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쉽게 잡히지 않는 홍콩 부동산 거품

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  • 홍콩
  • 홍콩무역관 슈퍼관리자
  • 2010-08-06

 

쉽게 잡히지 않는 홍콩 부동산 거품

- 정부의 ‘降’ 정책에도 홍콩 주택가격은 상승세 

- 최근 고급 아파트 부풀리기 의혹도 제기 -

 

 

 

다시 과열되는 홍콩 부동산시장

 

 홍콩 부동산시장 추이

  - 홍콩의 부동산 가격은 1997년 홍콩 반환 후 최고점을 1998년 아시아 경제위기와 2008년 서브 프라임 글로벌 위기로 약간 주춤했으나, 2008년 하반기 이후 상승세를 타고 꾸준히 증가해 2010년 8월 초 현재 1997년도 최고점 수준에 육박

  - 특히 중고 주택 및 고급 아파트와 사틴, 타이쿠, 호만틴 등 외곽지역의 부지가격 상승이 두드러짐.

 

주택가격 변화 추이(1994-2009)

자료원 : RVD

 

    

 

 최근 홍콩 부동산 급등 요인

  

  정부의 경기 부양 정책

  - 2009년 상반기 정부의 경기 부양 정책으로 부동산 구매자들의 대출이 늘고 홍콩의 금융의 유동성이 증가

 

    기업들의 대출 한도가 100만 홍콩달러에서 600만 홍콩달러로 증가

    기업들의 장기 대출을 가능화

    공공 아파트의 2달치 렌트비 정부가 부담

    미성년 임차인은 정부에서 3분의 2의 렌트비 지원

    HKMA(Hong Kong Monetary Authority)에서 Discount Window(중앙은행의 대출 창구)와 외환 스왑을 통한 시중은행의 장기대출 용이화

    HKMA에서 Discount Window에의 채무 만기 기간을 1개월에서 3개월로 연장

 

홍콩 부동산 구매 대출 현황

자료원 : HKMA

 

 ○ 중국 내륙인의 투자 집중

  - 홍콩의 대출 금리가 낮아 부담이 적고, 650만 홍콩달러 상당의 주택 구입 시 홍콩 이민이 가능해지는 이점이 있어 자녀의 홍콩 국적 취득을 위해서 부동산을 장만하는 내륙인 증가

  - 현지 언론에 의하면 홍콩의 부동산 거래 중 내륙인의 구매는 약 40%에 달한다고 함.

 

 ○ 낮은 모기지율

  - 미국 서브 프라임 모기지론(비우량주택 담보대출) 부실사태에 따른 미국 정부의 금리인하 단행. 홍콩 정부도 이와 연동해 0.5%의 금리 인하를 단행함. 미국의 금리 인하로 미국 달러화에 연계된 홍콩 금리가 낮아져 부동산 급등에 영향. 모기지 기업 Freddie Mac.에 따르면 최근 미국의 대출 금리가 인하돼 30년 만기 대출 금리는 작년 5.22%에서 4.49%로, 15년 만기 대출 금리는 4.63%에서 3.95%로 하락

 

 ○ 홍콩 주택시장의 공급 부족

  - 홍콩 주택의 공급수준은 수요에 못 미치는 상황으로, 주택 판매가는 물론 임차료를 상승시키는 요인이 됨.

  - 홍콩 건설부 장진원 주석은 주택의 수요 공급 불균형을 중요한 문제로 언급한 바 있음. 2009년 홍콩에서 준공된 주택은 7000채로 이전 매년 2만~3만 채였던 것에 비하면 상당히 작은 수치

 

홍콩 부동산 거품 관련 이슈

 

 ○ 홍콩 정부의 완화 정책에도 부동산 가격 높아져

  - 홍콩정부는 올해 초 부동산 폭등의 열기를 잠재우기 위해 ‘시장의 투명성 확보, 토지와 주택 공급 증가, 지나친 투기, 대출 억제’라는 내용의 일명 ‘강온(降)정책’을 발표한 바 있음. 예를 들어 2000만 홍콩달러 이상 가치의 고급 주택에 대해, 정부는 종전 3.75%였던 인지세를 4.25%로 인상함(2010년 4월 발효). 또한 현재 호만틴, 피크 지역의 부지를 방출했고, 추가로 3곳의 고급 주택 부지를 경매와 입찰형식으로 매매할 예정. 또한 건설부는 향후 2년에서 3년 내에 중소형 주택의 공급을 1000단위 정도 더 증가시키고, 재건축에 대한 문턱을 낮춰 토지와 주택의 공급을 늘리기로 함.

  - 이러한 정부의 정책과 규제로 인해 5~6월 상승세가 약간 둔화된 것으로 보이기도 했으나, 최근 언론보도에 의하면 실질적 부동산 가격 하락은 없는 것으로 나타남.

  - 최근 홍콩 피크지역 103 Mount Nicholson Road 부지가 정부가 실행한 입찰 중 역대 3번째로 높은 가격인 104억 홍콩달러에 낙찰되면서, 거품 잡기의 어려움을 여실히 보여줌.

 

 ○ 고급주택 분양가격 뻥튀기 의혹

  - 2009년 10월에 4억3900만 홍콩달러에 팔린 헨더슨 부동산 개발의 ‘39 Conduit Road’의 아파트가 부풀리기 의혹에 휩싸임. 24채의 계약 중에서 20채의 거래처가 불분명하고 대금 납부 또한 이뤄지지 않은 것으로 밝혀져 홍콩 경찰이 조사에 나섰음. 헨더스 부동산 개발의 대변인은 차후에 계약이 취소된 것일 뿐 부풀린 것은 없다고 해명함. 이후 홍콩 정부는 부동산업자들의 최초 매매계약 이후 5일간의 매매 거래 정보를 밝힐 것을 요구했음.

 

39 Conduit Road

자료원 : Telegraph

 

추가 참고 사항 및 시사점

 

 ○ 모기지율 인하로 부동산 투자 열기는 지속될 듯

  - 최근 30년 만기 대출금리는 작년 5.22%에서 4.49%로, 15년 만기 대출금리는 4.63%에서 3.95%로 하락함.

  - 점진적으로 낮아지는 모기지 금리는 구매자들의 대출 욕구를 더욱 자극할 것으로 예상

 

 ○ 임차료와 주택가격 상승에 대비

  - 홍콩 부동산시장 버블에 대한 우려는 오래전부터 제기돼 왔으나, 대출 금리, 내륙인의 투자 집중, 공급부족 등의 요인으로 당분간은 상승세가 지속될 것임.

  - 정부가 주택 공급을 늘릴 것으로 공표했지만, 부동산 가격 안정요인이 되기엔 시간이 걸릴 것이며, 주택공급은 외곽지역에 집중돼 도심지역 주택상황 변화는 크지 않을 듯함.

  - 또한 오피스 빌딩은 신축이 적고 외부기업 투자진출로 인한 수요가 증가해 높아지는 가격을 잡기가 어려움.

 

 

자료원 : 홍콩언론 종합, RVD, 홍콩KBC

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