고부가가치의 시베리아 부동산 비즈니스

- 시내 주요 부지와건물, 모스크바 로컬자본이 선점 -

 

보고일자 : 2007.8.22.

김윤성 노보시비르스크무역관

novokim@kotra.or.kr

 

 

□ 고부가가치를 창출하는 시베리아 부동산 사업

 

 ○ 최근 2~3년전부터 시베리아 지역, 특히 노보시비르스크주를 중심으로 부동산 개발과 투자 붐이 일어나고 있음. 부동산 투자 붐은 Business Center·Trade Center·주거용 아파트 등 부동산시장 전면에 걸쳐 일어나고 있음.

  - 부동산 비즈니스 붐은 현대식 시설에 대한 수요의 증가 및 외국 투자 자본 및 모스크바 자본의 유입, 그리고 가장 중요한 요소로 현재 노보시비르스크에서 부동산 사업이 어떤 다른 사업보다 안정적인 고부가가치를 창출하고 있기 때문으로 분석됨.

 

 ○ 노보시비르스크 주 공식 조사결과에 따르면, 2006년에 노보시비르스크의 건설 관련 투자 자금은 약 199억 루블(약 7억8000만 달러)로 나타남.

  - 주정부 공식 통계에 따르면 주거용 아파트 건설에 82만9000 ㎧, 상업시설 12만㎧, 사무실 부지 17만8000㎧ 가 착공됨.

  - 다른 분석기관인 RID사의 조사에 따르면, 주거용 아파트 건설에 80만㎧, 상업시설 50만㎧, 사무실 및 창고부지 13만㎧ 가 착공됐다고 함.

 

□ 호텔

 

 ○ 시베리아에서 외국 투자자들이 가장 많은 관심을 보이는 분야는 호텔건설분야임. 그러나 호텔건설에 적합한 부지, 특히 시내 중심가에 호텔 부지를 확보하기가 쉽지 않은 것으로 알려짐.

  - 노보시비리스크주의 경우 시내에 제대로 된 호텔 시설이 없는 반면, 호텔 수요는 계속해서 증가하고 있고, 딸라콘스키 주지사도 월드 클래스 수준의 호텔의 필요성을 언론과의 인터뷰를 통해 수차례 강조해왔기 때문에 외국 투자자들은 호텔 건설에 지속적인 관심을 보이고 있음.

  - 현재 시내 중심가에 5성급 호텔 건설 계획이 나와 있긴 하지만 대부분의 호텔 프로젝트들이 계획 단계에 머무르고 있는 수준임.

 

□ ‘Trade Center'(상가 건물)

 

 ○ 현재 투자자들이 우선시되는 부동산 프로젝트는 Trade Center(상가 건물)임. Trade Center의 경우 고가의 임대료가 보장되기 때문에 그만큼 투자자금의 회수기간이 빨라 투자가들이 많이 선호하고 있음.

  - 2007년 상반기만 해도 Trade Center의 임대료는 5~10%가 상승했는데, 조사기관인 Sibacademstroy Nedvizhimos에 따르면 Trade Center의 매매가격은 7만3270루블(2873달러)/㎧, 임대료는 1467루블(58달러)㎧로, 이는 각각 지난 2006년 4분기보다 15%, 9.4%가 상승했음.

 

 ○ 이러한 Trade Center의 매입 및 임대료에 가장 큰 영향을 미치는 것은 입지조건으로 유동인구가 많은 지역이 가장 높은 가격을 형성하고 있음.

  - Trade Center의 최근 건설 경향을 보면 인구가 밀집된 지역에 집중되고 있음. 반면, 시내를 벗어난 지역에서는 인구가 밀집됐다고 하더라도 Trade Center 건립을 찾아보기가 어려움.

 

2007년 1분기 노보시비르스크 내 지역별 Trade Center 매매가/㎧                                                   (단위 : 천루블)

2007년 1분기 노보시비르스크 내 지역별 Trade Center 임대료/㎧ (단위 : 루블)

□ Business Center (사무실 건물)

 

 ○ ‘Trade Center’외에 전도 유망한 부동산사업으로는 Business Center(사무실 건물)와 창고임대 사업으로 알려짐. 노보시비르스크에서 Business center 건립사업은 2007년과 2008년 전반기 까지 중흥기를 맞이할 것으로 전망됨.

  - 이 기간동안 약 40개의 비즈니스 센터가 건립될 것으로 예상되며, 일부 전문가들이 지적하는 공급 과잉문제도 아직까지 염려할 단계는 아닌 것으로 파악됨.

 

 ○ Business Center 개발자들을 괴롭히는 것은 이러한 건물 부지 가격이 계속해서 상승한다는 점임. 불과 1~2년 전만 해도 건축 중간에 건축사의 부도 등으로 인해 건설이 중단된 건물들이 전체의 10~15%에 달했으나 현재는 이러한 주인 없는 건물들을 거의 찾아보기가 힘든 상황임.

  - 대부분의 Business Center 소유주들은 건물의 착공 시점에 매매 및 임대가 이미 완료되는 것이 일반적인 현상이라고 함.

 

 ○ 노보시비르스크 Business Center 평균 매매가는 3만5000~13만(1400~5200달러)/㎧이며 할부 지급이 일반적인 경향으로서 건설이 완료된 건물보다 건설 중인 건물이 약 30~40% 가량이 저렴하기 때문에 대다수의 업체들이 건설 중인 건물의 사무실을 매매하려고 함.

  - 이미 완공된 건물의 경우 단기간 내에 이익률 환산이 가능하기 때문에 일반적으로 단기 이익에는 효과적임.

  - 하지만 완공된 건물의 경우, 건설 중인 건물보다 이익이 낮기 때문에 대부분의 투자자들이 건설 중인 건물에 관심을 보이고 있음. 대신 이렇게 건설 중인 건물의 매입할 경우, 중도에 건설 업체의 부도 등의 리스크를 안고 가야 하는 단점이 있음.

 

 ○ 노보시비르스크 사무실 월평균 임대료는 1100~1800(44~72달러)/㎧이며, 임대료에는 청소비·보안 경비·공공시설 사용비·일반관리비 등이 포함돼 있고 전화비와 인터넷 비용은 포함되지 않는 것이 일반적임.

 

2007년 1분기 노보시비르스크 내 지역별 Business Center 매매가/㎧                                              (단위  : 1000루블)

2007년 1분기 노보시비르스크 내 지역별 ‘Business center‘ 임대료/㎧                                                   (단위 : 루블)

 

□ 주택 부동산 시장

 

 ○ 시베리아 아파트 시장은 인구수 대비 아파트의 공급이 부족하고 많은 사람들이 아파트 구매를 희망하고 있기 때문에 매우 가파른 성장세를 보이고 있으며, 앞선 다른 사업영역과 함께 높은 이윤을 창출하는 사업으로 여겨지고 있음.

  - 또한 일정 조건의 구매자가 아파트를 구매할 경우, 아파트 대금 융자를 저리에 지원해 주고 있는 주정부의 “Young Family Project"도 아파트 구매욕구를 촉진시키고 있음.

 

 ○ 주거용 아파트 가격은 2007년 상반기에만 26.5%가 상승했고 이는 2006년 상승률의 절반에 이르고 있으며, 이렇게 가파른 아파트 가격 상승세는 2006년 8월부터 시작해 현재까지 이어지고 있음.

  - 전문가들의 말에 따르면 올해 말까지 주거용 아파트 시장은 매 월 1~2% 정도가 꾸준히 성장할 것이라고 함.

  - 또한 시베리아의 대형 부동산 업체인 'Afina Palata'의 사장 'Vyacheslav Sokolovskiy'의 말에 따르면, 새로 짓고 있는 ‘Trade Center'이나 ’Business Center'의 경우 미분양이 될 수도 있지만 주거용 아파트의 경우 미분양 사태는 거의 일어나지 않을 것이라고 함.

 

2007년 1분기 시베리아 지역별 주거용 아파트 착공 면적

시베리아 지역	착공 면적(㎧)	2006년 동기대비 상승률(%)	일인당 공급면적(㎧)
Kemerovo Region	219,800	113,9	0,08
Omsk Region	210,100	103,6	0,10
Altai Region	159,300	236,6	0,06
Novosibirsk Region	157,200	760.0	0,06
Krasnoyarsk Region	84,200	196,3	0,03
Tomsk Region	80,700	117,3	0,08
Buryat Republic	46,900	208,1	0,05
Irkutsk Region	34,500	171,0	0,01
Khakas Republic	32,800	147,2	0,06
Chitin Region	18,700	197,8	0,02
Altai Republic	13,200	182,5	0,06
Tyva Republic	3,400	300.0	0,01
Siberian Federal District	1,060,800	156,4	0,05

 

 2007년 6월 노보시비르스크 내 지역별 주거용 아파트 평균 매매가/㎧

지역 구분	평균 매매가 (단위 : 루블)	상반기 성장률(%)
Zheleznodorozhniy	67,300	26%
Central	66,380	26%
Zaeltsovskiy	59,860	30%
Leninskiy	54,520	25%
Oktyabrskiy	54,330	31%
Sovetskiy	54,200	29%
VASHNIL	54,030	55%
Dzerzhinskiy	52,590	27%
Kirovskiy	52,060	30%
Kalininskiy	50,520	26%
Pervomayskiy	42,750	44%
Novosibirs	55,150	26,5%

 

 노보시비르스크 주거용 아파트 평균 가격 상승 추이/㎧

 

 2007년 3월 기준 시베리아 지역별 주거용 아파트 등급별 매매 가격/㎧

 

  - 새로 지은 아파트 가격이 기존의 아파트보다 가격이 비슷하거나 낮은 이유는 새로 지은 아파트의 경우, 기본 골격만 갖춰 있을 뿐 내부 인테리어는 창문 이외에 전혀 없기 때문임.

 

2007년 6월 기준 노보시비르스크 주거용 아파트 형태별 평균 가격/㎧

형태 구분	평균 가격(단위 : 루블)	상반기 성장률(%)
1-room	60,360	25%
2-rooms	54,560	25%
3-rooms	51,210	24%
4 rooms and more	50,270	30%
All  sizes	55,150	26,5%

 

노보시비르스크 주거용 아파트 구역 별 평균가격/㎧ (단위 : 루블)

 

□ 한국 업체 시사점

 

 ○ 서두에서 밝힌 바와 같이 부동산 사업이 안정적인 고부가가치 사업으로 인정 받으면서 러시아 지역 중에서도 노보시비르스크를 위주로 한 시베리아 지역 부동산 시장의 급속히 발전하고 있음.

  - 일반적으로 외국에서 부동산 사업의 이익률은 약 4~6% 정도이나 러시아에서는 약 10~12%이고 최대 15%까지 이름.

 

 ○ 그러나 이러한 부동산 사업은 진행 과정이 단순하지 않으며 투자금 회수에 이은 이윤 창출까지 많은 시간을 필요로 하는 단점이 있음.

  - 복잡하고 명료하지 못한 러시아 법은 외국인이 편하게 투자할 수 있는 여건을 제공하지 못하고 있으며, 이는 아직까지도 많은 외국자본들의 러시아 투자 참여를 저지하고 있는 가장 중요한 요소 중 하나임.

 

 ○ 리스크가 큰 만큼, 충분한 이윤이 보장되는 시장 논리를 충실하게 이행하고 있기 때문에 시베리아 부동산시장은 철저한 준비가 동반된다면 안정적이고 매력적인 시장이라고 할 수 있음.

  - 다만 노보시비르스크의 경우 투자 가치가 높은 시내 중심에는 적당한 부지를 찾는 것이 점점 더 어려워지고 있기 때문에 빠른 시장진출이 필요한 시점으로 보임.

 

 

자료원 : 주정부, 조사기관 RID, 부동산전문업체 Afina Palata사 등 무역관 종합