최근 실물자산 선호로 부동산 거래 활발

최근 미얀마 부동산 시장은 가격 급등과 함께 임대 거래가 활발히 이루어지고 있다. 국가비상사태 이후 현지 통화가치 하락과 은행의 예금인출 제한 등으로 인해 현금을 보유하는 것보다는 실물자산을 선호하는 경향이 뚜렷해졌기 때문이다. 특히 금은의 국제 시세 변동성이 크고, 자동차는 정부 정책 변화에 따라 가격이 급등락하는 경우가 많아, 상대적으로 가치가 안정적인 부동산(토지, 주택, 아파트)에 대한 투자 수요가 집중되고 있다.

이러한 시장 흐름은 건설시장 회복과도 맞물리며 주택 공급 확대세로 이어지고 있다. 미얀마 통계청에 따르면, 비상사태 직후 일시적으로 위축됐던 민간주택 공급은 점차 회복세를 보이고 있다. 양곤시개발위원회(YCDC)가 발표한 자료에 따르면, 2020-2021 회계연도에는 약 900채의 민간주택이 공급됐으며, 이후 2021-2022 미니회계연도 5개월간 728채, 2022-2023 회계연도에는 1319채, 2023-2024 회계연도에는 1539채로 꾸준히 증가했다. 현지 업계 전문가들은 통계에 포함되지 않은 만달레이 및 네피도 지역에서도 유사한 수준의 공급 회복이 이뤄졌을 것으로 보고 있고, 최근의 공급 증가세는 단순한 회복이 아닌 실질적인 성장 단계에 진입하고 있다.

<미얀마의 지역별 주택 공급 상황>

(단위: 개)

[자료: 미얀마 통계청(CSO)]

그리고 양곤시도시개발위원회(YCDC, Yangon City Development Committee)가 집계한 2025년 상반기 미얀마 양곤시의 건물 허가 건수는 월별로 큰 변동을 보였으며, 3월과 4월에 상대적으로 높은 허가 건수가 집중됐다. 특히 3월에는 총 36건으로 연중 최고치를 기록했으며, 이는 상업용 및 주거용 신축 수요가 일시적으로 증가했음을 시사한다. 이후 5월부터는 허가 건수가 감소세를 보이며 6월에는 다시 소폭 반등했다. 건물 용도별로는 주거용 건물에 대한 허가 비중이 여전히 높은 가운데, 상업 및 기타 용도의 건축도 일정 수준 유지되고 있다. 이는 미얀마 경기 불확실성 속에서도 도심 내 주택 및 상업 공간 수요가 꾸준히 존재함을 보여준다.

<양곤시 건물 허가 수>

(단위: 개)

[자료: 양곤시개발위원회(YCDC), KOTRA 양곤무역관 재정리]

지진 이후 변해가는 미얀마 부동산 시장 동향

최근 미얀마 양곤시의 부동산 매매 가격은 지역과 용도에 따라 차별화된 상승세를 보이고 있다. 특히, 2021년 이후 빌라 및 단독주택과 상업용 부동산의 가격이 급등세를 보이며 시장을 주도했다. 단독주택 가격은 2022년 이후 2배 가까이 상승했고, 상업용 부동산 역시 2023년 중반 이후 가파른 상승 흐름을 유지 중이다. 반면, 아파트와 중소형 부지는 비교적 완만한 상승세를 보이며 안정적인 흐름을 나타냈다. 전반적으로 정치·경제 불안에도 불구하고 실물자산 선호가 강해지며 주요 지역의 부동산 가격은 지속적으로 오르고 있는 상황이다.

미얀마 양곤시의 부동산 임대 가격은 2020년 이후 점진적인 상승세를 보이고 있으며, 특히 상업용 부동산의 임대료 상승폭이 두드러졌다. 상업용 건물의 임대 가격은 2021년부터 꾸준히 상승하여 2025년 현재까지 약 30% 이상 증가한 것으로 나타났다. 아파트와 단독주택의 임대료도 완만하게 상승했으나, 월별 등락폭이 비교적 작고 안정적인 흐름을 유지했다. 반면, 창고와 소형 토지의 임대 가격은 제한적인 변동만 있었으며, 수요 대비 공급 여건에 따라 비교적 낮은 변동성을 보였다. 전반적으로 상업 목적의 임대수요가 지속되며, 향후에도 일부 지역을 중심으로 임대료 상승 압력이 이어질 것으로 전망된다.

최근에는 지난 3월 말 발생한 대지진의 영향으로 고층빌딩보다 저층 주택이나 토지를 선호하는 수요도 증가하고 있다. 특히 지진 피해 지역의 일부 부유층들이 양곤시 내 토지나 단독주택을 매입하려는 움직임이 나타나면서, 일시적으로 양곤 주택 가격이 상승한 바 있다. 반면, 사무실이나 호텔 등 상업용 부동산 시장은 여전히 침체된 상태를 벗어나지 못하고 있다.

 <부동산 매매 가격 변동 추이>

[자료: iMyanmarHouse]

<부동산 임대 가격 변동 추이>

[자료: iMyanmarHouse]

부동산 분야 외국인 투자

미얀마 투자청(MIC)에 따르면, 부동산 분야의 외국인 누적 투자액은 66억349만 달러로 전체 외국인 직접투자(FDI)의 약 7%에 불과하다. 이는 부동산 소유권에 대한 제한과 제도적 불확실성에 기인한 것으로 보인다. 2016년 미얀마 정부는 외국인이 콘도미니엄 건물 총면적의 최대 40%까지 소유할 수 있도록 허용하는 법률을 제정했으나, 관련 시행령과 등록 요건 등이 미비해 실제 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다.

iMyanmar House 관계자는 “2010년대 중반 외국인 투자자 유입과 함께 주재원 수요에 대한 기대감이 커지면서 외국인 전용 레지던스가 대거 공급되었다”며, “이 시기의 공급물량이 이후 과잉 재고로 남아 주택 시장에 추가적인 부담을 주고 있다”고 언급했다. 또한 한 중개업체는 “국가 비상사태와 코로나19로 중단됐던 프로젝트들이 최근 대부분 재개되었으며, 완공된 주택들이 시장에 속속 공급되고 있다”고 전했다. 특히 달라(Dala) 타운십과 양곤시를 연결하는 다리가 올해 완공되면 달라 타운십의 부동산 가격이 높아질 것 같다고 덧붙였다.

<현재 개발 중인 대규모 프로젝트>

[자료: KOTRA 양곤무역관]

인터뷰 및 시사점

미얀마 부동산업계는 점차 국제화 및 전문화된 서비스 기반을 구축해 나가고 있으며, 정부 차원의 명확한 규제나 관리보다 업계 주도의 자율적 역량 강화에 초점이 맞춰져 있다. 미얀마 부동산서비스협회(MRESA)는 최근 미국 전미부동산중개인협회(NAR)와의 협력을 통해 국제 부동산 실무, 관련 법률, 기술 교육 등의 현지 과정을 추진하고 있다. 또한 일본-미국 부동산연합기구(JARECO) 초청으로 일본 현지 컨퍼런스에도 참석하는 등 글로벌 네트워크 확대를 통해 민간 주도의 전문성 향상을 위한 노력이 이어지고 있다.

한편, 현지 부동산 중개인들 사이에서는 브이로그를 활용한 매물 홍보 방식이 급부상하고 있다. 특히 틱톡(TikTok)과 같은 플랫폼을 통해 생생한 영상 콘텐츠로 소비자 접근성을 높이는 사례가 증가 중이며, 일부 중개인은 전문 브이로거와의 협업을 통해 경쟁력을 강화하고 있다. 불교 안거 기간(Vassa) 중에도 거래 활동이 지속되고 있으며, 양곤의 인구 유입과 함께 매매 및 임대 수요는 꾸준히 유지되는 모습이다.

미얀마 부동산 거래 사이트 담당자는 ‘요즘은 은행 대출을 통해 구매할 수 있는 집이 더 빨리 매매된다. 은행에서 대출로 먼저 갚아주고 구매하는 사람이 10~15년 이자를 포함해서 갚는 시스템이 당장 큰 금액으로 구매하는 사람들을 위해 좋은 대안이다. 건설한지 10년 이하의 집들은 은행 대출로 가능하고, 은행에서 확인하는 절차는 1달 정도 걸려서 급하게 판매하고자 하는 사람들을 위해서는 안 좋은 단점이 있다’ 고 밝혔다.

이러한 동향은 미얀마 부동산 시장이 제도적 불확실성 속에서도 민간 주도로 점진적인 진화를 거듭하고 있음을 보여주며, 한국 기업들도 현지 부동산 네트워크 및 플랫폼 활용 전략을 사전에 검토할 필요가 있다.

자료: iMyanmar House, Global New Light of Myanmar, KOTRA 양곤무역관 자료 종합.