미얀마 부동산시장 동향 및 전망

- 경제 개선에 대한 기대감으로 주택 및 상업용 건축투자 늘어 -

- 2011년 이후 급등한 부동산 가격에 실거래는 크게 감소 -

 

 

 

1. 부동산시장 동향

 

□ 주택건설(2013.4. 기준): 전년 동기 대비 30% 증가

 

 ㅇ 2012년 6월부터 양곤의 주택건설이 증가세에 있으며, 외국 기업의 미얀마 진출, 외국인 관광객 방문 증가로 주요 호텔, 콘도, 주택, 아파트 등의 신규 건설도 확대됨.

 

 ㅇ 건설업체에 따르면 평방피트당 건축비용이 2만2000~4만5000차트이며, 양곤의 토지가격은 시내에는 30%, 시외에는 10~25% 급증함.

 

□ 부동산 거래량

 

 ㅇ 2007년 8월부터 Tax Relaxation Grant* 시스템이 도입됨에 따라 연간 1000건 이상 증가했지만, 2011년부터 부동산 가격이 급등해 2012년 8월부터 세금을 37%로 전환함. 이후 최근에는 부동산 거래량이 감소했음.

   * 부동산 거래 활성화를 위해 거래 시 일종의 세금 감면(22%) 혜택을 부여하는 제도

 

 ㅇ 부동산 중개업자에 따르면 미얀마 화폐의 강세와 부동산 세금정책 변경 등으로 현재 부동산 거래량이 다소 감소했으나 우기(5~9월)가 끝나는 2013년도 10월부터는 부동산시장이 다시 활성화될 것으로 전망

 

2. 주요 지역별 시장 동향

 

□ 양곤(Yangon)

 

 ㅇ 양곤은 2005년까지 미얀마의 행정수도였으나 2005년 말 행정수도를 미얀마 내륙지역인 네피도로 이전하면서 양곤은 경제 중심도시가 됐음. 양곤시는 동·서·남·북으로, 양곤(YCDC)시는 33개의 Township, 45개의 Ward 및 1305개의 Block으로 구성됨.

 

 ㅇ 양곤시 33개 구 중 부동산 수요가 가장 높은 지역은 양곤 시내 6개 구 Latha, Lanmadaw, Pabedan, Kyauktada, Dagon, Pazundaung을 포함해 Bahan, Kamayut, Mayangone 등임. 양곤시 재개발 프로젝트로 주요 도로인 Pyay, Kabar Aye, U Wisara, Ba Yint Naung 도로 주변에 있는 땅 수요가 꾸준히 늘고 있음.

 

 ㅇ 아울러 양곤시 주요 도로인 Pyay, Kabar Aye, Inya, Bahan, 주변에 있는 오피스 빌딩, 맨션, 주택의 수요가 높아짐에 따른 임대료가 급증함.

 

 ㅇ 미얀마의 대형빌딩 및 건물로는 주로 양곤에 위치한 호텔, 서비스아파트, 오피스 빌딩, 쇼핑몰 등이 있음. 양곤은 8층 초과의 건물에 대해서는 고도제한을 두고 있어 YCDC로부터 사전허가를 받아야 함.

 

 ㅇ 양곤은 2040년도에 1000만 명으로 인구가 늘어날 전망이어서 2011년 9월에 양곤 주지사가 의장으로 하는 양곤시개발 위원회를 구성했음. 양곤시개발위원회(YCDC)는 일본 JICA과 협력해서 Yangon Structure Plan(Vision 2040), The Urban Development Programme for Greater Yangon 프로젝트를 수립 중임.

 

 ㅇ 2011년부터 정치·경제개혁조치로 중국인들이 미얀마 샨족(Shan State)과 중국계 미얀마 사람의 명의로 양곤 Thanlyin, Dala, Dagon Township 지역에 부동산을 다수 구입해 부동산 가격이 올랐다는 풍문이 있음. 2012년 6월까지 가파르게 오른 가격은 실제 매매건수는 별로 없으나 호가는 그대로 유지되고 있고, 이로 인해 임대료도 크게 올라 미얀마에 진출하려는 외국인 투자기업에 어려움으로 작용함.

 

 ㅇ 양곤시는 연간 인구가 약 2.2% 증가하고, 연간 주거용 주택은 약 20만 채가 필요함. 이를 위해 양곤시 정부는 서민용 주택(아파트) 공사를 본격적으로 시작했지만, 아직 수요를 채우지 못함. 주요 서민형 아파트는 Muditar Condo(1300세대), Kyan Sit Thar Housing Project, Aung Zeya Housing, Ayeyar Wun(Kwema Housing), Ikkalapa Housing, Bo Aung Kyaw Housing, Da Nyin Gone Housing 등임.

 

□ 만달레이(Mandalay)

 

 ㅇ 만달레이의 부동산 수요가 높은 지역은 Zay Gyo시장 주변인 84th Street, 26B Street과 큰 병원이 있는 30th Street, 35th Street, 73th Street, 80th Street 그리고 만달레이 기차역 및 쇼핑몰이 있는 78th Street 주변 지역임.

 

 ㅇ 만달레이는 중국의 주요 국경 무역지로 Sagaing 지역을 통해 인도와 중국에 교역할 수 있는 핵심지역으로 성장할 것임.

 

□ 네피도(NayPyiTaw)

 

 ㅇ 네피도는 미얀마의 행정수도임. Oathara Thiri, Dekkina Thiri, Poppha Thiri, Zapu Thiri, Pyimana, Lewe, Tatkon, Zeyar Thiri 등 8개의 구로 구성됨.

 

 ㅇ 부동산 수요가 높은 지역은 Zapu Thiri ,Oathara Thiri, Dekkina Thiri, Ya Za Htar Ni, Tha Pyae Gone 지역임. Poppha Thiri 구에는 공무원에게만 토지를 매매하고 있음. 네피도는 미얀마의 행정수도로서 주로 호텔, 모텔 및 연락 사무소, 쇼룸의 수요가 제일 높음.

 

3. 주요 형태별 부동산 가격 동향

 

□ 외국인 거주아파트(양곤)

 

이 름	형태	2009.2.	2013.2.
Golden Hill	3베드	2,500~3,000달러	6,000~8,000달러
Shwe Hin Thar	3베드	2,000~2,500달러	4,000~5,000달러
Ever Green Condo	3베드	1,200~1,500달러	3,500~4,500달러
Pearl Condo	3베드	800~1,000달러	1,500~2,500달러

자료원: KOTRA 양곤 무역관 자체조사

 

□ 양곤 시 주요 지역 사무실 임대료

 

            (단위: 평방피트당 달러)

위치·지역	등급	2009.2.	2013.2.
다운타운·주요 호텔 및 오피스 빌딩	A	1~2	5~7
Kamayut Tsp., Pyay Road 등	B	0.5~1	2~5
Mayangon Tsp., Yankin Tsp. 등	C	0.2~0.5	1~4

자료원: 양곤무역관 자체조사

 

□ 양곤시 타운십별 부동산 가격 추이

 

            (단위: 평방피트당 차트)

타운십	2009년 2월 기준		2013년 2월 기준
	면적	차트	면적	차트
Insein	50′x 60′	23,000	50′x 70′	31,400
South Okkalapa	40′x 60′	35,400	33′x 80′	45,000
Tarmway	50′x 60′	33,000	30′x 50′	160,000
Pazundaung	18′x 70′	83,000	25′x 50′	280,000
Mayangone	30′x 70′	42,800	60′x 80′	75,000
Bahan	70′x 55′	90,000	33′x 50′	250,000
Kamaryut	45′x 90′	54,000	50′ x 60′	110,000
Yankin	40′x 80′	59,000	28′x 70′	102,000
Thin Gann Gyun	52′x 72′	10,600	90′x 300′	55,000
South Dagon	40′x 60′	8,300	40′x 60′	41,000

자료원: Akyosaung 부동산 주간지, Pyi Myanmar 주간지, KOTRA 양곤 무역관 조사 종합

 

□ 양곤시 중심지역 토지가격 추이

 

                                                                                                            (단위: 평방피트당 차트)

위치	2009년	2010년	2011년	2012년	2013년
Innya Rd	220,000	400,000	500,000	800,000	810,000
Innya Lane	120,000	240,000	300,000	350,000	420,000
Dagon Rd	250,000	500,000	700,000	800,000	900,000
Dagon Lane	120,000	240,000	300,000	350,000	400,000
6mile, Pyay Rd	210,000	350,000	800,000	820,000	850,000
8mile, Pyay Road	150,000	200,000	250,000	300,000	400,000
Kabaraye Pagoda Rd	200,000	350,000	400,000	450,000	500,000

자료원: Akyosaung 부동산 주간지, Pyi Myanmar 주간지, 양곤 무역관 조사 종합

 

□ 양곤 인근 주요 공단별 판매가격 추이

 

                                                                        (단위: 평방피트당 차트)

산업 공단명	2012.10.	2013.3.
Hlaing Tharyar	10,400	17,000~40,000
Shwe Pyithar	9,000	17,000~40,000
Shwe Linpan	2,500	14,000~18,000
Dagon Seikkan	15,000	40,000
Thilawa	2,000	18,000~20,000

자료원: Akyosaung 부동산 주간지, Pyi Myanmar 주간지, 양곤 무역관 조사 종합

 

4. 전망 및 시사점

 

 ㅇ 하지만 최근 일본·중국·베트남 기업이 미얀마 산업공단 개발, 아파트·고층건물 및 부동산 투자에 관심이 많아 부동산시장은 확대될 것으로 예상함. 또한, 유럽 경제 제재 해제로 외국기업의 미얀마 투자가 급속히 늘어날 것으로 전망하며, 주로 제조공장 설립과 상업시설용 부동산을 중심으로 많이 늘어날 것으로 보임. Asia Land 부동산 중개사 책임자에 따르면 최근 들어 상업지역에 관심도가 50% 이상 높아짐.

 

 ㅇ 미얀마의 Commercial Hub로 불리는 양곤시는 재개발 프로젝트 수요 증가로 부동산 가격이 지속적으로 상승할 전망임.

 

 ㅇ 또한, 미얀마 정부에서 외국인도 콘도를 살 수 있는 Condominium Law를 재정 중이며, 이 법령이 확정되면 외국인의 콘도·서비스 아파트 등에 대한 구입수요가 크게 증가할 것임.

 

 ㅇ 하지만 2011년 이후 급등한 부동산 가격과 향후 가격 상승에 대한 기대감으로 실제 거래가 사실상 중단되면서 일부 지역에서는 오히려 가격이 하락하고 있는 것으로 알려짐.

 

 ㅇ 미얀마의 부동산은 공시지가 제도가 없으며, 주변토지에 구입문의가 있다는 것만으로도 호가가 크게 출렁이는 특징을 보임. 아울러, 미얀마는 1987년의 Transfer of Immovable Property Registration Law에 따라서 외국인은 부동산 소유가 불가능하며, 임대만 가능함. 극히 일부의 경우 현지인 차명을 이용해 부동산 매입하는 경우도 있지만, 이에 대한 안전장치가 사실상 전무하고 실제로 이를 악용하는 사례로 발생하고 있는바, 매우 유의해야 함.

 

 ㅇ 또한, 일부 미얀마 건설업체는 분양 지연, 신규 투자 확대 등으로 자금난을 겪는 것으로 알려져 신규 투자 시 거래상대방의 재정상태에 대한 신중한 사전확인이 필요