홍콩, 미국 금융위기에 따른 부동산 시장동향

- 사무실 임차료 연말까지 10~15% 하락, 한국진출기업 운영비 부담 감소 -

 

보고일자 : 2008.9.25.

박은균 홍콩무역관

hanguo@kotra.or.kr

 

 

□ 최근 홍콩부동산 동향

 

 ○ 홍콩부동산의 아성 ‘Central’ 사무실 임차료 하락

  - 2007년 기준 홍콩에 진출해 있는 외국기업 본부는 1245개로 홍콩을 아시아 비즈니스의 중심지로 활용하고 있으며, 대부분 Central 지역에 집중해 대규모 사무공간을 사용해 왔음.

  - 최근까지 홍콩 최고가 상업 중심지인 Central의 고급사무실은 3% 미만의 공실율을 기록하며 포화상태를 보여 왔음.

  - 하지만 거물급 금융기관 리만브라더스의 부도, 메릴린치 인수, AIG 위기 등은 홍콩 부동산의 아성인 ‘Central’ 지역의 임차료 하락을 초래하고 있음.

  - Macquire, ING 등도 사무실 임차 계획을 재고하고 있어 Central 지역 부동산 시장은 변화가 예상됨.

 

 ○ ‘Central’ 사무실 임차료 연말까지 10~15% 인하 예상

  - Colliers International, Piers 부동산 전문가에 의하면 홍콩경제는 금융산업에 의존도(금융산업 총 GDP 15.9%차지)가 높아 금융기업의 철수는 경제 전반과 부동산 시장에 부정적인 영향을 줄 것이라 분석함.

  - 대형기업이 파산하거나 인수하는 과정에서 대규모의 오피스 공간이 시장에 공급됨에 따라, 사무실 임차료에 큰 변화가 예상되고 있음.

  - 홍콩의 부동산 전문가들은 향후 6~12개월간 Central지역의 사무실 임차료가 10~15% 인하될 것으로 전망함.

 

 ○ 홍콩 부동산 거래 최근 2년 이래 가장 낮아

  - 글로벌 금융 위기로 홍콩의 부동산 거래는 최근 2년 이래 가장 큰 폭의 하락을 기록했음. 홍콩 유명 부동산 기업 Ricacorp Property의 조사에 따르면, 50개 주요 부동산을 모니터한 결과 거래량이 2.6% 하락했다고 함. 올해 3월 말 거래량에 비해 약 9.5% 하락한 것임.

  - 특히 최근 부동산 거래는 급감해 지난 주 216건 밖에 거래되지 않았으며, 이는 2주 전과 비교해 약 8.5%가 하락한 것임. 이는 임대주가 조만간 임대료를 낮출 것이라 기대하는 임차인의 관망 때문인 것으로 분석됨.

  - Ricacorp의 Willy 과장에 의하면 단기간 홍콩 부동산은 10% 하락할 것이라 전망했으나, 부동산 수요는 여전히 높아 장기적으로 긍정적일 것이라 분석함.

 

□ 미국 금융위기 주요 기업 홍콩 임차 현황

 

 ○ 리만브라더스 홍콩법인

  - 부동산 중개업체에 의하면 리만브라더스는 센트럴에 위치한 Two IFC(Two International Finance Centre)에 6만sqft, Man Yee 빌딩에 2만7000sqft의 공간을 사용해왔으며, 부도 신고와 함께 홍콩 내 사무 공간의 상당부분에 대한 재정적 권리를 포기했음.

  - Two IFC와 Man Yee 빌딩의 임대 만료 기간은 각각 2012년, 2009년으로 임대기간을 채우지 못해 상당한 규모의 공간이 시장에 공급될 예정임.

 

 ○ 메릴린치 홍콩법인

  - 메릴린치는 Central 지역의 City Bank Plaza에 13만sqft의 공간을 사용해왔음.

  - Bank of America에 인수합병 후 사무실을 정리하기로 해 2012년까지 만료기간을 채우지 못해 또 대규모의 사무 공간이 발생할 것으로 보임.

 

 ○ AIG 홍콩법인

  - AIG는 36만sqft의 사용공간을 보유한 AIG Tower의 절반, 즉 18만sqft을 사용하고 있음.

  - AIG는 7000만 달러의 공적자금 투입으로 부도 위기까지는 가지 않을 것으로 예상돼 현재까지 이전이나 축소에 대한 소식은 없는 상태임.

 

 금융기업 3사의 홍콩 사무실 임차현황

회사	건물	위치	개발사/소유주	사용면적	임대기간 만료 연도
리만브라더스	Two IFC	Central	Sun Hung Kai	6만sqft	2012
	Man Yee Bldg	Central	-	2만7000sqft	2009
메릴린치	City Bank Plaza	Central, Admiralty	Champion Real Estate Investment Trust	13만sqft	2012(City Bank Plaza)
AIG	AIG Tower	Central	-	18만sqft	-

자료원 : South China Morning Post

 

□ 주요 기업 임차 변경

 

 ○ 외국계 금융기업 임차계획 변경

  - IFC ONE에 입주하고 있는 Macquarie는 7만sqft 추가 임차 계획을 취소할 예정이며, ING는 Exchange Square에 6만~7만sqft를 임차할 계획이었으나 IFC ONE에 계속 머물기로 확정했음.

  - IFC TWO에서 6만6000sqft의 3층을 사용하고 있는 Ernst & Young은 사무실의 일부를 내년 2월 국제상업중심으로 이전하기로 결정했음.

  - 작년 초에 Central의 York House 꼭대기 층에 9000sqft를 1sqft당 140홍콩달러에 계약한 두바이 기업 Sama Dubai는 임대료만 지불하고 현재까지 입주하지 않고 있음. Sama Dubai는 현재 미국 로펌을 고용해 임대계약 조정 중에 있음.

 

 ○ 외국계 유명 금융기업 협상력 상실

  - 보통 외국계 금융기업들은 사무실 임차 시 주도권을 갖고 임대료 협상을 할 수 있었으나, 이제는 더 이상 회사 지명도만 갖고 강한 가격협상을 할 수 없음.

  - 홍콩 사무실 임대료를 좌지우지하던 외국계 금융기업들의 규모 축소와 M &A로 홍콩 주요 건물의 사무실 임대료 인하는 불가피해 보임. Knight Frank 연구소 Wong수석 연구위원에 따르면 홍콩 A급지 사무실 임차료는 미국 금융위기 사태로 인해 생각했던 것보다 빨리 정점에서 하락하고 있다고 밝혔음.

 

□ 시사점 - 금융 중심지 임차료 하락예상

 

 ○ 센트럴의 사무실 임차료는 홍콩경제의 지표

  - 부동산 및 경제 전문가에 의하면, ‘센트럴의 사무실 임차료 수준은 홍콩경제의 지표’이며, 이는 센트럴의 임차료 수준과 경기상황은 비례함을 의미임.

  - 홍콩의 금융경제가 침체됨에도 끊임없이 상승하던 센트럴의 사무실 임차료도 최근 들어 하락하기 시작했으며, 이는 홍콩 경제의 하락을 암시함.

 

 ○ 입주 경쟁 식어 임차료 상승 주춤

  - 금융기업들이 경쟁적으로 센트럴에 입주하려던 현상은 이미 사라진 상태임. 최근 ING의 경우 One IFC의 계약이 만료되는 데로 Exchange Square로 이전할 계획이었으나, One IFC에 수요가 없어 오히려 유리한 조건으로 재계약을 할 수 있게 됐음.

  - Knight Frank·Colliers 등 부동산 연구 전문 기관에 의하면 당초 센트럴지역의 고급사무실 임차료는 2009년 1분기를 정점으로 하향세를 보일 전망이었으나, 현재 기업들의 상황으로 미뤄볼 때 올해 연말부터 하향곡선을 보일 것으로 예상됨.

 

 ○ 홍콩 진출 한국기업의 운영비 부담 완화

  - 한국기업이 홍콩에 진출하는 데 가장 큰 애로사항은 사무실 임차료임. 홍콩의 사무실 임차료는 살인적이어서 한국 투자진출 기업들에 큰 부담으로 작용해 왔음.

  - 최근 들어 Central, Admiralty와 같은 노른자 지역의 사무실 임차료가 하락하고 있어 이는 한국투자기업들에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대됨.

   - 홍콩 투자진출을 계획하고 있는 기업은 올해 하반기가 최적의 투자시기로 예상되며, 부동산 계약시 임대주와 협의해 3년 이상 장기간 계약하는 것이 효율적일 것으로 분석됨.

 

 

 자료원 : 홍콩언론종합, 홍콩무역관 자체 조사