2015년 러시아 부동산 시장 동향

- 먹구름이 짙어지는 러시아 부동산 시장에서의 생존 경쟁 -

- 경제 위기, 대러 제재, 루블 가치 하락…녹록치 않은 외부 요인 극복이 관건 -

 

 

 

□ 현지 동향 및 전문가 의견

 

 ○ 2015~2016년 러시아 부동산 시장에 대한 부정적 전망 확산

  - 경제위기, 대러 제재, 불안정한 환율 등으로 현재 부동산 관련 건설업자, 판매업자, 매매업자 모두에게 전반적으로 녹록치 않은 상황

  - 러시아 중앙은행의 금리 인상(17%)에 따라 은행권의 저금리 담보대출 제공이 어려워짐.

  - 현재 모스크바의 신축 건물 80~90%의 건설작업이 차입금으로 이루어지는 등 건설업체 경기 악화

  - 불안정한 경제 상황으로 상업지부에 대한 투자활력 및 임대 수요 저조

  - 주택가 및 신축 건물가 상승으로 인해 시장 활력 감소, 수요·공급 불균형 초래

  - 고금리, 주택가격 상승이 세금, 공공요금, 주택 관리비 인상으로 이어져 러시아 국민 가계 부담

 

 ○ 2015년 러시아 부동산 시장이 2008~2009년도와 유사한 길을 걸을 것이라는 전망 우세

  - 이런 전망이 설득력을 얻는 이유는 현재(2014~2015년) 위기와 과거(2008~2009년) 위기가 많은 부분 비슷하기 때문에 부동산 시장 또한 비슷할 수밖에 없다는 의견

   · 현재와 과거 위기의 주요 특징: 거시경제지표 악화, 유가 하락, 루블화 약세

  - 2014년 모스크바 부동산 시세(달러 기준) 1/3 하락

   · 2008~2009년 경제위기, 1998~1999년 디폴트 위기 상황과 동일

  - 2014년 모스크바 부동산 시세(루블 기준) 하락률 10% 기록

   · 달러 시세에 비해 하락폭이 크지 않음.

 

 ○ 2015년 7월, 지난 위기와는 다른 결과가 나타날 조짐 보여

  - 2009년의 경우, 초여름에 부동산 시세가가 바닥을 쳤고, 늦여름에 이미 러시아 부동산 시장은 살아나기 시작해서 초가을에 상승세로 돌아섬.

  - 이러한 면에서 보았을 때, 지금 7월이 여름이 끝나가는 무렵이므로 부동산 침체기의 전환기가 보여야 정상이지만 올해 여름에는 과거와 같은 반등은 없는 상태

  - 이전과는 반대로 2015년 7월 시세의 하락세는 가속화되고 있어 2008년 위기와 2015년 위기가 다른 양상을 띠고 있음을 확인

 

모스크바 부동산 시세

            (단위: 달러/㎡, %)

구분	2015년 7월	증감률(2015년 6월 대비)
주택가격지수(평균 주택가격)	3,380point	-5.1
가격기대지수(주택가격 변동폭)	-5.8/month	-5.9

자료원: www.irn.ru

 

□ 시장 분석

 

 ○ 모스크바 주택 시세 분석

  - 2015년 7월 달러 기준 모스크바 주택 시세는 5% 이상 하락해 평방미터당 3380달러 기록

   · 2014년 7월 대비 32.6% 하락

   · 1년 전인 2014년 7월, 부동산 가격이 상승세로 접어들었던 때와 대비됨.

  - 2015년 7월 루블 기준 모스크바 주택 시세의 경우 위기 이전 수준 유지

   · 하지만 많은 지표를 통해 루블화 시세조차 빠른 속도로 하락하고 있다는 점을 알 수 있음.

  - 2009년도와 달리 신규 아파트에 대해 가격 인하가 이루어지고 있어, 실제로 많은 사람들이 ‘Black Friday’에 전례없는 가격의 아파트를 구매

  - 아파트 임대가가 매매가를 앞질러 특히, 최근 6개월 동안 급등

  - 즉, 위기 이전 연간 아파트 매매가 대비 임대가가 약 5~6% 수준이었다면, 예년에 비해 높은 금리로 인해 현재 이 수치는 3~4%라고 볼 수 있음.

   · 이는 주택가격의 상승세가 다소 주춤하더라도 결국에는 임대가격을 제칠 것이라는 예상

 

 ○ 일반 주택과 고가 주택의 비교 분석

  - 2015년 7월 기준 주택 유형별·소재지별 시세 추이는 전반적인 부동산 시세 하락 기조를 따름.

  - 유형별로는 최저가 아파트가, 소재지별로는 저소득 지역의 아파트가 7월 주택 가격 최저치 기록

    · 최저가 아파트 형태: 5층 건물, *프리패브 주택, *모듈러 주택, 원룸 혹은 방 1개 짜리

   · prefab house: 일정한 규격에 따라, 건물(주택)의 골격을 구성하는 자재를 대량으로 생산해 현장에서 짜맞추는 건축방법 또는 건물을 말함.

   · modular house: 집을 구성하는 요소를 조립제품의 형식으로 구성, 생산 후 건설 현장에서 조립하는 주택을 말함.

  - 일반주택 가격이 바닥을 친 후 하락세가 둔화되는 시점에 고가주택시장은 반대로 하락세에 접어듦.

  - 이런 상황에서 고소득 지역 고가 아파트 가격의 하락폭은 일반 주택보다 더 크게 나타남.

  - 2015년 7월, 일반 및 고가 주택 가격 모두 상승세로 전환되는 기미는 커녕 하락세 유지

 

모스크바 아파트 시세

            (단위: 달러/㎡, %)

구분	2015년 7월	증감률(2015년 6월 대비)
원룸	3,258	-6.2
방 한개	3,276	-5.9
방 두개	3,280	-4.7
방 세 개 이상	3,844	-3.4

자료원: www.irn.ru

 

모스크바 고급·중저가 아파트 시세 비교

            (단위: 달러/㎡, %)

구분	2015년 7월	증감률(2015년 6월 대비)
고가 아파트 가격 (최고가 아파트가의 20%)	5,561	-5.1
저가 아파트 가격 (최저가 아파트가의 20%)	2,406	-6.1
고·저가 아파트가 차이 (저가 대비 고가 아파트가 지수)	2.31	1.0

자료원: www.irn.ru

 

 ○ 모스크바 신축 건물 가격 동향 분석

  - 2014년 12월 신축건물 공급량은 같은 해 11월 대비 1.8%, 2014년 초 대비 7.4% 상승

  - 2014년 12월 기준 NDV 자료에 따르면, 루블 기준 러시아 부동산 시세 상승세가 지속되고 있음.

   · 6.4% 상승해 모스크바 신축 건물 평균가격은 평방미터당 22만4800루블 기록(연초 대비 15% 상승)

   · 반면, 달러 기준 부동산 시세는 달러 가치가 올라 한 달만에 11.8% 하락한 4030달러 기록

  - 2014년 초와 비교했을 때 12월 루블 기준 시세는 총 15% 상승, 달러 기준 시세는 30.3% 하락

 

 

자료원: NDV

 

  - 2014년 초에 비해 오른 부동산 시세는 주택 수준별로도 차이가 나타남.

   · 이코노미클래스의 경우 27%로 가장 높은 상승률 기록

   · 컴포트클래스와 비즈니스클래스의 상승률은 각각 10%, 13%

  - 2014년 12월 모스크바 신축 건물 중 이코노미클래스의 평균가격은 16만9600루블, 컴포트클래스는 17만100루블, 비즈니스클래스는 27만4100루블로 확인됨.

 

 

자료원: NDV

 

□ 전망 및 시사점

 

 ○ 2014~2015년의 위기의 현 주소 이해 1: 과거 위기와의 차이

  - 2008년의 위기는 성장이 지속되다가 모든 주가가 과열돼 경제 재개를 위해 어쩔 수 없이 일시적인 개혁이 요구됐던 것으로 금융시장에서 나타날 수 있는 전형적인 경제위기였음.

  - 이런 위기가 2008년에 일어났기 때문에, 당시 정황상 모든 것이 빠른 속도로 제자리를 찾아가고 그 결과 부동산 시장도 충분히 과거의 손실을 만회할 수 있었음.

    · 당시 배럴당 유가는 100달러 이상으로 급등하고, 금 시세는 위기 이전 수준을 상회했으며, 루블화는 강세를 보임.

  - 하지만 2015년 위기는 과거 위기에서 나타났던 전형적인 금융 위기뿐만 아니라, 상당 부분 변화된 러시아의 지정학적 입지의 위기가 맞물린 형태

   · 1991년 소련 붕괴 이후 복잡해진 국제사회의 정세가 변혁을 겪는 현 시점에서 새로운 틀 안에서 적절한 균형을 갖춘 질서가 아직 명확히 이뤄지지 않은 상태

 

 ○ 2014~2015년의 위기의 현주소 이해 2: 국제경제 및 정세의 변화

  - 새로운 지정학적 상황에서 과거의 자원은 더 이상 존재하지 않을 것이라는 게 자명한 사실

   · 서방의 대러 제재로 인해 서방 자금 차입에 대한 접근성이 막혀있고, 우호국가들의 대러 투자조차 아직까지 비활성화된 상태

  - 2015년 7월 러시아 경제 및 지정학적 상황이 현재의 기조가 장기전으로 돌입될 것임을 시사

  - 대이란 제재 철회는 국제원유 공급자 증대를 의미하며, 이로 인해 유가 하락 가능성 존재

  - 두 달째 지속되고 있는 중국 금융시장의 충격은 중국 경제의 과열, 글로벌 경제 위기 심화를 의미하는 신호

 

 ○ 결론

  - 2015년 여름은 빠르게 경제가 회복됐던 2009년과는 반대로 상황이 전개되고 있음.

   · 2015년 가을 부동산 시장 경기 부양 대신에 스테크네이션이 도래할 것이라는 전망도 존재

  - 모스크바 및 러시아 부동산 시세가 2014년 위기 전 수준으로 돌아가기 위해서는 과하다 싶을 정도의 많은 자원이 필요

  - 자원 투입 등을 통해 부동산 경기가 나아진다면, 고유가, 대러 투자 확대 및 활성화, 서방 대출의 용이성을 기반으로 소비자 대출의 붐이 일고, 모든 경제분야의 소득 수준 증대가 가능해질 것

 

 

자료원: IRN, naver, yandex ndv 등 KOTRA 모스크바 무역관 자료 종합