팬데믹 발생 이전 UAE의 부동산 시장은 2014~2015년 호황기가 지난 후 위축세가 이어졌으나 두바이 엑스포 2020 개최로 안정, 활성화될 것으로 전망되었다. 그러나 2020년 코로나19 팬데믹으로 인한 세계적인 경기 침체, 국제유가 급락, 자국 내 외국인 인구 유출, 엑스포 개최일 연기 등의 영향으로 UAE 부동산 시장도 위축되었다. 그럼에도 불구하고 UAE 부동산 시장은 빠르게 회복세에 접어들었으며, 2022~2023년에도 호황이 이어질 것이라는 전망이 지배적인 가운데 2022년 1분기 기준 UAE 부동산 시장 동향과 전망을 살펴보고자 한다.

부동산 매매 가격 오름세, 수요도 지속 상승

코로나19로 침체되었던 UAE 부동산 시장이 다시 찾은 활기를 이어가고 있다. 두바이 기반의 부동산 중개 업체인 Betterhomes가 발표한 보고서에 따르면, 2022년 1분기 두바이 부동산 매매 건수와 규모는 각각 17,896건, 428억 5609만 디르함(약 116억 6946만 달러)으로 전년 동기 대비 81%, 125%씩 증가했다. UAE는 팬데믹 발생 후 정부의 공격적인 백신 접종과 신속한 국경 개방으로 타국 대비 높은 안정성을 확립했다. 이를 토대로 해외 인구, 자본 유입이 가능했으며 부동산 시장에도 긍정적인 요인으로 작용한 것으로 분석된다. 아울러 1년 연기되어 2021년 10월에 개최된 두바이 엑스포는 개최 기간 동안 2400만 명 이상의 글로벌 방문객을 유치하며 부동산 시장 활황에 큰 영향을 미쳤다. 또 다른 동인으로 UAE 정부의 비자 정책 개정을 고려할 수 있다. 전체 인구의 89%가 외국인으로 구성된 UAE는 해외이주 인구 유출입에 민감한데, 코로나19가 극심했던 2020년에 외국인 인구 유출로 부동산 및 산업 전반의 침체 위기를 겪기도 했다. 정부는 이를 극복하고자 2021년 1월, 투자자, 전문직 종사자 등을 대상으로 시민권 발급을 허용하는 개정안을 통과시키는 등 해외 이주민 처우 개선을 통한 인구 유입 노력을 이어왔다.

두바이의 부동산 가격지수는 2008년 가격지수를 기준(100)으로 2014년 9월(172.25) 최고치를 기록한 후 2020년 3분기 무렵까지 꾸준한 하향세를 보였다. 2020년 8월에는 112.66로 2009년 이래 최저치를 기록했으며 이후 빠르게 반등해 2022년 4월 141.65까지 상승했다. 부동산 중개 업체인 Berkshire Hathaway Home Services가 발간한 2022 EMEA(유럽 및 중동∙아프리카) 부동산 보고서에 따르면, 두바이 내 부동산 전문가 중 68%가 2021년 두바이 부동산 시장의 성장을 체감했다고 응답했으며, 77%는 성장세가 당분간 이어질 것이라 전망했다.

<두바이 부동산 가격 지수 추이>

[자료 : Property Monitor]

부동산 매매 수요가 가장 높은 지역은?

두바이 토지부(Dubai Land Department)가 발간한 2021년 연간 보고서에 따르면, 2021년 두바이 내 부동산 매매 건수가 가장 많았던 지역은 Dubai Marina(7,968건), Business Bay(5,687건), Al Thanyah Fifth(5,092건), Al Barsha South Fourth(4,813건) 등이다. 연간 매매 총액으로 보면 Dubai Marina(286억 디르함), Palm Jumeirah (266억 디르함), Hadaeq Sheikh Mohammed bin Rashid(158억 디르함), Burj Khalifa(142억 디르함) 등이 주요 지역이다. 2022년 5월 기준 지역별 평균 매매가로는 Palm Jumeirah의 타운하우스가 압도적으로 높으며, 상위 10개 지역 모두 전월대비 가격이 상승했다.

<두바이 매매 건수별, 총액별 주요 지역>

(단위 : 건, AED)

주 : 1 AED = 0.27 USD

[자료 : Dubai Media Office, Dubai Land Department]

<두바이 매매가 상위 지역>

(단위 : AED/sq ft, %)

주 : 1 AED = 0.27 USD

[자료 : Property Monitor Index]

아부다비 지방자치교통부(Department of Municipalities and Transport)의 2021년 연간 통계에 따르면, 아부다비 지역별 부동산 매매 총액 중 Yas Island 지역에서 발생한 규모가 41억 디르함(11억 달러) 수준으로 가장 큰 비중을 차지했다. 이어 Al Reem Island 32억 디르함(9억 달러), Sadiyat Island 25억 디르함(7억 달러), Al Jarf 11억 디르함(3억 달러), Khalifa City 9억 2천만 디르함(2억 5천만 달러) 상당의 부동산 매매가 이루어졌다. 아부다비 부동산 매매 상위 5개 지역은 모두 인접해있으며 아부다비 국제공항, 아부다비 루브르 박물관, 페라리 월드 등 아부다비의 편의, 문화, 관광시설이 밀집되어 있어 관광객 및 유동 인구가 가장 많은 지역이다.

부동산 수요 회복에 따른 임대료 상승

매매 시장과 마찬가지로 외국인 유출입이 시장의 핵심 동인이며 팬데믹 속 국가 안전성 확보, 거주비자제도 개정 등으로 인한 인구 유입 증가와 고유가 기조에 따라 부동산 임대 시장도 성장세에 접어들었다. Betterhomes에 따르면, 지난 3년간 해당 연도 1분기 중 두바이 내 프리홀드(Freehold) 지역 공실률은 2020년 21%에서 2021년 16%, 2022년에는 7%까지 낮아졌다. 수요가 늘어남에 따라 가격도 상승했는데, 전년 동기 대비 2022년 1분기 가격이 아파트는 33%, 빌라는 64%, 타운하우스는 25%씩 상승했다. 이로 인해 부동산 시장 침체로 임대료가 하락했던 2020년에 계약한 기존 임차인들은 임대료 상승의 부담으로 이사를 가지 않고 재계약을 맺는 경우가 빈번해졌다. 한편, 두바이의 부동산 에이전트 S씨는 "코로나19로 여파로 두바이 부동산 시장도 큰 피해를 입었다. 매매 시장보다 임차 시장이 더욱 민감하게 반응했고 변동 폭이 컸으며, 당시 인구 유출로 인한 공실률 상승이 가장 큰 영향을 주었다. 낮아진 부동산 가격으로 기존 거주지보다 고급화된 지역, 더 넓은 곳으로 이사하는 세입자도 늘어났었다. 2020년 4분기에서 2021년 1분기 무렵부터 부동산 가격이 다시 상승세를 보였으며 2021년 말 무렵에는 코로나19 이전 수준과 유사한 수준으로 회복되었다. 2022년 중순인 현재, 상승폭이 줄어들었으나 올해 중에는 계속 상승세가 이어질 것으로 보인다."라고 의견을 주었다. 

<두바이 주택 형태별 임차 선호 지역>

[자료 : Betterhomes]

부동산 컨설팅업체 CORE가 발간한 보고서에 따르면, 아부다비 주택 임대 시장은 2021년에 회복세에 접어들었으나 성장 속도는 다소 더딜 것으로 전망된다. 빌라의 경우 아파트보다 넓지만 비용이 비교적 경제적이기에 수요가 증가할 것으로 예상되나, 아파트는 공급과잉의 영향으로 성장률이 크지 않을 것으로 전망된다.

<아부다비 지역별 임차 문의 비중>

[자료 : CORE]

시사점

UAE 부동산 시장은 2020년 코로나19 발생으로 위축되었으나 선제적인 백신 접종과 경제 활성화를 위한 국경 개방 및 방역수칙 완화로 빠르게 회복세에 접어들었으며, 향후 전망도 낙관적이다. 그러나 러-우크라이나 사태 장기화, 미국의 기준금리 인상 움직임에 따른 UAE 기준금리 동반 인상 가능성 등의 악재가 상존할 것으로 전망된다. 공급과잉으로 인한 부동산 시장 침체를 겪은 바 있으며 수요 변동 가능성이 존재함에 따라 적절한 공급 조절이 필요할 것으로 보인다.

한편, 두바이는 매년 부동산 전시회인 Cityscape Dubai를 개최하고 있다. 해당 전시에서 부동산 개발사들은 완공 혹은 완공 예정인 매물을 선보이고 분양, 투자를 홍보하는 전시로 부동산 개발사, 투자사, 중개 업체 등이 대거 참가하여 현지 부동산 시장 동향 파악 및 네트워킹에 용이하기에 참가를 고려해 볼 만하다. 다음 회차는 2022년 11월 중 Dubai World Trade Centre에서 개최될 예정이며, 상세 내용은 하기 전시회 웹사이트를 통해 확인할 수 있다.

  * Cityscape Dubai 웹사이트 : https://www.cityscapeglobal.com/en/home.html

자료 : Property Monitor Index, Betterhomes, Berkshire Hathaway Home Services, CORE, Dubai Land Department, Department of Municipalities and Transport, 현지 언론 및 KOTRA 두바이 무역관 자료 종합