관련 정책 및 규제

 

건설 관련 법규는 '공간 개발법과 부속 법령(Spatial Development Act)', '의무 및 계약법(Obligations and Contracts Act)'과 '상업법(Commerce Act)', '건설협회법(Construction Chamber Act)' 등으로 구성돼 있다. 가장 기본이 되는 법률은 '공간개발법' 으로 토지의 규제와 설계 승인, 건설 및 부지의 준공과 관련된 절차를 규정한다.

 

건설 계약을 위한 절차를 규정한 '의무 및 계약법'은 공사 계약 시 어떤 방식으로 계약이 체결돼야 하는지, 조건은 어떤 것인지 규정하며 계약 대상자 간 조정할 수 없는 강행 규정과 조정할 수 있는 임의 규정으로 구분돼 있다. 

<법령별 주요 내용>

구분	내용
공간개발법	- 토지의 규제, 투자 설계의 승인, 건설 및 건설 부지의 준공 - 건설계약, 재산권, 보상 근거, 공간 개발에 대한 절차 규정
의무 및 계약법	- 계약 절차와 조건을 규정하는 계약 관련 기본법 - 강행규정과 임의규정이 혼합
건설 협회법	- 건설업자 전문조직, 등록부를 관리하고 등록 면허 발급 * 등록을 위해서는 자산요건, 기술자 수, 보험 조건 등 준수
산업안전보건법	- 건설 및 조립 작업 수행 시 최소 안전 및 보건 요건 설정
건설 자재 사용 규정	- 건설 자재 사용 요건을 지정, 품질 문서의 제출을 포함한 필수 문서 규정
원자력법	- 원전 관련 건설 규정, 원자력규제위원회 권한 명시

[자료: 불가리아 국토부]

 

건설 프로젝트는 '공간 개발법'에 따라 유관 당국이 미리 발급한 건설 허가와 승인된 설계를 기반으로 수행돼야 한다. 승인된 설계에서 벗어나거나 허가 조건을 충족하지 못하는 경우 건설 중단을 지시하거나 완공된 작업물의 철거와 행정적 제재 부과될 수 있으므로 중간에 건축 방식에 대한 변경이 필요하면 미리 자치 단체와 논의해 수정이 필요하다. 건축에 관련한 승인을 받으면 계약 발주처와 시공사 간 건설 계약을 체결한다. 계약서의 양식은 정해져 있지 않고 표준 계약서를 활용해도 무방하다. 다만, 시효 기간이나 고의적 불법 행위와 관련된 내용, 채권자가 협력하거나 이행을 수락하지 않을 경우 위험을 이전한다는 조건 등은 강행 규정으로 금지된다.

 

건설 계약에 참여하는 당사자로서 계약자, 발주자, 설계자, 감리자, 구조 감리사가 있다. 발주자는 건설이 진행되는 토지의 소유자이거나, 토지에 대한 지상권을 보유한 자로 건설 전 '건설 감독 계약', '건설계약' 등을 체결한다. 계약자(시공자)는 중앙 전문 건설업자 등록부에 등록된 회사나 개인이며, 건설 현장을 감독할 자격을 갖춘 인증된 기술 직원을 보유하고 제3자 배상 책임 보험을 유지한 자다. 감리자는 공사 감독자로 프로젝트 설계 적합성 평가, 건설 감독 수행, 규정 준수 검토, 법적인 요건 확인, 안전 및 보건 감리 등 수행한다.

 

건설 절차는 우선 건설부지를 개방하고, 건설 라인을 구축해야 한다. 이를 위해, 발주자, 계약자, 감리자가 프로토콜에 서명한 후 지자체에 제출한다.

 

공사 중에는 지시 사항 기록부를 필수로 작성해야 한다. 감리자와 설계자가 제공하는 모든 지시 사항을 여기에 기록하고 보관한다. 건축 공사가 완료된 후, 건설 부지를 폐쇄하고 건축물을 인도하면 되며 국토부에서 해당 건물을 최종적으로 확인하고 사용 허가를 발급하면 공사 절차가 완료된다.

 

주요 기업 현황

 

1) 지비에스 (GBS, Glavbolgarstroy)

 

대표적인 건설 기업 중 '지비에스(GBS)'가 있다. 주로 에너지, 교통 인프라 프로젝트에 참여해 온 기업이다. 1969년, 국영기업으로 설립된 이 기업의 2022년 매출액은 약 1억 유로며, 임직원 수는 510명이다. 참여한 프로젝트는 '불가리아-세르비아 가스관 설치 프로젝트(Bulgaria-Serbia Gas Interconnector Project)', '아누비스 동광 프로젝트(Anubis Copper Project)' 등이 있다. 2024년, '코즐로두이 원자력 발전소(Kozloduy NPP)' 7, 8호 원자로 설치공사' 에 EPC* 참여할 예정인 우리 기업과 협력 MOU를 맺은 바 있다. 세르비아, 코소보, 조지아 등 주변국 공사를 수주하며 해외 진출을 확대하고 있다.

* 주: EPC 공사는 설계, 조달, 시공을 기업에서 일괄해 추진하고 완성된 건물을 인도하는 조건의 계약

2) 트레이스 그룹 (TRACE)

 

트레이스 그룹은 고속도로, 터널 등 도로 인프라를 주력으로 하는 건설업체다. 1992년 설립된 이 업체의 2023년 매출액은 전년 대비 88.6% 증가한 2억 유로였으며, 약 900명의 임직원을 고용하고 있다. 최근 공사는 '소피아 지하철 2호선 확장공사(Sofia Metro Line2 Extension)', '루마니아 고속도로 프로젝트(Romania Highway Project)', '세르비아 철도 현대화 프로젝트(Serbia Railway Modernization)', '소피아(Sofia)'와 '부르가스(Burgas)'를 잇는 '트라키아(Trakia) 고속도로' 등이 있다.

 

3) 하이드로스트로이 (Hydrostroy)

 

하이드로스트로이는 불가리아의 토목 전문 기업이다. 1969년에 설립된 이 기업은 초기에는 수력 발전소, 수자원 관리를 위한 댐 건설 등에 집중했다. 현재는 주로 고속도로, 터널 등 도로 인프라와 에너지 인프라를 담당한다. 2022년 매출액은 약 6억 유로였으며 2500명 이상의 임직원을 고용하고 있다. 최근 참여 프로젝트는 '루마니아 DN1A 도로 프로젝트(Romania DN1A road)', '루마니아 수도 부쿠레슈티 순환 도로(Bucharest Ring road Project)' 공사다.

 

4) 지피그룹 (GP GROUP)

 

지피 그룹은 1800명의 임직원과 4억 유로의 매출액을 기록한 건설 기업이다. 2004년에 설립된 이 기업의 최근 참여 프로젝트는 수도 소피아와 흑해 도시 바르나를 잇는 '헤무스 고속도로(Hemus highway)', '소피아 공항 터미널2 리노베이션 프로젝트(Sofia Airport Terminal2 Renovation Project)' 등이다. '헤무스 고속도로'는 '소피아'와 '바르나(Varna)'를 잇는 물류의 핵심이 될 고속도로로써 중요한 인프라 프로젝트지만 1974년 첫 삽을 뜬 후 아직 완공되지 않았다.

5) 아르텍스(Arteks)

아르텍스 엔지니어링은 1993년에 설립된 건설 기업으로 상업, 주거용 아파트 건설 프로젝트에 주로 참여해 왔다. 주상 복합 아파트 컴플렉스에 특화돼 있으며 불가리아 내 고급 레지던스 사업도 다수 맡은 바 있다. 2023년 기준 1200명 이상의 임직원과 1700만 달러의 매출을 기록했다.

주요 이슈

 

1) 코즐로두이 원전 관련

한국 기업이 '코즐로두이(Kozloduy) 원자력 발전소 신규 원자로 EPC 프로젝트' 계약자로 참여하면서 현지 건설 기업의 관심이 높다. 대형 프로젝트의 경우 '현지화(Localization)'가 이슈가 된다. 원전 프로젝트의 원활환 추진을 위해 우리 기업은 현지 건설 대기업 중 한 곳인 ‘지비에스’와 협력 MOU를 체결하며 현지화 요구에 대응하고 있다.

 

2) 상반기 건설 업자 수, 공공 조달 건수 증가 추세

2024년 기준, 불가리아 건설업 동향은 아직 까지 성장세를 유지하고 있다. 7500개의 건설업체가 등록돼 있으며 신규로 등록된 업체가 785개였다. 대부분의 업체는 중소기업이다. 부동산 개발업은 불가리아에서 유망한 산업으로 유명하다. 기업은 주력 산업을 '캐시카우(Cashcow)'화 한 후 부동산업으로 '산업 다각화(Diversification)'를 통해 추가적인 이익을 창출한다. 그래서 중소기업이라 하더라도 다른 산업의 연계 기업이 있는 경우가 많다.

2024년 상반기 기준, 건설업의 생산량은 약 500만 유로 이상으로 지난해 대비 28.7% 성장한 것으로 분석된다. 주택 등 민간 계약뿐 아니라 공공 조달 건수도 증가했는데, 지난해 대비 18.2% 증가한 2730건의 공공 건설 계약이 체결됐다.

 

3) 소프트웨어 노후화와 ESG 관련 기준 상향

최근 문제점으로는 건설 관련 소프트웨어의 노후화와 현대화의 지연이다. 현지 언론 '노바(Nova)'의 보도에 따르면, 건설 업계의 자동화, 3D프린팅 등 디지털 기술과 프로세스 혁신이 상대적으로 느린 편이라고 보도했다. 이를 해소하기 위해 정부는 2023년 '건설 분야 디지털 혁신' 로드맵을 발표했다. 로드맵에 따르면, 디지털 전환을 위한 규제를 개혁하고, 인프라 구축 확대를 도모한다. 또 건설 관련 문서의 수기 작성에서 벗어나 전자적 방법으로 전송하는 시스템 구축을 추진한다. 공무와 관련한 전반적인 절차를 전자적으로 보관하고 관리하는 것도 포함한다. 데이터베이스를 구축하고 확대해 나갈 예정이며 '건축 정보 모형(BIM)' 확산을 위해 노력하기로 했다. IT 활용 능력이 부족한 중소 건설 기업의 디지털 교육을 추진하는 한편, 지속적인 혁신을 촉진하기 위한 기금 지원을 지속하기로 결정했다. 현재도 로드맵 추진을 위해 EU 혁신 기금이 투입되고 있으며 중견 기업 이상부터는 기술 통합 운영이 본격화되며 경쟁력 개선이 기대된다. 

<로드맵 주요 내용>

디지털 전환을 위한 규제 개혁 및 IT 인프라 구축

건설 관련 문서의 전자 전송 방안 개발

개발 계획 및 투자 프로젝트와 관련된 절차를 전자적 관리

구조 계획, 투자 설계, 건설 승인에 관한 데이터베이스 구축

공공 및 민간 부문 참여자들 간의 BIM(Building Information Modeling) 2단계 추진

직업 학교 및 대학에서 BIM 도입을 위한 교육 및 훈련 강화

건설 부문 내 혁신 촉진

[자료: 불가리아 국토부]

'ESG'에 대한 요구 사항 증가도 건설 업계에 이슈다. 탄소 배출량 감소와 국제 환경 및 에너지 효율 표준을 충족하기 위해 EU의 기준이 엄격해지고 있다. 이에 대응하기 위해 중견 기업 이상부터는 기업별로 ESG 전담 부서를 설치하고, 컨설팅 기업과 협력해 프로세스 개선에 들어가는 등 ESG 대응에 집중하고 있다.

  

산업 수급 동향

 

1) 거주용 주택 수요

불가리아의 주택 가격은 상승 추세에 있다. 1분기 기준 지난해 같은 기간보다 7.1%가 올랐으며, 2분기는 3.4%가 올랐다. 주택에 대한 수요가 아직까지 견고하다는 사실을 보여준다. 다만 주택 가격과 임차료 인상률이 EU에서 두 번째로 높은 수준이기 때문에 피크아웃의 우려도 있다.

 

2) 거주용 주택 공급

 

주택의 공급은 2024년 3분기 기준 4398채로 지난해 같은 기간 대비 감소했다. 2022년부터 공급이 감소세가 지속되고 있는데 세계적인 고금리 기조와 원자재 값 급등으로 인한 공급 어려움으로 해석된다.

 

<주택 공급 추이>

(단위: 채)

[자료: 불가리아 통계청 2024. 11월]

주택 공급 트렌드를 파악하기 위해 소피아에서 열린 '레지던스 엑스포(Residential Expo)'에 방문했다. 최근 주택 공급 트렌드는 '고급 아파트 컴플렉스'였다. 건설사와 투자 회사에서 수영장, 식당, 헬스장 등 고급 시설이 갖추어진 빌딩형 아파트를 주력으로 내세웠다. 일부 업체들은 비용 절감을 위해 '온 그린(On Green, 선 분양 제도)' 방식의 분양을 진행한다고도 했다. 관계자는 무역관과의 인터뷰에서 "분양 건물의 대부분은 완공 후 분양하는 후분양 제도를 따르지만 좀 더 저렴한 가격으로 내 집 마련을 하고자 하는 사람들은 선분양을 활용하기도 한다"라고 했다. 다만 선분양은 공사 중 공사가 중단되거나 문제가 발생할 경우 건물을 인도받지 못할 위험을 부담하게 된다. 

 <레지던스 엑스포 2024>

[자료: KOTRA 소피아 무역관 자체 촬영]

3) 공공 건설 프로젝트

 

학교나 인프라 등 정부의 주도에서 건설되는 공공 건설 프로젝트는 2019년 2299개에서 2024년 2730개까지 점점 증가하는 추세다. 본격적으로 EU기금이 유입되면서 현대화 개선 프로젝트가 지속되고 있는 것으로 보인다. 특히, 학교나 병원, 도로, 터널 등 인프라 개선이 진행되고 있다. 다만 프로젝트 수는 증가했으나 프로젝트 총액은 감소한 바 상대적으로 프로젝트별 규모는 축소된 것으로 보인다.

 

4) 자재 및 임금 인상 폭

 

건설 산업에서 중요한 부분인 자재와 노무비는 코로나와 글로벌 공급망 위기를 겪으며 비싸졌다. '코로나-19'로 인한 글로벌 공급망 이슈, '러시아-우크라이나' 사태로 인한 에너지 가격 급등 등 2023년 기준 자재의 평균적 가격은 지난해 대비 16.7%나 올랐다.

노동자의 임금도 마찬가지다. 2023년 기준 평균 노동자 임금은 14% 정도 올랐으며, 2024년은 약 9% 이상 오를 것으로 재무부는 예측했다. 2024년 1분기 기준, 건설 부문 노동자의 시간 당 임금은 약 12BGN(한화로 약 9000원) 수준이다. 2024년 적용 최저 임금은 477유로이나, 2025년 1월 1일부터는 15% 인상된 550유로로 설정될 것으로 보인다.

 

5) 주요 자재 별 수입액 추이

 

건설용 자재는 주로 튀르키예, 세르비아, 이탈리아, 그리스, 스페인 등 주변국이거나 EU 역내국에서 수입했다. 자재의 부피가 크고 무게가 있어 멀리서 수입하기엔 운송비 부담이 증가하는 경향이 있어 주변국에서 수입하고 있다.

시멘트나 철강 등 건설에 필요한 자재 중 일부는 불가리아에서도 많이 생산된다. 이탈리아, 스위스, 독일 등 유럽의 시멘트 제조 기업의 생산 시설이 불가리아에 위치하고 있으며 일반 시멘트는 내수용으로 활용될 뿐 아니라 수출도 한다. 주요 업체로 '데브냐 시멘트(Devnya Cement, 포틀랜드 시멘트, 특수 시멘트)', '홀심(Holcim, 일반 건설용 시멘트)' 등이 생산 중이다. 철강의 경우 강판류와 압연철금속류가 생산되고 있다. 하지만 제조 시설의 노후화가 심각한 편이며 EU의 ESG 기준 강화에 따라 많은 현대화가 필요한 상황이다. 세부적으로 보면 튀르키예에서 약 1억 달러를 수입하고 있으며 이어 세르비아에서 4000만 달러를 수입했다. 이탈리아에서 3500만 달러, 그리스에서 3500만 달러, 스페인에서 2100만 달러를 수입했다. 2023년의 경우 지난해 같은 기간 대비 주택 공급이 다소 줄어 자재 수입도 7.3% 감소했다.

 

<건설용 자재 수입국별 수입액 추이>

(단위: US$ 천, %)

순위	교역국	미국 달러			점유율			증감률
		2021	2022	2023	2021	2022	2023
1	튀르키예	88,343	103,416	99,391	22.4	22.6	23.4	-3.9
2	세르비아	30,662	38,721	40,750	7.8	8.5	9.6	5.2
3	이탈리아	29,947	35,592	35,354	7.6	7.8	8.3	-0.7
4	그리스	35,703	29,233	35,178	9	6.4	8.3	20.3
5	스페인	17,769	22,639	20,655	4.5	4.9	4.9	-8.8
6	이집트	11,421	13,895	20,105	2.9	3	4.7	44.7
7	루마니아	13,570	15,194	18,009	3.4	3.3	4.2	18.5
8	레바논	23	10,268	17,129		2.2	4	66.8
9	인도	8,095	8,866	16,610	2	1.9	3.9	87.3
10	독일	18,846	19,642	16,436	4.8	4.3	3.9	-16.3
	전 세계	395,207	457,899	424,681	100	100	100	-7.3

[자료: GTA, 2024. 11월]

자재 기준에서는 세라믹 플래그와 벽타일을 5600만 달러로 가장 많이 수입했다. 포틀랜드 시멘트가 5300만 달러, 천연 칼슘, 알루미늄 등이 4700만 달러로 뒤를 이었다. 이 외에도 세라믹 지붕 3000만 달러, 세라믹 건축용 벽돌 2300만 달러를 수입했다.

 

<건설용 자재 수입국별 수입액 추이>

(단위: US$ 천, %)

순위	HS	제품명	수입액			증감률
			2021	2022	2023
1	690721	흡수 계수(중량 기준)가 0.5%를 초과하지 않는 세라믹 플래그 및 포장용, 벽난로 또는 벽 타일	46,945	56,247	56,124	-0.2
2	252329	백색 포틀랜드 시멘트를 제외한 포틀랜드 시멘트	43,040	40,556	52,518	29.5
3	251020	천연 칼슘 인산염, 천연 알루미늄 칼슘 인산염 및 인산 백악, 분쇄	55,009	87,676	46,858	-46.6
4	690510	세라믹 지붕 타일	24,705	29,757	30,267	1.7
5	690410	세라믹 건축용 벽돌	20,542	27,312	23,049	-15.6
6	680710	아스팔트 또는 이와 유사한 재료(석유 역청 또는 석탄 타르 피치 등)의 제품, 롤 형태	18,578	21,995	22,085	0.4
7	382440	시멘트, 모르타르 또는 콘크리트용 준비된 첨가제	9,245	10,207	11,714	14.8
8	681099	시멘트, 콘크리트 또는 인공석으로 만든 제품, 보강 여부와 관계없이 기타	10,120	10,849	10,939	0.8
9	690210	마그네슘, 칼슘 또는 크롬이 단독 또는 혼합해 50% 이상 포함된 내화 벽돌, 블록, 타일 및 유사 제품 기타	8,547	9,061	10,456	15.4
10	680293	화강암으로 만든 가공된 기념물용 또는 건축용 석재 기타	9,252	9,821	10,064	2.5
		전체	395,207	457,899	424,681	-7.3

[자료: GTA 2024. 11월]

 

산업 SWOT 분석

강점	약점
→ 다른 유럽 국가 대비 상대적으로 저렴한 노무비 → 상대적으로 현대화할 기반 시설이 많아 공사 기회가 많은 편 → 대기업 건설사의 경우 주변국까지 진출하는 등 다양한 공사 경험 보유	→ EU 기금 유입 지속을 위해서는 정치적 안정성이 담보돼야 하나, 지속적인 불안정 내재 → 노동력 부족으로 적재적소에 건설노동자 배치 애로 → 복잡한 고난도 공사 수주 경험이 부족한 편 → 공사 프로세스별 디지털화가 느린 편 → 제조업이 부실해 자재의 수입 의존도가 높은 편
기회	위협
→ 발칸이 유럽 에너지의 중심 허브로 급부상하면서 에너지 관련 프로젝트 기회 증가 → 유로존, 솅겐 가입 기대감으로 인한 주택 시장 투자 수요 지속 → ECB의 금리 피벗으로 인한 재무적 리스크 감소	→ '러-우' 사태 지속, 미 대선 결과로 인한 불안정한 세계 정세로 인플레 지속 가능성 → EU의 ESG 기준 강화에 따른 건설업 경쟁력 약화 우려

시사점

불가리아의 건설 산업은 전반적으로 양호한 성장세를 보이고 있다. 그러나 세계적 인플레이션으로 인한 노무, 자재비 급증으로 전반적인 시공 비용이 증가하고 있다. '유럽 중앙은행(ECB)'의 금리 피벗의 영향으로 재무 비용 감소와 주택 공급 확대의 기대도 있지만 과거 저금리 시대와 비교했을땐 여전히 '프로젝트 파이낸싱(Project Financing)'시 이자 비용 부담이 큰 상황이다. 그리고 수도 소피아의 경우 경우 코로나 전후 과도한 도시 개발과 주거용 빌딩 건설이 추진돼 도시화가 많이 이루어진 바 준공 시 분양 수요가 불확실한 위험도 있다. 예를 들어 소피아의 '로제넷츠(Lozenets)', '크라스토바 바다(Krostava vada)' 등 지역은 새로운 건물들이 빼곡하게 올라오고 있다. 수요 층이 될 인구는 지속 감소하고 있기 때문에 분양 수요에 대한 위험도 현실화될 가능성이 있다. 1989년 900만 명에서 2023년 645만 명까지 감소했다. 

시내에는 건축 중인 건물이 다년간 준공되지 않고 폐허로 남아 있는 경우도 다수 있다. 이자 비용을 감당하지 못하거나 분양에 실패한 건물이다. 불가리아는 우리나라와 다르게 후분양이 일반적이다. 도시 외곽에 건설 중인 마천루인 '스카이 포트(Sky Fort Business Center)'는 2023년까지 건설이 중단되다 다시 진행된 바 있다. 행정 부처와의 마찰도 있다. 시내의 신규 아파트 중 하나는 공정률이 80% 이상이나 행정 관청에 신고한 설계와 다르게 건설, 고도 제한을 넘겨 철거 명령이 떨어지기도 했다. 공사 행정과 관련한 디지털화와 투명성이 개선되고 있으나 서유럽 대비 상대적으로 떨어진다. 다양한 분야에서 개선이 이루어져야 건설 산업이 건전하게 성장할 수 있을 것으로 보인다.

<건설 중인 마천루>

[자료: 스톨리카(Stolica) 언론]

 

한국에서 수출이 유망한 건설 관련 장비는 현장의 차량 세륜기, 굴삭기, 덤프 트럭, 백호 로더 등 중장비류가 있다. 한국산 중장비는 불가리아에서 상대적으로 쉽게 볼 수 있고 인지도와 신뢰도 높은 편이다. 이 외에 건설용 소프트웨어(적산, 설계 등)와 원전 프로젝트와 관련한 설계, 감리 등 서비스 수출도 증가할 것으로 기대된다.

자료: 노바(Nova) 언론, 스톨리카(Stolica) 언론, GTA, 불가리아 통계청, 불가리아 재무부, 국토부, KOTRA 소피아 무역관 자료 종합