커질 전망임.

 

자료원 : CBRE

 

 ③ 아파트 및 주택시장

 

 ○ 2008년 부동산 시장에서 최대 하락폭을 기록한 분야로 2008년 중반 경제위기설에도 불구하고 경남 하노이 랜드마크의 분양이 성공하며 반짝 특수를 누렸으나 세계 경기침체 여파가 확대되는 것은 물론 고금리에 따른 개인투자자의 자금난으로 시장이 급락하며 평균 매매가격이 30% 이상 하락한 것으로 추정되나 거래물량이 극히 미미한 실정임. 특히 베트남 중산층 타깃의 중급 아파트는 가격하락폭이 매우 큰 상태임.

 

 ○ 2009년에는 중소형 주택 및 아파트 건설과 입주가 확대될 예정으로 시장공급이 활성화할 것임에 반해 개인투자자의 투자여력 부재와 시장침체 장기화에 대한 투자심리 악화로 주택가격의 추가하락이 전망됨.

 

자료원 : CBRE

 

 ④ 서비스 아파트시장

 

 ○ 2008년 서비스 아파트시장은 연초 외국기업의 투자확대와 주수요층인 외국기업 파견직원의 수요가 크게 증가하며 시장가격이 상승세를 보였으나 2008년 말 신규 서비스 아파트(Somerset Hoa Binh, Skyline, Fraser Suites 등 464개 객실)가 시장에 공급되면서 공실률이 전년도 5%에서 2008년 말 20%로 치솟으며 본격적인 하향추세를 보임.

 

 ○ 베트남 서비스 아파트 임대료는 2008년 2분기 32달러/sm에 달하기도 했으며 일부 고급 레지던스 아파트의 경우 40달러를 초과했음. 하지만 2009년 본격적 세계경제 위기에 따른 외국기업의 철수가 잇따르는 가운데 기존 공실률 20%에서 추가 공실률 발생은 물론 현지인이 운영하는 소규모 서비스 아파트의 출현으로 소비자 선택권이 확대되는 추세임. 또한 다국적 외국기업은 높은 임대료 부담으로 직원파견 시 기존 가족 중심에서 개인 단독파견을 원칙으로 변경하고 있어 향후 1인용 또는 2인용 서비스 아파트에 대한 시장수요가 더욱 확대되는 것은 물론 비정상적으로 상승된 임대료가 2009년 중반 이후 큰 폭의 하락세를 기록할 것으로 전망됨.

 

 ○ 현재 하노이 지역의 총 서비스 아파트 공급규모는 총 21개 프로젝트 1886세대임.

 

자료원 : CBRE

 

□ 전망 및 시사점

 

 ○ 베트남 북부는 2010년까지 하노이 천도 1000주년 기념, 또 최근 국회승인을 취득한 하노이시 확장계획에 따라 지속적인 건설프로젝트 추진이 예정돼 있으며, 산업구조상 중장기적으로 다양한 사회인프라 건설이 증가할 것이며, 이와 함께 베트남 전역에 도시화 또한 빠르게 확대될 것으로 전망됨.

 

 ○ 베트남의 건설시장의 중장기 전망이 긍정적인 것을 부정할 순 없으나 기존 부동산가격의 급등에 따른 투자효율성 저하, 2008년 40년 만의 대홍수로 도시기능이 마비됐던 전례를 비춰보면 도시기반 인프라 부족에 따른 문제점, 행정기관의 비효율성, 현지 주택소비층의 빈약한 수요를 감안하면 일정부분 개발속도 조절은 물론 소득수준 향상시점과 연계 발전이 불가피해 보임.

 

 ○ 베트남 정부는 2020년까지 도시화 비율이 45%를 목표로 호텔, 오피스건물은 물론 서민용 아파트 건설이 지속될 전망이며 이 같은 도시화를 대비한 인프라 확충사업을 추진하고 있다는 사실을 인지하고 한국 건설기업 및 관련기업이 지속적인 관심을 갖고 진출가능성을 확인해야 함.

 

 

자료원 : CBRE 및 베트남 하노이 KBC 자체종합