- 폴란드의 지리적 이점과 저렴한 임대비용으로 물류창고 임대 수요 지속 증가 -

- 코로나19 타격에도 불구 폴란드 물류 부동산 시장 호조 –

폴란드 물류 부동산 시장규모는 전체 상업용 부동산에서 약 40%를 차지하고 있다. 폴란드 물류 부동산 시장이 역동적으로 발전하고 있는 이유는 우선, 폴란드가 유럽의 중앙에 위치해 독일 등 서유럽 국가와 러시아, 우크라이나 등 동유럽 국가 사이에서 유럽 및 역외 수출을 위한 원활한 물류 소통을 가능케 하는 지리적 이점을 가지고 있기 때문이다. 또한 물류센터 임대료 및 물류 인력 인건비가 서유럽에 비해 저렴하며, 지속되는 물류센터 임대 수요에 맞춰 공급량도 해마다 증가하고 있는 상황이다. 특히 폴란드는 EU기금 최대 수혜국으로서 도로 및 통신 인프라 등 공공 인프라 개발이 활발히 진행되고 있어, 전 유럽 물류를 원활하게 하는 전초기지의 역할을 하고 있다고 볼 수 있다.

2019년 폴란드 물류 부동산 시장, 2018년에 이어 높은 거래 실적 이뤄

부동산 컨설팅 회사 AXI IMMO자료에 따르면 2019년 한해 동안 270만㎡의 물류센터가 신규 공급되었으며(2019년 말 기준 총 재고 면적 1,860만㎡), 총 수요는 400만㎡에 달한 것으로 나타났다. 작년 한해 총 36건 투자 거래 성사, 총 약14억8천만 유로 상당의 거래가 이루어져 2018년에 이어 높은 거래 실적을 거둔 것으로 조사되었다.

                                                         2010~2019년 폴란드 물류부동산 거래 총액 및 투자건수 현황

자료: Cushman & Wakefield 폴란드

자료: AXI IMMO

특히 2019년 중순 한국의 미래에셋자산운용이 폴란드 브로츠와프와 코닌에 소재한 물류센터를 총1억3천만 유로에 매입한 사실이 눈에 띤다. 동 물류센터는 미국 사모펀드 운용사인 Blackstone으로부터 매입하였으며 투자 자문은 글로벌 부동산 투자운용사인 하인즈가 맡았다. 브로츠와프와 코닌의 물류센터는 각각 아마존과 슈퍼마켓 채널 사인 Eurocash가 10년간 100% 임차하기로 계획되어 있어 안정적인 임대 수익을 낼 수 있을 것으로 전망되고 있다.

2019년 성사된 물류센터 투자 거래 주요 사례

자료: AXI IMMO

코로나 19 타격에도 불구, 폴란드 물류 부동산 시장 지속 호조

2020년 상반기 코로나19 사태의 영향으로 인하여 전반적인 폴란드 경제성장이 둔화될 것이라는 전망에도 불구하고 총 238만㎡ 면적의 물류창고 임대가 성사되었으며(총 거래액 12억 유로) 이는 전년 동기 25% 증가한 수준인 것으로 나타났다.

2020년 상반기 동안 물류창고 수요는 220만㎡에 달했으며, 이는 전년 대비 약 30% 증가된 수치이다. 전체 수요 중에서 신규 임대와 기존 임대 면적을 확장하는 계약이 전체 거래 성사건 중 75%를 차지하였다. 지역별로는 수도인 바르샤바 근경 지역의 임대수요가 제일 높으며 폴란드 남서쪽 카토비체가 소재한 실롱스크주, 브로츠와프 소재 돌르노실롱스크주, 폴란드 중앙에 소재한 우츠주 등의 순으로 수요가 많은 것으로 조사되었다.

특히 코로나 19로 인하여 폴란드 전자상거래 시장이 급속 성장하면서 전자상거래 관련 물류창고 임대 수요가 14.4%를 차지한 것으로 나타났다. Savills컨설팅사의 자료에 의하면 폴란드 전자상거래 시장은 현재 전체 소매 판매시장에서 약 7.4%를 차지하고 있으며 2022 년까지 점유율이 10.1%까지 증가 할 것으로 예상되고 있다.

2020년 상반기 월별 폴란드 전자상거래 시장 점유율 동향

자료: 폴란드 통계청

2020년 상반기 산업 분야별 물류창고 점유율 동향

(단위: %)

자료: JLL 폴란드

공급측면에서는 2020년 상반기 동안 총 110만㎡ 상당의 물류창고가 신규 공급되었으며, 2020년 6월 말 기준 폴란드에는 총 1,950만㎡ 재고 면적의 물류창고가 운영되고 있다. 지역별 공급을 살펴보면 수도인 바르샤바 및 근경지역이 32만5천㎡로 가장 많으며, 브로츠와프 소재 돌르노실롱스크주 20만㎡, 카토비체 소재 실롱스크주 19만㎡ 등의 순으로 공급률이 많았다.

폴란드 물류창고 임대료는 독일, 네덜란드, 프랑스 등의 서유럽 국가에 비해 훨씬 낮은 수준이다. 2020년 상반기 폴란드 물류창고 임대료는 수도 바르샤바가1㎡당 평균 약 4.80~5.25 유로로 가장 높으며, 이외 지역은 지리적 위치, 지역 인프라 상황, 창고 내 기술적 요건에 따라 1㎡당 평균 3 유로 이상 선인 것으로 보여진다.

폴란드 주요 지역별 물류창고 임대비용 현황

(단위: 유로)

주: 2020년 상반기 기준

자료: AXI IMMO

최근에는 고객 맞춤형(BTS: Build ­to ­Suit) 방식으로 물류창고나 생산공장을 지어서 건축 전에 확정된 임차인에게 임대하는 방법도 점점 증가하고 있다. BTS방식의 경우 임차인과 임대인이 사전 협의 과정을 거쳐 임차인이 요구하는 설계조건을 건축에 반영하기 때문에 실제 운영상에서 비용을 줄일 수 있는 장점이 있으며, 임대주 입장에서는 사전에 임차인을 확정함으로써 부동산 개발에 따른 공실의 위험을 줄일 수 있다는 장점이 있어 인기가 높다. 일반 임대 기간이 약 3~5년 인 경우에 비해 BTS 식 임대의 경우 임대기간은 평균 약 10~15년이다.

시사점

2020년 하반기에도 폴란드 물류창고 수요가 지속적으로 증가할 전망이다. 부동산 컨설팅업체 Savills사 소속 물류 부동산 전문가는 무역관과의 인터뷰를 통해 현재 폴란드 물류 부동산 시장은 코로나19의 피해를 입지 않은 탄력적인 산업분야 중 하나라고 할 수 있으나, 향후 경기침체가 장기화 되어 제조산업 둔화, 공급망 차질 및 소비 감소 등이 장기화 될 경우 창고 물류 창고 시장에도 부정적인 영향을 미칠 수도 있음을 언급하였다.

과거 공공인프라가 잘 구축되지 않아 물류센터 투자지역으로 개발하기 어려웠던 지역들이 정부의 지방 공공 인프라 개발과 최근 전국으로의 경제특구제도 변경에 따라 물류단지로 새롭게 개발되고 있는 상황이다. 특히 미개발 지역의 신설 물류단지는 토지가격이 매우 저렴하고 실업률도 다른 지역에 비해 높아 인력 수급도 수월 하므로 투자진출 지역으로도 고려해 볼 만하다.

독일과 근경 지역인 폴란드 서쪽 및 남서쪽 지역은 물류센터로 공급 및 수요가 모두 높은 지역이기 때문에 지역 인프라가 좋고 안정적인 수입을 지속적으로 낼 수 있는 물류센터를 직접 매입하는 것에도 관심을 가질 필요가 있다.

자료: AXI IMMO, JLL폴란드, CBRE폴란드, Savills폴란드, Cushman & Wakefield폴란드, 폴란드 통계청, KOTRA 바르샤바무역관 자체 자료 종합