중국, 10년 만에 외국인 부동산 투자 ‘제한령’ 완화

- 외국기업의 부동산 투자 시 등록자본금 제한도 완화 -

- 1년 미만 근무·유학 외국인도 주택 구입 가능해져 -

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□ 배경

 ○ 중국 국가통계국에 따르면 중국은 2015년 7월 말까지 부동산 시장에서 185억 위안(약 3조4000억 원) 규모의 외국인 투자를 유치했으며, 전년 동기 대비 24.5% 감소함.

 ○ 2015년 3월 15일, 전국 양회(兩會, 전국 인민 대표대회·전국인민정치협상회의)에서 리커창총리는 외신기자의 향후 부동산 정책에 관한 질문에 “(외국인이) 중국에 와서 집을 사는 것을 환영한다”라고 답해, 외국인에 대한 부동산 시장 개방에 대한 기대감이 고조됨.

 ○ 2015년 3월 중국 국가발전위원회, 개발위원회(발개위), 상무부는《외상투자산업 지도목록(2015년 개정)》중 ‘외상투자 제한 산업리스트’에서 외자의 부동산 투자에 관한 기존의 모든 제한류 조항을 삭제함. 이에 따라 2007년과 2011년판 ‘지도목록’에서 외상 투자 제한산업 리스트에 포함됐던 토지개발(합자 및 합작 회사에 국한), 고급 호텔·오피스텔·국제 컨벤션센터 건설 및 경영, 부동산 중개 등이 올해 개정된 ‘지도목록’에서는 사라짐.

□ 10년 만에 완화된 ‘외국인 부동산 투자 제한령’

 ○ 8월 27일 중국 상무부와 주택도농건설부, 발개위, 인민은행, 공상총국, 외환국 등 6개 부처는 《부동산 시장 외자진입 및 관리 유관정책 조정에 관한 통지》(이하 통지)를 공동 발표했음. 중국에서 사업하는 외자법인과 외국인 직원, 중국에서 유학하는 외국인 등에 대해 부동산 구입을 허용하는 내용이 핵심임. 중국은 지난 2006년부터 1년 미만 근무 혹은 유학하는 외국인에 한해서는 집을 살 수 없도록 제한한 바 있음.

 ○ 4대 중점 변화

 1) 조정 후에 외국인이 중국에 부동산 기업 설립 시 투자액이 1000만~3000만 달러이면 등록 자본금 규모가 투자액의 50% 이상이어야 한다는 규정을 40%로 낮추고, 투자액이 3000만 달러 이상일 시 등록자본은 투자총액의 1/3로 낮춤.

 2) 외국계 부동산기업이 국내외 대출 수속 및 외환 차관 결제 시, 반드시 등록자본금을 전액 납부해야 하는 요구사항을 취소함.

 3) 중국 내에서 근무, 유학하는 기간이 1년 이상이어야 한다는 제한을 해체하고 ‘비 주거용 주택, 비 주거용 분양주책은 구매할 수 없음’을 강조하지 않음.

  - 6개 부처는 중국에서 사업하는 외자법인과 중국에서 근무 혹은 유학하는 외국인 등에 대해 구매자가 필요로 하는 주거용 주택 구입을 허용함. 하지만 이 같은 부동산 구매는 해당 거주 도시에 주택 구매에 대한 특수 규정이 있을 경우, 해당 거주 도시의 규정에 따라 한다고 밝힌 상태이므로 일부 도시 여전히 제한을 받게 됨.

 4) 이전엔 외자의 외환업무와 관련해 몇 가지 요구사항 조건이 있었으나, 《통지》발표 후 절차를 간소화해 업무효율을 높였음. 이번 통지가 공표되는 당일부터 외국계 부동산기업은 관련 외환관리 규정에 따라 외국인이 은행에서 직접 투자하는 것에 관한 외환등기를 할 수 있음.

□ 중국 정부의 부동산 시장 개방 요인

 ○ 먼저 그간 중국 경제성장을 이끌었던 부동산 시장이 침체기에 빠져 경기하향 부담이 커진 상황에서 부동산 시장을 부양해 경제성장을 도모하기 위한 조치라는 분석이 있음. 특히 앞서 금리 및 지급준비율(지준율)을 인하한 것도 대출 비용을 줄여 부동산 경기 부양을 고려한 것이라는 분석도 제기됨.

 ○ 양훙쉬(楊紅旭) 이쥐(易居)연구원 부원장은 “중기적 관점에서 금리와 지준율 인하의 최대 수혜자는 증시가 아닌 부동산 시장”이라고 지적함.

 ○ 이와 함께 금리 및 지급준비율 인하로 인한 자본 유출을 방지하겠다는 계산도 깔린 것으로 보임. 금리 인하로 인한 위안화 절하 우려가 커짐에 따라 외자유출 우려가 확대된 가운데 외자의 관심을 부동산 시장으로 돌려 자금 이탈을 막겠다는 뜻으로 해석할 수 있음.

□ 과거 부동산 외자 제한에 관한 주요 규정

 ○ 중국의 부동산 시장은 2006년부터 ‘제한령’을 실시했으며, 당시 위안화 절상시기였음. 중국 내의 부동산 산업가치는 슬럼프에 빠졌고 대량의 외자는 부동산시장에 투자를 통해 중국 시장으로 들어왔음. 외국인과 외국기관이 불법 부동산 투기를 통해 집값 올리는 것을 막기 위해 중국 정부는 계속해서 제한령과 같은 외국인 혹은 외국기업이 중국에서 주택 구매하는 것을 제한하는 것에 대한 정책을 출범했음.

 ○ 주택도농건설부와 외환관리국은 지난 2006년과 2010년 두 번에 걸쳐 외국인의 중국 부동산 투자제한 관련 정책을 마련했음. 이에 따라 외국인 개인은 중국에서 실거주 목적의 주택 1채만 구매할 수 있고, 중국 내에 지점이나 대표기구를 설립한 해외기관은 등록도시에서만 사무 목적의 비(非)주거용 부동산만 구입할 수 있었음.

□ 시사점

 ○ 이쥐(易居)연구원 총감 옌웨진(严跃进) 씨는 "중국의 이번 정책 출범은 경제 성장에 도움을 주고, 자본이 외국으로 흘러나가는 것을 방지하기 위함이라고 생각하며, 제한령의 해체를 통해 중국은 외국의 투자를 환영함을 나타낸 것"이라고 함.

 ○ 이 조치로 외국인의 부동산 투자를 증가할 것이며, 외국인 주택기업의 자본금 인하로 인해 일부 기업의 자금회전이 순조로울 것임.

 ○ 제한령의 해체로 외국인이 투자하는 부동산 기업에 대한 국내 대출 신청과 외환 대출 시 자본금 납부에 대한 규정이 삭제되고 외국인 부동산 투자 절차를 간소화되는 등 외국인 혹은 외국기업이 중국 내의 물류 부동산, 상업 부동산, 산업 부동산 등에 도움을 줄 것임.

 ○ 외국인, 외국기관이 중국에서 주택 구입하는 것이 가능해졌다는 것은, 제한령을 실시하는 일부 도시(예: 베이징, 상하이, 선전 등) 외에, 외국인이 중국 내에서 구매하는 주택의 수량에 제한이 없다는 것을 의미함.

 ○ 중국 부동산학회 천궈창(陈国强) 부회장은 “외자의 주택 수요는 주로 1선 도시와 2선 도시 일부 지역에 집중돼 있으나 이들 지역의 부동산 가격이 이미 많이 오른 상태라 단기적인 추가 상승공간이 작고 투자 수익률도 떨어지고 있다”며 “때문에 외국인에 대한 규제가 완화되더라도 외자의 대규모 구매수요는 없을 것”이라고 전망했음.

 ○ 양홍쉬 이쥐연구원 부원장 역시 “외국인은 중국 부동산 구매 시에 위안화 가치 변화와 미 달러 강세 여부 등 다양한 요인을 고려하는데, 위안화 환율 변동폭이 커지고 미 달러가 강세를 보이는 점을 고려할 때 외자가 중국 부동산 구매를 매우 원하지는 않을 것”이라며 “때문에 외국인 부동산 구매 규제 완화 영향이 크지 않을 것”이라고 지적했음.

자료원: 中国经济网, 新华网, 光明网, 鲁网 및 KOTRA 칭다오 무역관 자료 종합