지속 증가하는 토지수요 충족을 위해 지하공간의 활용에 대한 관심 증가

홍콩은 급속한 도시화로 늘어나는 토지수요를 충족시키지 못하게 되었다. 또한 인구밀도가 높음에도 불구하고 보행자 도로의 폭이 좁은 편이다. 이에 토지 수요 충족을 위해 지하공간 개발을 통해 보행자 공간 확대에 대한 관심이 쏠리고 있다. 2015년부터 홍콩 정부에서 현지 중심 상업 지역인 침사추이(Tsim Sha Tsui), 코즈웨이베이(Causeway Bay), 해피밸리(Happy Valley), 완차이(Wan Chai)지역에서 지하상가 개발에 대한 가능성 연구에서 침사추이(Tsim Sha Tsui) 지역 현재 1인당 보행 점유 공간이 1.8m2이며 약 1만 4,000m2의 지하 보행자 공간을 건설하면 1인당 점유 공간이 약 3.4m2까지 확대할 수 있을 것으로 예상된다. 같은 연구과제에서 수행된 설문조사 결과, 대부분의 홍콩 시민들은 더 넓은 보행공간을 위해 지하공간을 상업, 문화, 예술, 주차장 등 용도로 발전하는 방안에 찬성하며 지하와 지상 공간의 토지 용도가 구분되어 활용할 수 있도록 하는 전제적인 계획이 필요하다고 응답하였다.

홍콩의 토지 소유권과 개발권 관련 규제

홍콩에는 한국의 지하상가와 같이 상업적 공간으로 활용하는 것에 대한 별도의 규제가 없다. 이에 지하공간의 개발권은 토지 소유자에게 있으며 홍콩 발전국(Hong Kong Development Bureau), 홍콩 토목개발부(Civil Engineering and Development Department, 홍콩 도시계획위원회(Town Planning Board), 홍콩 토지국(Land Department)이 홍콩의 전체적인 발전 방향, 토지사용, 도시 건설을 관리하고 도시계획의 입안을 담당하고 있다.

홍콩 토목개발부에서는 현지에 있는 동굴(cavern)들의 공간 구조, 지질을 고려해 보았을 때 지하공간으로 개발할 수 있는 잠재력이 있는 총 48개의 동굴을 ‘전략적 동굴 지역’(Strategic Cavern Areas, SCVAs)으로 선정하였다. 48개의 동굴의 개별 면적이 약 30~200ha이며 대부분이 중심 상업 지역과 떨어져 있는 신계(New Territories) 지역에 위치해 있다. 이에 따라 토목개발부에서는 상업적 용도보다 동굴을 지하 저수지, 케이블 터널, 하수처리 시설, 지하주차장 등으로 이용할 수 있는 가능성에 대해 연구하고 있다.

지하공간/지하상가 개발의 애로사항

토지 공급이 부족 문제가 발생하면서 지하공간의 개발이 필요성이 커지고 있지만 현지 자산관리 기업 BrideWay의 Edwin Lee 대표는 지하상가 투자에 대해 다른 입장을 취하고 있다. Edwin Lee 대표는 “홍콩 소비자들이 지하공간의 환경에 익숙하지 않고 지하상가는 쇼핑몰과 달리 차량 출입이 제한적이며, 만약에 광고 홍보가 부족할 경우 사람들이 지하까지 가서 소비하고자 하는 욕구가 비교적 낮을 것”이라고 언급하였다. 또한 지하상가의 화재 가능성과 그 위험성이 원인으로 소비자 심리에 영향을 끼칠 것으로 예상된다.

홍콩의 물리적 환경요소를 고려하면 보행자 도로 폭이 좁고 교통이 복잡하여 지하상가와 연결하기 어려운 환경이다. 2015년 홍콩 토목개발부(Civil Engineering and Development Department, CEDD)에서 홍콩 내 4개의 중심 상업 지역의 지하공간 개발에 대한 가능성을 검토한 결과 지하공간에 환기구, 출입구를 건설하기 위한 특정 기술 습득, 출입구 건설에 따른 지상 공간의 면적 감소, 또한 지상 상가와의 경쟁 심화 등이 부동산 기업들이 우려하는 요소로 꼽힌다. 이러한 지하공간 개발의 복잡성으로 동굴 개발 비용이 제곱미터당 7만 7,000홍콩 달러(약 9,970미국 달러)로 소요될 것으로 예상되며 홍콩에서 주로 사용되고 있는 토지 개발 방법인 간척 사업*보다 몇 배로 높다. 개발 비용이 높은 것 대비 지하상가 개발을 통한 상대한 상업 가치와 성과가 창출될 지에 대한 의문이 있다. 
    주*: 바다를 육지로 활용하기 위해 인공 제방을 쌓고 해수를 퍼내며 일부분을 인공호수를 만들어 땅을 고르는 작업

홍콩 지하상가 발전 현황 및 대표사례

한국, 대만, 일본처럼 지하상가가 발달하지 않은 홍콩에서 지하 공간을 상업적인 용도로 이용하고 있는 가장 대표사례를 꼽자면 지하철(Mass Transit Railway, MTR) 환승역이다. 지하철 운영 기업인 MTR Corporation에 따르면, 2020년 12월 기준 지하철역 내 판매점은 총 1,524개를 기록하며 주로 편의점, 간편식품 판매점, 베이커리 등 체인점들이 입점하고 있다. MTR사에 따르면 상점 면적, 영업 등에 따른 임대료 책정 등이 다르게 작용되며 지하철역에 입점하는 기업은 상점 내 시설의 유지 관리와 수리에 대한 책임이 있다.

<홍콩 지하철 침사추이역(Tsim Sha Tsui) 및 이스트 침사추이역(East Tsim Sha Tsui) 환승길>

[자료: KOTRA 홍콩 무역관 직접 촬영]

최근 전자상거래의 급속한 발전에 따라 현지 물류기업 Kerry Express는 MTR 사와 협력하여 온라인 매장에서 구매한 상품을 오프라인으로 수령할 수 있는 ‘픽업 라커’(pick up locker)를 지하철역 내에 설치하였다.

<홍콩 지하철역 내 픽업라커 설치>

[자료: KOTRA 홍콩 무역관 직접 촬영]

홍콩 지하 공간 이용의 사례로는 현재 건설 중인 카이탁(Kai Tak) 지역에 위치한 지하상가 프로젝트이다. 최근 10년간 홍콩 정부는 카이탁 지역을 중심지로 하는 구룡의 동부*(Kowloon East) 지역을 적극적으로 발전시켜 향후 홍콩의 중심 업무 지구로 육성하고 있다. 카이탁 발전 계획의 일환으로 카이탁 지하철역과 구룡성(Kowloon City), 토콰완(To Kwa Wan), 또한 주변 중심 상업 단지를 연결하는 2개의 지하상가를 건설할 계획이다. 지하 공간의 토지소유권에 대한 별도의 법규가 없기때문에 카이탁 지하상가 프로젝트는 지상 개발권을 낙찰받는 부동산 기업들이 모두 건설에 참여할 수 있다. 정부에서 발표한 토지 임대 계약에 따르면, 총 1,500m에 이르는 2개의 지하상가들은 최소 4,000m²⁽약 1,210평)의 상업 공간을 제공하여 24시간으로 개방되는 지상-지하 연결통로가 설립될 예정이다. 향후 한국의 을지로 또는 고속터미널 역과 비슷하게 운영하게 될 것으로 전망된다.
    주*: 홍콩은 크게 홍콩섬(Hong Kong Island), 구룡(Kowloon), 신계(New Territories)로 구분됨.

<카이탁(Kai Tak) 지하상가 프로젝트 설계도면>

[자료: Kowloon City District Council]

<카이탁(Kai Tak) 지하상가 출입구 예상도>

[자료: Edigest]

시사점

지하공간의 적극적인 사용은 지상공간의 공급부족을 해결할 수 있는 방안으로서 지가상승 억제, 도시 시설의 재배치, 지역의 새로운 상업 가치 창출 등 다방면의 이익을 얻을 수 있다. 그러나 지하상가의 개발 방식과 활용도는 지질, 토지 소유권 관련 규정, 소비자의 소비습관 등에 따라 차이가 있어 홍콩은 한국과 일본처럼 지하공간을 활용하기 위해 상업적∙사회적 영향을 고려한 구체적인 개발 방안과 많은 기업들의 참여가 필요하다.

도시 발전에 따라 토지에 대한 수요가 급증하면서 홍콩에서 지하공간 개발에 대한 관심이 커지고 있다. 한국은 홍콩에 대비 상업적인 용도로의 지하상가 활용이 발달한 국가로 우리의 건설 및 설계 관련 기업, 부동산 개발 회사, 교통정보화 기업들은 홍콩 지하공간 개발 프로젝트에 참여함을 통해 기술을 발휘할 수 있을 것으로 전망된다. 또한 현재 건설 단계인 카이탁 지역이 향후 홍콩의 새로운 중심 상업 지역으로 발전함에 따라 우리 소매업 기업들이 해당 지역과 주변 상업 지역에 대한 투자 가능성을 파악하며 지하상가에 입주하는 기회를 잡을 수 있을 것으로 사료된다. 

자료: Edigest, Kowloon City District Counci, MTR Corporation, Wikipedia, 홍콩 발전국(Hong Kong Development Bureau), 홍콩 토목개발부(Civil Engineering and Development Department, 홍콩 도시계획위원회(Town Planning Board), 홍콩 토지국(Land Department), KOTRA 홍콩 무역관 자료 종합