베트남, 저가 주택 보급 확대 프로젝트 추진

 - 베트남 정부 2009-2015년 중 저가 아파트 18만4천채 건설 계획 -

- 향후 수요 증가에 대비 사전 진출 또는 모니터링 필요 -

 

보고일자 : 2009.4.29.

하노이 코리아비즈니스센터

박근형 keunhyungp@gmail.com

 

□ 최근 베트남 주택 시장 현황

 

○ 연간1.21%의 인구성장률을 보이는 베트남의 현재인구는 대략 8600만 명으로 2020년에는 도심 거주 인구가 30% 증가하고 인구의50%가 집중될 것으로 전망됨. 베트남 대도시들의 인구 밀집도는 3㎡/1인으로 높은 상태임. 게다가 그 인구의 65%가 주택을 가장 필요로 하는 연령대인 35세 이하들로 구성되어있음. (2007 통계연감)

 

○ 통계청의 2006년 자료에 따르면 인구 중 23.7%만이 자가주택을 소유하고 있는데 이 수치는 2002년 17.2%와 2004년 20.8%에 비해서는 증가한 수치지만, 여전히 주택 보유율이 낮은 상태임

 

주택별 보유 현황

자료원: 통계청 2006

 

○ 현재 베트남의 부동산 시장도 어려운 시기를 겪고 있으며 주택가격 및 사무실 임대가격 하락과 동시에 그 수요도 동반 하락하였음. 하노이 주거시설 가격은 주택가격이 4-8% 줄어든 것에 있고, 몇몇 프로젝트들은 심지어 20-30%의 가격하락을 보이기도 함. 호치민시에서도 상황이 같아 Hoang Anh Gia Lai프로젝트에서는 아파트 가격이 약 50%의 하락하기도 함

 

○ 비록 $30-71/㎡ 로 아파트 가격이 하락했지만 소득수준에 비해서는 여전히 아파트 가격이 매우 높은 상태임. 2008년 3사분기에 중저가 아파트의 평균가는 각각 대략 US$800-1,400/㎡ 였음. 2008년 베트남의 1인당 소득 US$1,024을 고려하면 고작 중저가 아파트 1㎡을 고작 살 수 있으며, 4인용50㎡의 저가아파트는 부부의 연봉을 20년간 모아야 살 수 있는 가격임.

 

 

○ 대도시에서는 젊은이들의 가정으로부터 독립하려는 경향으로 인해 주택 수요가 급증하고 있으며 주택난이 심한 대도시로 이주하는 학생과 산업인력 또한 매년 증가추세를 보임. 호치민시에만 90만 명의 산업인력이 밀집되어 있으며, 그 중 40%인 36만명이 주택 수요를 형성하고 있으며, 정부 공무원 및 군인 13만명 중 15%인 2만 명이 살 곳을 구하는데 어려움을 겪고 있음.

 

□ 정부 저가주택 보급 정책 내용

 

○ 2009년 5월 발표된"2009-2015년 사회주택 및 저가주택 계획안"에서, 건설부는 도심 지역가구 30%의 주택문제를 해결하기 위해서 2009-2015년 사이에 184,000채의 아파트 건설(매년 26,000채 건설)이 필수적이라고 언급함

 

2009-2015년간 저가 주택 건설 계획

	임대 사회주택	판매 사회주택	저가 주택
총 투자 액 (10억 VND)	12,800	12,800	23,400
총 아파트 수	46,000	46,000	92,000

자료: General report no.06/BC/BXD, 건설부

 

○ 베트남 정부는 거주 주택법을 2005년 제정하였고 그 후 2006년 6월6일 시행령(90/2006/ND-CP)을 발표하였으나, 2005년부터 2008년 사이 사회주택에 관한 사업도 시행되지 않은 상태임

 

○ 이러한 상황에서, 베트남정부는 2009년 4월 도시 산업인력, 학생 및 저소득 계층을 위한 사회주택 사업을 촉진시키기 위해 시행령(18/NQ-CP)을 발표함

 - 개발 비용을 줄여주기 위해 토지사용료 및 용적률 등에서 유리한 조건을 적용

 

○ 또한State Bank of Vietnam에 2009년 초부터 저가주택 건설업자들에게 이자율을 낮추고, 저소득계층의 주택건설 및 아파트 판매 시 7-8%의 이자율로 낮춰주기를 요청함.

 

□ 저가 주택 프로젝트 현황

 

○ 중앙정부의 정책에 따라 몇몇 대도시 시정부들은 사회주택 사업 및 저소득 계층을 위한 계획 이행에 의지를 보임. 하노이시정부는 토지 24.44ha에 11개의 사회주택사업을 진행하는 임시 사업안을 1291/QD-UBND 조항을 통해 공포함. 호치민시는 104.47ha에 49개의 계획안을 보고함. /기타 도시들- Dong Nai 51.03ha (8개 사업안), Binh Duong 5.8ha (11개 사업안), Vinh Long과 Ha Nam 각각 1개의 사업안을 추진할 계획임

 

○ 이중 가장 활발한 지역은 하노이 및 하노이 인근지역으로  Vietnam Construction Import-Export Joint Stock Co.,의 부속 기관인 Vinaconex Xuan Mai 는 Chuong My 군에 서 VND2,000,000/㎡로 분양할 계획이며 Housing and Urban Development Corporation도 하노이시의 Me Linh 지역에 아파트 4,000채 이상을 건설 추진하고 Viglacera는 올 3월 말부터Gia Lam군과 Bac Ninh지역에 2-3억 VND을 투자하여 아파트 200채 이상을 시공할 계획임

 

○ 한편 많은 외국인 투자자들은 수익성이 낮고 다소 장기적인 거래인 저가주택시장에 진입하기를 꺼려하는 추세임.

 

프로젝트 추진 현황

번호	진행 장소	투자자/시공업체	거주인원	현재 상태	가격(VND)
1	Chuong Mi district	Vinaconex Xuan Mai	80	완공	2억
2	Viet Hung Compound	Vinaconex	800	부분적 완공	대략2억
3	Kim Chung district	Vinaconex	864	진행 중	대략2억
4	Me Linh district	Hanoi House and Urban Development		진행 중	초저가로 예상
5	Bac Ninh,Gia Lam	Viglacera	200	2009 상반기 착공	2-3억
6	Xa La Compound, Ha Dong City	Lai Chau Construction 1	400	2010년 6월 완공 계획	4-6억

 

 

□ 프로젝트 추진시 애로사항

 

○ 여전히 프로젝트 추진시 많은 장애가 있는데 첫 번째 난관은 지방정부들의 사회주택건설에 활용할 주택개발펀드 증액이 순조롭지 않으며 심지어는 주택개발펀드를 조성하지 않은 상태임. 또한 거주주택법에서 상업부지의 20%를 사회주택사업용도로 확보도록 규정하고 있음에도 불구하고 대부분 이 조항이 지키지지 않고 있는 실정임

 

○ 정부가 토지사용을 지원한다고는 하지만 토지 사용 및 보상 문제는 투자자들에게 있어 엄청난 비용과 시간을 소요하게 함. 저가 주택을 건설하기 위하여, 기존 토지 소유주 및 건설시 사용되는 토지의 개발을 위한 정부의 적절한 보상 지원이 반드시 이루어져야 함.

 

○ 또한 아직까지 사회주택과 관련한 구체적인 가격 및 보조 정책이 정비되지 않은 상태임. 기존의 주택 임대관련 가격 구조는 현재 물가에 비하면 너무 낮게 책정되어 있어서 자비로 투자하는 투자자들에게 아무런 이윤을 만들어 주지 못할 수준임. 또한 정부측에서는 투자자들이 이 사업에 적극적으로 진입할 수 있도록 유리한 이자율을 제공해 주겠다고 하지만 은행이 정부의 정책에 적극 따르겠다는 보장이 없는 상태임.

 

□ 전망 및 시사점

 

○ 현재의 글로벌 경제위기 속에서 베트남의 부동산 시장 역시 난관에 봉착해 있는 실정임. 따라서 경기 회복을 기다리면서 저가 주택 건립 사업을 대안으로 검토해볼 필요가 있음. 물론 초저가 주택건립사업의 수익은 매우 낮을 것으로 예상 되지만 신규 사업 영역을 선점한다는 장점이 있을 수 있음.

 - 저가 사회주택시장을 정부와 베트남 실수요자들에게 자사를 소개하고 회사 이미지를 구축하는 기회로 활용할 필요도 있음

 

○ 베트남 정부는 총 건설비용의 약 10%선에서 투자자들의 수익을 인정할 계획을 가지고 있으며, 또한 저소득 계층의 주택을 향한 수요는 높고 현재 건설 자재 가격이 꾸준히 하락하고 있다는 점을 감안할 때 이 분야로의 투자는 검토할 가치가 있음.

 

○ 한동안 베트남의 저가주택시장에서 베트남 국내 사업자들이 정부 지원과 함께 압도적인 이점을 가지고 있음. 왜냐하면 해외 투자자들보다 정보 및 토지 획득 등 사업추진 여건에서 유리할 것이기 때문임. 하지만 베트남 국내사업자들의 경우 파이낸싱 부문에서 취약한 경우가 많은 바 시장 진출 검토시 참고하시기 바람.

 

 

자료원 : 베트남통계청, 베트남건설부, VIR, 무역관 자체자료 종합