체코 부동산시장, 기업간 합종연횡 불가피

- 하반기 최저점 통과, 투기자본 진출이 회복신호 -

보고일자 : 2009.2.4.

프라하 코리아비즈니스센터

소병택 btso@kotra.cz

□ 체코 2008년 부동산시장, 용두사미로 마감

 ○ 2000년대 중반 이후 4~5년간 고속성장을 구가해온 체코 부동산시장이 2008년에 정점이 될 것이라는 현지업계의 장미빛 전망은 하반기에 시장을 강타한 글로벌 금융위기의 여파로 완전히 빗나가 용두사미로 마감했음. 중장기 금융이 필수적인 부동산산업의 특성상 금융위기의 영향을 가장 크게 받을 수 밖에 없어서 2008년 하반기 이후 유동성 부족에 따른 민간부문 개발 프로젝트의 연기, 중단 및 취소 등으로 인해 시장기능이 마비될 정도로 어려움을 겪고 있음.

 ○ 우선적으로 상업용 건물의 매매규모가 대폭 감소했는데, 부동산에 대한 총 투자규모가 2008년에는 10억6000만 유로로 2007년의 26억9000만 유로 대비 60% 이상 감소했음. 2007년 최대 규모의 거래는 5억3000만 유로에 매각된 프라하 시내의 Palladium 쇼핑센터였으나, 2008년에는 절반수준인 2억4000만 유로에 거래된 프라하 Chodov 지역의 7개 사무동과 1억3000만 유로에 매매된 북부 모라비아 지역 Ostrava 및 Olomouc시의 3개 쇼핑센터가 대표적인 대형 거래였음.

 ○ 국제적인 부동산 컨설팅 기업인 King Sturge 체코 사장인 Mr.Agnus Wade는 현재의 체코 부동산 시장은 90년대 초 현지시장이 거의 정지됐던 영국시장과 유사한 상황이라고 분석하면서, 유동성 경색문제가 완화돼 회복조짐을 보이기까지는 최소 6개월 이상이 소요되며, 2010년 이후에야 전체적인 회복국면에 들어갈 것이라고 언급함. 또한 현재의 어려운 부동산 시장상황의 최대 원인은 수요와 공급의 문제가 아니라 유동성 부족이므로 금융권의 여신완화를 유도할 수 있는 정책적 해결책이 모색돼야 한다고 주장함.

□ 기업간 협력을 통한 활로모색, 투기자본 진출이 시장회복 신호

 ○ 2008년도 상반기에 대형 부동산 개발기업들은 대규모 중장기 부동산 개발 프로젝트들을 발표하면서 시장을 선도했으나, 금융위기 이후 유동성 부족으로 계획대로의 추진이 현실적으로 불가능해지면서 여타 기업과의 합작등 협력을 통해 활로를 모색하고 있음. 중소규모의 프로젝트들은 사업성에 대한 전면적인 재검토를 통해 매각, 연기 또는 계획 잠정보류 등 다양한 자구책을 마련하고 있으나 시장이 회복될 때까지의 생존이 최대의 현안 과제로 대두되고 있음.

 ○ Orco 그룹은 2010년부터 향후 10~15년간 총 30억 유로를 투자해 프라하 외곽의 Nove Bubny 지역을 개발한다는 계획을 발표하고 지금까지 토지 매입비용으로 CZK11억을 투자했지만, 당초 계획과는 달리 각각의 개발단계에 따라서는 여타 업체와의 공동개발이 불가피하다는 점을 인정하고 있으며, 향후 10년간 CZK 150억을 투자할 계획인 프라하시 Rohansky 지역 개발 프로젝트를 추진하고 있은 Sekyra 그룹도 합작파트너를 찾고 있음.

 ○ 또한 CZK 150억 규모의 오스트라바 Karolina 지역 개발 프로젝트를 추진하고 있는 Passer Invest 그룹도 이미 합작투자를 결정하고 2008년 10월에 이 프로젝트 추진을 위한 건축사무소를 출범시켰음. 프라하시 외곽 Zapadni 지역에 CZK 60억 규모의 사무 및 주거용 부동산 개발 프로젝트를 추진 중인 Finep사가 유일하게 대형 프로젝트를 단독으로 추진하고 있는데, 이는 동 프로젝트의 주요 사무동 건물을 독일 Siemens 그룹이 구매하기로함에 따라 금융권에서의 자금 차입이 가능했기 때문임.

 ○ 현지 부동산 전문가들은 금년도에는 자금압박에 따른 매물증가로 부동산 가격이 지속적으로 하락할 것이 확실하며, 최저 수준은 단기차익을 노리는 투기자본이 참여를 결정할 수준에서 결정될 것을 보고 있음. Europa Capital, Apolo Real Estate 및 Carlyle Real Estate 등으로 대표되는 부동산 투기자본들은 최소 20% 이상의 단기수익을 목표로 움직이는데, 이들 자본이 체코에 투자되는 시점이 부동산 경기의 최저점이라는 분석이 설득력을 얻고 있음.

□ 아파트, 사무실, 물류창고 등 부동산 전분야 위축, 하반기 최저점 통과전망

 ○ 금융위기의 여파는 주택시장에도 가격하락과 수요 및 공급의 감소라는 결과를 초래하고 있는데, 가격측면에서는 2008년 9월부터 12월까지 평균 7%가 하락했으며, 주택구입 자금 차입이 어려워짐에 따라 수요도 20~30% 감소한 것으로 나타남. 특히 공급 측면을 좌우하는 은행의 자금 대출조건이 종래의 10% 사전 분양 및 자기자본비율에서 25~30%의 사전 판매와 총 프로젝트 비용의 30~50% 자기자본비율 충족으로 강화되면서 신규 프로젝트들이 유동성 부족으로 추진되지 못하고 있는 실정임.

 ○ 2008년 말 기준으로 체코내 사무실 면적은 총 250만㎡로 2007년 대비 15% 정도 증가했으나, 금융위기 이후 수요의 감소로 공실률이 2008년 6월 말의 7%에서 12월 말에는 9%로 늘어나 총 23만㎡에 달했음. 사무실에 대한 수요와 공급은 2011년까지는 지속 감소해 공실률이 최저점에 도달하게 될 것이나, 이 시점부터는 2009년 말부터 자금경색이 완화되면서 건축이 시작된 사무실들이 완공돼 시장에 공급됨으로써 시장이 제 기능을 회복할 것으로 분석됨.

 ○ 금융위기는 2008년말 기준으로 총 300만㎡에 달하는 물류창고분야에도 영향을 미쳐 2008년도 공급물량을 당초계획 80만㎡에 크게 못 미치는 64만㎡로 감소시켰는데, 이는 전년대비 30%나 감소한 물량임. 체코 물류창고시장의 50%를 차지하고 있는 최대 기업인 CTP는 산업용 부동산시장은 올 상반기까지는 하락세를 보일 것이나 하반기부터는 서서히 활기를 되찾을 것으로 전망함.

 ○ 체코 부동산시장 중 금융위기에도 불구하고 비교적 안정세를 보이고 있는 유일한 분야는 쇼핑센터인데, 2008년에만 총 30만㎡가 신규 공급돼 체코의 전체 쇼핑센터 규모는 지난해 말 기준으로 200만㎡를 넘었음. 그러나 이 분야도 대도시 지역에서의 공급과잉 현상이 나타나면서 개발업체간 경쟁이 심화되고 있으며, 지방의 중소도시 지역에서의 소규모의 쇼핑센터 개발에 희망을 걸만큼 상황이 어려워지고 있음.

□ 시사점

 ○ 금융위기의 여파로 체코 부동산시장이 얼어 붙으면서 부동산 개발업체들의 유동성 부족현상을 타개하기 위해 유망 프로젝트에 대한 합작 파트너 물색 또는 매각 등 다각적인 방안을 모색하고 있는 점을 활용해 적은 비용으로 비교적 안전하게 현지진출 기회를 포착하는 결단력이 요구되는 시기임.

 ○ 체코 부동산 시장에의 진출 경험이 없는 우리 기업들의 입장에서는 단독적인 사업추진에 따른 위험을 최소화하고, 진출실패 가능성을 최소화하기 위해서는 시장성이 유망한 개발 프로젝트를 선별해 합작 파트너 형식으로 자본을 투자하는 방법이 유력한 것으로 사료되며, 특히 2011년 이후의 정상적인 시장을 보는 중장기적인 전략이 필요함.

정보원 : Czech Business Weekly, HN 및 CTK 등 현지 언론보도 종합