마정현 변호사, Mandel & Associes

유럽중앙은행의 기준금리 인상과 회원국의 인플레이션 격차, 프랑스 물가 및 임금인상 등은 프랑스나 유럽에 진출해 기반을 둔 한국기업들의 고정 비용에 지대한 영향을 미칠 수 있습니다. 프랑스에 진출하는 한국 기업들이 프랑스에 소재하고 있는 상가, 가계, 사무실 등 부동산을 임대해 사용할 경우 프랑스 법에 따른 임대차 계약을 임대인과 체결할 수 있습니다. 이 경우 지수연계에 따른 차임증감 조항 부분에서 어려움을 겪고 있는데, 이에 대해 준거법에 따라 고정 비용의 상승으로 인한 순이익금의 감소에 대해 대처할 방법이 필요하다고 생각합니다.

각국의 국제사법에 따라 당사자가 합의로 준거법을 선택하거나 국제사법에 따라 계약의 준거법이 지정될 수 있지만, 한국의 국제사법과 유사하게 프랑스 국제사법은 부동산 계약의 경우, 일반적으로 해당 부동산의 소재지법에 따르도록 합니다. 부동산 소재지법을 적용할 경우 프랑스 상법 제L.145-1 조 등, 프랑스 상법 제R.145-1 조 등, 1953년 9월 30일 프랑스 데크레(décret) 및 후속 법령 및 기타 조항 등 관계법령을 근거로 임대차 계약을 합니다.

지표지수와 지수연계에 따른 차임증감 조항

프랑스 금융 및 통화법전 제L.112-2조에 따라 프랑스 상가건물 임대차계약에 주로 사용되는 지수는 아래와 같습니다.

• ICC(Indice national du coût de la construction)
• ILAT(Indice trimestriel des loyers des activités tertiaires)
• ILC(Indice trimestriel des loyers commerciaux)

위의 지수는 프랑스 통계청 INSEE(Institut national des statistiques et des études économiques)에서 제공하고, 통계청의 인터넷 웹사이트(https://www.insee.fr/)에서 조회 가능합니다. 아직 건물이 건축예정이거나 건축 시행 중이라면 임대예약계약(promesse de bail)에서 프랑스 통계청 지수 BT 01를 사용하는 경우도 있지만, 사무실 임대차 계약일 경우 프랑스 통계청 지수 ILAT(Indice des loyers des activités tertiaires)를, 상가 또는 가계 계약일 경우 프랑스 통계청 지수 ILC(Indice trimestriel des loyers commerciaux)를 일반적으로 사용하고 있습니다. 

외국법령인 프랑스 법에 따른 상가건물 임대차계약(bail commercial)을 체결할 때, 지수연계에 따른 차임증감 조항(clause d’indexation)을 일반적으로 볼 수 있습니다. 2023년 4분기에는 프랑스 통계청 지수ILAT가 5.55%, ILC지수가 5.22%, ICC지수는 5.36% 인상됐습니다. 

프랑스의 구매력 보호를 위한 긴급조치에 관한 법률 2022. 8. 16. 제2022-1158호의 제14조에 따라, 중소기업(petites et moyennes entreprises)에 대해, 이 회사가 지불해야 하는 차임 변동을 연계하는 2022년 2분기와 2023년 1분기 사이에 해당하는 ILC지수의 연간 변동률이3.5%보다 높을 수 없도록 제한했습니다. 이 법률은 연간 변동률 제한에 대한 법률관계가 확정(définitivement acquis)되고, 이에 따라 지수연계에 따른 차임증감 조항을 이 기간 이후에 추후 적용을 할 경우에도, 지수에 따른 인상률 제한을 그대로 적용해야 한다고 정하고 있습니다.

프랑스 법률 2023. 7. 7. 제 2023-568호의 제1조는 법률 2022. 8. 16. 제2022-1158호의 제14조를 개정하고, 이 변동률의 제한이 적용되는 기간을 2024년 1분기까지로 연장했습니다. 반면, 프랑스의 구매력 보호를 위한 긴급조치에 관한 법률은, 프랑스 통계청의 ILAT지수(Indice trimestriel des loyers des activités tertiaires)의 변동률에는 제한을 두지 않았습니다.

프랑스 상가 임대차 계약의 차임증가

프랑스 통계청(INSEE)에 따르면 ILC지수의 경우 2023년 4분기 증가율이 소폭 감소했지만 ILAT지수의 경우, 계속해서 상승세를 유지하고 있습니다.

일반적으로 프랑스 상가건물 임대차 계약의 경우 9년에서 12년 사이의 장기계약입니다. 이 계약은 계약기간 중에 프랑스 상법 제L.145-4조에 따라 3년마다 6개월의 사전예고(통고) 후 상가건물 임대차 계약의 중도해지가 가능하지만, 계약의 해지와 동시에 동 계약에서 명시할 경우 임대인이 손해배상액 및 위약금 등을 청구할 수 있습니다.

이때 임차인은 임대차 계약을 계약의 해지 또는 계약의 중도해지를 통해 이 계약을 종료하지 않고, 이 계약을 제3자에게 양도(매매)해 이 계약에 대한 권리와 의무 및 책임과 이에 발생할 수 있는 법적 위험을 타인인 제3자에게 이전할 수 있습니다. 이 경우 양도인인 임차인은 양도가격(매매가격)에 따라 이 양도(매매)로 경제적인 이득을 취할 수 있습니다. 또한, 양도대금 지불을 대가로 이 상가건물 임대차 계약 및 이 계약으로 발생하는 채권·채무를 제3자인 양수인에게 양도(이전)하면서, 차임으로 발생하는 금전채권에 대한 임차인의 경제적 부담을 감소할 수 있습니다.

한국 법제의 권리금 제도와 유사하지만, 프랑스 상법 제L.141-2조 등에 따라 프랑스 상가건물 임대차계약만 양도하는 것이 아니라, 유형·무형의 회사재산 등과 함께 영업(fonds de commerce)을 양도하는 것을 조건으로 합니다.

프랑스 상법 제L.145-16조에 따라 회사의 인수합병 시에도 상가 건물 임대차 계약의 권리와 의무가 제3자에게 승계 되거나, 프랑스 상가 건물 임대차 계약의 중도 해지를 대신해, 제3자인 신규 임대인에게 영업양도가 아닌 상가 임대차계약만 별도로 양도할 수 있습니다. 상가 임대차계약의 양도(cession du droit au bail)의 경우 상가 건물 임대인의 사전 허락이 필요합니다.

또한, 프랑스 통계청의 ILAT지수를 사용하는 임대차계약의 지수연계에 따른 차임증감 조항을 근거로 해 임대인이 과도한 차임의 인상을 요구한다면, 임차인은 민법 제1195조에 따라 임대인과 상승률을 재협상을 요청을 시도할 수 있습니다. 하지만 프랑스 통계청 지수 ILAT 의 2024년 제1분기 인상률을 보았을 때 어려운 협상이 될 것으로 예상합니다.

부동산은 고정비용이 발생하지만 회사의 가장 중요한 자산입니다. 이 자산을 적절히 관리·운용하면 손실을 막고, 수익을 내는 것이 가능합니다. 프랑스법과 국내법은 상이한 점이 많아 프랑스에서 활동하는 변호사의 조력이 꼭 필요합니다.

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