- 인도네시아 부동산 시장 호조로 주택 및 고층 빌딩, 아파트 건설 활발 -

- 디지털 도어락 시장 덩달아 호조 예상 -

 

 

 

□ 인도네시아 부동산 시장 활성화 현황

 

  ㅇ 밝은 거시경제 전망 및 루피아 환율 안정세, 정부의 부동산 규제 완화 등에 기인해 인도네시아 부동산 시장이 활황이며 신축 아파트 공급 또한 지속 증가세

    - 인도네시아 현지 매체인 자카르타 경제신문은 2016년 12월 자카르타에서 2017년 새롭게 공급되는 신축아파트 분양 가구 수가 전년 대비 13% 증가한 2만4050가구에 달할 것으로 전망한 바 있음.

    - 2016년 2월 인도네시아 중앙은행(Bank of Indonesia)은 거의 1년간 7.5%로 유지해왔던 기준금리를 2개월 연속 인하, 7%로 최종 결정했으며 제1차 예치준비금이율도 7.5%에서 6.5%로 인하시켰음. 이에 대해 인도네시아 부동산협회(REI)는 중앙은행의 금리인하 결정을 대대적으로 반기며 부동산 산업을 성장시키는데 많은 도움이 될 것이라고 평가했으며, 이로 인해 2016년 인도네시아 부동산시장 성장률을 2015년 7~8%에서 보다 오른 10~12%로 전망

    · 인도네시아 전국은행협회의 조사에 따르면 부동산 구입자의 75.77%가 은행대출을 이용하고 있어, 기준금리인하가 부동산시장에 미치는 파급효과는 긍정적일 것으로 예상

    - 한편, 아시아태평양부동산협회(APREA)는 인도네시아 부동산시장 규모가 2011년에 미화 1890억 달러 규모에서 2031년에는 1조9000억 달러 규모로 커질 것으로 예상된다고 2014년에 전망

    - 또한 부동산컨설팅회사 존스 랑 라살(Jones Lang LaSalle Inc.)의 토드 로클란 인도네시아 대표는 2014년 자카르타에서 열린 부동산 세미나에서 2016년부터 2019년 사이 인도네시아의 자카르타와 필리핀의 마닐라에서 부동산 공급 물량이 크게 증가하면서 이들이 부동산 최대 시장이 될 것으로 예상함. 그 중에서도 특히 주택시장의 수요가 큰 인도네시아가 압도적인 승자가 될 것이라고 전망함.

 

  ㅇ 자카르타, 수라바야 등 주요 도시를 중심으로 부동산 시장 호조

    - 미국계 부동산서비스기업 콜리어스 인터내셔널 인도네시아(Colliers International Indonesia)는 2017년 자카르타 각 지구별로 건설 가구 수를 조사했음. 이 중, 서부지구가 9개 사업으로 9277가구로 최대의 공급지가 되고, 이어 동부지구가 5개 사업으로 7105가구, 남부지구가 14개 사업으로 2575가구, 중부지구가 4개 사업으로 2606가구, 중앙상업지구(CBD)가 4개 사업으로 1248가구, 북부지구에 1236가구가 공급된다고 밝힘.

    - 콜리어스 인터내셔널 인도네시아(Colliers International Indonesia)의 페리 살란또 이사는 정부의 주택대출규제 완화와 조세사면(조세특별사면) 제도, 부동산 취득세(BPHTB) 일부 면제 등의 정책으로, 2016년 4분기(10~12월)에 7117가구가 공급됐고 2017년 신규공급 건수는 2만1224가구에 달해 2017년 부동산 업계의 미래가 밝은 것으로 전망

 

자카르타 지역 아파트 개발 분포 전망

자료원: Colliers International Indonesia-Research

 

    - 또한 인도네시아 수라바야의 부동산개발기업인 빠꾸원 자띠(PT Pakuwon Jati)에 의하면 2017년 1분기 해당기업 총 매출액인 한화 약 550억4790만 원 중 수라바야 아파트 판매가 70%를 차지할 정도로 동부 자바 수라바야의 부동산 시장이 호조를 보이고 최근 신축 고층빌딩이나 아파트가 다수 건설되고 있음.

 

수라바야 아파트 공급 전망

 

자료원: Colliers International, ‘2016 Surabaya Property Market Report’

 

  ㅇ 인도네시아 정부는 주택 부족문제 해결을 위해 적극적인 주택 공급 정책 전개

    - 조코 위도도 대통령은 집권기간 중 매년 100만 채의 신규 주택공급('100만 가구주택 프로그램')을 약속하고, 저소득층을 위해 2019년까지 1000만 채의 집을 짓겠다고 발표한 바 있어, 이로 인해 중산층 및 저소득층을 위한 부동산 시장 촉진

    - 해외건설엔지니어링 정보시스템(OVICE) 해외진출 가이드북(인도네시아 편)에 의하면, 인도네시아의 주택사업 현황은 2016년 기준 약 1350만 채의 주택이 부족해 정부는 저소득층을 위한 주택 건설 프로젝트를 통해 수요를 충족시킬 예정임. 공사에 소요되는 총 비용의 50%를 정부 예산으로 충당할 계획이라고 밝힘.

 

인도네시아 100만 호 주택건설 재원조달 계획

재원조달기관	금액(조 루피아)
Employment 2BPJS(사회고용보험청)	48.5
PU-Pera Ministry(공공사업국민주택부)	13.2
Bapertarum-PNS(주택예금자문위원회)	3.1
PT Taspen(국영보험사)	2
Perum Perumnas(국영주택공사)	1
IBRD(세계은행, 국제부흥개발은행)	6.25
IFC(세계은행, 국제금융공사)	6.25
ADB(아시아개발은행)	6.25

자료원: 해외건설엔지니어링 정보시스템(OVICE)

 

    - 인도네시아의 100만 호 주택건설 프로그램으로 저소득층용 주택(MBR, low-income community) 60만3516호가 건설되며 비 저소득층용 주택(Non-MBR)은 39만6484호가 건설될 예정임.

    - 2015년에는 인도네시아 공공주택부(Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat)는 66만7668채의 주택을 공급했음.

 

인도네시아 주택 지수

자료원: Trading Ecomomics

 

    - 그외 시장 활성화를 위해 인도네시아 정부는 2016년 정부보증담보대출(FLPP) 프로그램 용으로 9조3000억 루피아를 예산으로 배정(2015년에는 5조1000억 루피아 배정)했으며, 남부 술라웨시(Sulawesi)주의 Maros, Sungguminsa, Takalar 지역의 3500헥타르 면적에 총 30만 명을 수용할 수 있는 신도시 건설 진행계획 발표

 

□ 부동산 공급과 정비례 증가 중인 물리 보안장치(디지털 도어락) 수요

 

  ㅇ 한국인터넷진흥원(KISA)의 '2016 글로벌 정보보호산업 시장동향 조사' 보고서에서 인용된 스마트 빌딩 관련 전문 시장조사기관인 영국의 Memoori Business Intelligence에 따르면 액세스 콘트롤과 침입경보와 같은 물리보안 시장규모가 2016년 전 세계적으로 284억4000만 달러에 달한 것으로 추산

 

전 세계 출입통제 및 감시 관련 물리보안 제품시장 전망

                                                                                                          (단위: 십억 달러)

자료원: 한국인터넷진흥원(KISA), Memoori Business Intelligence, 'The Physical Security Business 2016 to 2021'

 

    - Memoori Business Intelligence의 분석에 따르면 2016년 물리보안 시장이 전년 대비 4.5% 증가했지만, 최근 5년을 기준으로 볼 경우 연평균 8.2%의 빠른 증가세를 보였다고 분석했음. 향후 5년간은 연평균 5.6%의 성장률을 보여 2021년 374억3000만 달러 규모로 커질 것으로 예측함.

    - 또한 물리보안시장의 2014년 기준 총 252억8000만 달러 규모 중 침입 경보 시장이 61억8000만 달러(24%), 액세스 콘트롤 시장이 56억2000만 달러(23%)인 것으로 나타났음.

 

  ㅇ 디지털 도어락은 최근 범죄, 테러 등에 따른 보안인식 제고에 따라 특히 인도네시아의 건설 부문의 수요 및 부동산 공급의 증가와 비례해 그 수요도 함께 증가하고 있음.

    - 한국 디지털도어록제조사협회(KDMA)의 자료에 의하면 인도네시아는 2002년 발리폭탄 테러를 시작으로 2003년 메리어트 호텔, 2004년 호주대사관 폭탄 테러, 2005년 10월 발리 폭탄 테러 등을 겪으며 인도네시아 정부 차원에서 주요 빌딩들에 대해 물리보안을 강조하며 출입보안 장치 설치를 권고했다고 밝힘.

    - 출입보안장치 중에서도 특히 디지털 도어락 제품에 대한 수요가 증가하기 시작했으며, 그 수요층은 인도네시아에서 정부부문과 민간부문으로 나누어짐. 주된 수요처는 정부부처, 방위시설, 외국대사관, 발전설비, 아파트 및 주택, 쇼핑몰, 클럽, 병원, 은행, 국제학교, 다국적 기업, 호텔 등임.

    - 인도네시아에서의 디지털 도어락 제품 가격은 미국, 영국, 일본 제품이 고가제품 군을 형성하고 있으며 중국, 대만, 태국 등의 제품이 저가 제품 군을 형성하고 있음.

 

인도네시아에서 유통되는 디지털 도어락(DLL) 제품

자료원: Tokopedia

 

□ 진출방안 및 시사점

  ㅇ 인도네시아 디지털 도어락 시장은 인도네시아의 부동산 시장 호조 및 지속적인 주택 공급과 더불어 보안에 대한 인식 증가에 따라 그 수요와 잠재성이 매우 클 것으로 판단, 국내 기술력 및 가격 경쟁력을 갖춘 기업의 적극적인 진출 기회 모색 요망

    - 현재 인도네시아는 비교적 단순한 물리보안 장비들만 자체 생산하고 있으며, 고난이도의 기술이 요구되는 물리보안 장비들은 모두 해외 수입에 의존하는 실정

    - 특히 출입제어 시스템, 알람 시스템, 금속탐지기, 스크리닝 기계와 같은 하이테크 보안장비 들과 통합 보안 솔루션이 필요한 인프라 프로젝트들은 대부분 해외에서 수입하고 있음.

    - 디지털 도어락은 부가적인 설비가 필요 없이 설치 후에 즉시 사용이 가능한 제품으로 건전지 교체작업의 비교적 간단한 유지 및 보수를 하는 기계로 타 제품 군에 비해 판매 시 세계전기협회의 디지털 도어락에 대한 해외 표준화 작업의 완료 대기 외에 고려할 사항에 대한 부담이 비교적 적어 현지 시장 진출에 있어 유리한 점으로 작용할 것으로 판단됨.

 

최근 3년간 인도네시아 시건장치 수입현황(HS Code 8301.40 기준)

                                                                                                            (단위: 백만 달러, %)

순위	국가명	2015	2016	2017	증감률('17/'16)
0	전체	10.017	13.055	17.178	31.59
1	중국	7.153	10.792	10.369	-3.92
2	말리	0	0	3.101	0
3	일본	0.407	0.335	0.766	128.34
4	미국	0.485	0.249	0.472	89.69
5	싱가포르	0.357	0.254	0.411	61.91
6	한국	0.180	0.298	0.410	37.81
7	프랑스	0.210	0.147	0.362	145.66
8	독일	0.173	0.179	0.200	12.27
9	홍콩	0.053	0.083	0.175	109.89
10	태국	0.308	0.194	0.140	-27.62

자료원: World Trade Atlas          

 

    - World Trade Atlas의 통계에 의하면 인도네시아의 디지털 도어락이 속하는 시건장치 제품 군에 대한 수입은 매년 증가 추세로 2017년 전년 대비 31.59% 증가했으며 주로 중국 및 말리 제품 순으로 많이 수입하고, 6위를 차지한 한국 제품은 2017년에 전년 대비 37.81% 수입 증가

    - 인도네시아의 디지털 도어락 제품에 대한 관세율은 2017년 3월 1일부로 발효된 한-아세안 FTA로 인해 0%며 관련 별도의 수입 규제도 없음(HS Code 8301.40.20).

인도네시아 디지털 도어락 제품 관세율 및 관련 협정 

번호	협정	2017년 관세율(%)	관세 법령 번호 및 발효일
1	ATIGA(ASEAN Trade in Goods Agreement)	0	관세 법령: 25/PMK.010/2017 TGL 발효일: 2017. 3. 1.
2	ACFTA(ASEAN - China Free Trade Area)	0	관세 법령: 26/PMK.010/2017 TGL  발효일: 2017. 3. 1.
3	IJEPA(Indonesia - Japan Economic Partnership Agreement)	0	관세 법령: 30/PMK.010/2017 TGL  발효일: 2017. 3. 1.
4	AKFTA(ASEAN Korea Free Trade Agreement)	0	관세 법령: 24/PMK.010/2017 TGL  발효일: 2017. 3. 1.
5	AIFTA(ASEAN India Free Trade Agreement)	5	관세 법령: 27/PMK.010/2017 TGL   발효일: 2017. 3. 1.
6	AANZFTA(ASEAN Australia New Zealand Free Trade Agreement)	0	관세 법령: 28/PMK.010/2017 TGL  발효일: 2017. 3. 1.

자료원: Indonesia National Trade Repository

    - KOTRA 수라바야 무역관이 위치한 BRI 플라자 빌딩의 경비 담당자와의 인터뷰 결과 현재 수라바야 시에서 최신식 건물에 속하는 BRI 플라자조차도 대부분 사무실이 시건 장치로 보안상 취약한 열쇠를 사용하고 있어 디지털 도어락 설치는 아직까지 많이 저조한 상태라고 밝힘. 현지 대부분의 주요 건물의 경비원들이 잠재적인 사무실 절도 및 도난 사건에 대비해 일정한 시간 간격으로 건물 총 24층을 순찰하며 각 사무실 문의 시건상태를 점검하고 있는데 일정시간이 지나면 자동으로 문이 잠기는 디지털 도어락을 이용한다면 이런 문제점을 해결할 수 있을 것.

 

  ㅇ 인도네시아 디지털 도어락 시장으로의 진입은 온라인 쇼핑몰을 통해서도 가능하며, 현지 온라인 유통업체나 로컬 Distributor와의 협력을 통해 진출하는 것도 권장

 

인도네시아의 대표적인 온라인 쇼핑몰 현황

구분	상세 내용
	- 인도네시아의 '쿠팡'으로 화장품, 주방기기, 잡화 등 모든 물건을 판매   - 2009년에 설립된 그룹으로 전자상거래 분야 1위를 차지 중이며 인도네시아 전역에 있는 수백만 개 중소기업들의 온라인 사업을 돕고 있음 - https://www.tokopedia.com
	- 독일의 Rocket Internet이라는 전자상거래 업체에 의해 2012년 설립된 회사로 인도네시아, 말레이시아, 필리핀, 싱가포르, 태국, 베트남에서 지사를 두고 있으며 본사는 싱가포르에 위치함 - 동남아시아 최대 전자상거래 업체이며 입점한 브랜드만 2500여 개에 이름  - http://www.lazada.co.id
	- 인도네시아 통신업체인 XL Axiata와 한국의 SK플래닛이 공동 창립한 회사임 - 다소 고가의 제품을 파는 곳으로 인식되는 쇼핑몰로, 한국 제품도 다수 판매 중 - http://www.elevenia.co.id

자료원: KOTRA 수라바야 무역관 자체 종합

 

    - 2016년 6월 국내 언론 파이낸셜 뉴스의 디지털 도어락 관련 기사에 게재된 국내 디지털 도어록 업체 에버넷 자체 조사에 의하면 디지털 도어락의 국내시장 규모는 2300억~2400억 원 정도로 포화상태에 이르어 시장이 정체된 상황이므로 이를 헤쳐 나가기 위해서는 새로운 블루오션 및 해외시장을 개척해야 된다고 강조한 바 있음.

    - 온도 섭씨 60도, 습도 95%의 환경에서도 내구성을 보이는 우수한 기술력을 갖춘 디지털 도어락 제품 및 전문 서비스까지 제공하고 있는 우리 국내기업들이 보다 적극적으로 인도네시아에로의 진출을 시도하기를 희망함.

 

   

자료원: 자카르타 경제신문, 인니 허브(inniHUB), 인도네시아 중앙은행(Bank of Indonesia), 인도네시아 부동산협회(REI), 자카르타 포스트(Jakarta Post), 두왕 컨설팅, 콜리어스 인터내셔널 인도네시아(Colliers International Indonesia), 한국건설신문, 해외건설엔지니어링 정보시스템(OVICE) ‘해외진출 가이드북(인도네시아편), Trading Ecomomics, 한국인터넷진흥원(KISA) ‘2016 글로벌 정보보호 산업 시장동향 조사’, Memoori Business Intelligence, 한국디지털도어록제조사협회(KDMA), Tokopedia, World Trade Atlas, Indonesia National Trade Repository, 파이낸셜 뉴스, 현지 인터뷰, KOTRA 수라바야 무역관 보유자료 및 자료 종합