- 주택난과 불법주택 문제가 혼재된 리마 -

- 정부의 제도에 앞서 건설 분야 회복이 필요 -

□ 현황

  ㅇ 현재 페루에서는 약 180만 개의 주택이 부족한 실정임.

    - 조사 기준은 주택을 소유하지 못하거나 낙후된 주택에서 거주하는 가구로, 페루 전체 가구(2012년 기준)의 72%를 차지

    - 위 조사 결과는 중남미 지역 내에서 세 번째로 높은 수치. 중남미 국가들 중 가장 심각하게 주택 부족을 겪고 있는 국가는 니카라과(78%), 볼리비아(75%)이며, 페루가 그 뒤를 잇고 있음. 중남미 내 선진국으로 분류되는 국가들은 주로 20~30%의 비율을 보이고 있으며, 페루는 최대 3배 이상 심각한 상태

  

중남미 국가별 인구대비 주택 부족 현황

자료원: CAPECO(페루건설회의소)

 

  ㅇ 수도 리마 내에는 비공식 건축을 통한 주택이 무분별하게 늘어나고 있음.

    - 비공식 건축은 기술 전문가의 감독 없이 지어진 무허가 건물을 짓는 행위를 일컬음. 리마의 Rimac지역 등 빈민촌에 지어진 판잣집이 이에 해당

    - 비공식 건축은 다양한 문제를 야기함. 환경오염, 녹지 감소, 도시 기반시설 건설부지 확보의 어려움 등 복합적인 문제의 원인으로 작용

    - 자연재해에 대비할 능력이 현저히 떨어진다는 점이 비공식 건축의 심각한 문제. 리마 및 까야오 지역 도시 개발연구 리포트인 PLAM 2035에 의하면, 진도 8의 지진이 리마에 발생할 경우 약 주택 20만 주택이 파괴되고 추가적으로 35만 주택이 피해를 입을 것으로 예상

□ 문제점

 1) 주거지역의 지속적인 가격 상승

  ㅇ CAPECO(페루건설회의소)에 의하면, 수도 리마와 까야오 지역의 주거지 시세가 꾸준히 증가하고 있음.

    - 1㎡당 가격이 2014년 4206누에보솔이었던 반면, 2016년에는 4878누에보솔까지 상승될 것으로 조사됨.

    - 리마 내 대다수 지역에서 가격 상승이 일어남. Lince, Barranco, San Miguel 등이 포함된 Lima Moderna 지역이 가장 높은 가격 상승세를 보임. 리마 내 낙후된 지역이 포함된 Lima Centro 및 Este 지역에서도 지속적인 가격 상승을 보임.

    - 최근 유일하게 가격이 하락한 지역은 Lima Norte였음. 하지만, Norte는 도심지에서 멀리 떨어진 산간지역으로 주거지로의 기능을 하기에 적합하지 못한 지역임.

 

리마 지역 1㎡당 가격 변화 추이

                                                                                                                                                   (단위: 누에보솔)

구분	2014년	2015년	2016년
Lima Top	6,356	6,510	7,010
Lima Moderna	4,503	4,794	5,187
Lima Centro	3,662	3,948	4,214
Lima Este	2,836	2,952	3,125
Lima Norte	2,548	2,106	2,141
Lima Sur	3,035	3,390	3,756
Callao	3,380	3,219	3,353

주: 1누에보솔 = 약 342원(2016년 12월 5일 현지 기준)

자료원: CAPECO(페루건설회의소)

 

  ㅇ 투자 목적으로 부동산을 소유하는 경향이 증가

    - 부동산 업체 Rodrigo y Asociados의 대표이사 Andera Guerrero는 최근 투자 목적으로 Lima 동부지역에 부지를 매입하는 투자자들이 과거에 비해 늘었다고 밝혔음.

    - 위 방식은 현 금융시스템 및 증권 중 리마에서 가장 수익성이 높은 투자방식임. 2년 동안 Cocachacra 지역은 30% 가격 상승이 있었으며, 위 속도로는 향후 몇 년 내로 기존 가격의 2배 이상 증가할 것으로 전망됨. 

    - 주택을 이미 소유하고 있음에도 투자 목적으로 리마 내 부지 등을 매입하는 인원들이 증가함에 따라 빈곤층의 주거지 선택권은 더욱 축소되고 있는 상태

 

 2) 해결되지 않는 비공식 건축

자료원: CAPECO

 

  ㅇ CAPECO 조사 결과 2016년 건축 분야에서 가장 높은 성장세를 기록한 분야는 비공식 건축으로, 전체 분야의 34%를 차지

    - 무허가 건물의 무분별한 확장의 근본적인 원인은 주택 부족임. 임시방편으로 무허가 건물이 증가하고 있으며, 이는 주거지역 개선을 둔화시키고 해당 분야의 개선을 어렵게 만듦.

 

□ 정부 차원에서의 해결책

 

  ㅇ 쿠친스키 신정부는 주택난 문제를 해소하기 위해 향후 5년간 50만 주거지 건설을 계획

    - 주택 공급은 Techo Propio를 통해 27만 주택, Fondo Mivivienda를 통해 13만 주택을 제공할 예정이며, 나머지는 개인 부동산 업자를 통해 이루어질 계획

    - 거주지 문제 해결은 수도 지역에만 국한되지 않음. 지방에 거주하는 빈곤층 또한 적극적으로 지원할 예정. 주택·건설·위생부(MVCS, el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento)는 2016년 내 지방에만 7400여 거주지를 신설하겠다고 발표

 

  ㅇ Techo Propio는 페루 주택 지원사업의 하나로, 가족 구성원 모두의 소득을 기준으로 선발함. 지원방식은 주택 구매 및 보수 등 2개 영역으로 나뉨.

    - 가족주택증권(BFH, el Bono Familiar Habitacional)은 정부에서 무료로 보조금을 지급하는 방식

    - 주택 구매를 지원받기 원하는 경우 기존 주택 및 부지를 소유하고 있어서는 안 되며, 총 지원금액 범위는 2만8045~3만1600누에보솔  

    - 주택 건설 및 보수 지원을 원하는 경우, 소유하고 있는 주택 혹은 부지가 공식적으로 등록이 돼 있어야 함. 주택 건설은 최대 1만8565누에보솔, 보수는 최대 9085누에보솔 지원이 가능함.

 

□ 전망 및 시사점

 

  ㅇ 건설 분야는 2015년에 비해 침체를 겪고 있으며, 단기간에 급격한 회복세를 보이기는 어려운 상황임.

 

자료원: MVCS

    - 건설 분야에 대한 정부 예산이 2016년에 비해 적게 책정됨에 따라, Techo Propio 등 주택 공급사업 또한 단기적으로 침체될 가능성이 있음.

    - 주택 공급사업에 앞서 우선적으로 건설 분야의 회복이 필요함.

 

  ㅇ 정부 차원의 해결책은 페루가 직면하고 있는 두 가지 문제를 동시에 해결하려는 목적을 지님.

    - Techo Propio를 비롯한 정부 차원의 주택 공급정책은 주택난을 해소하고 불법주택 증가를 방지하는 기능을 함. 특히, 주택 및 부지의 정부 등록을 장려하고 있음.

 

 

자료원: 페루 일간지 Gestión, RPP, Perú 21, El Comercio, 주택·건설·위생부(MVCS) 및 KOTRA 리마 무역관 자료 종합