이소왕 PT. Doowang Consulting 대표 변호사/변리사(lsw@doowang.co.id)

인도네시아 산업공단은 총 103곳, 98,886.02헥타르로 그중 정부 공기업조성 운영하는 산업공단은 15곳, 총 10,496.75헥타르로 조성돼 있다.

<지역별 공단 현황>

[자료: Kawasan Ekonomi, Sanny Iskandar 2021]

2015년도 이전까지는 공단 이외의 일반농지나 토지는 기존 산업공단 부지 가격의 10% 미만 수준이었기에 부지를 매입 후 산업용지로 토지 형질변경을 통한 진출이 가능했다. 1990년도부터 진출하기 시작한 우리 기업들 중 풍부한 노동력과 투자 대비 저가의 토지가 필요한 섬유, 신발 분야 기업들은 대부분 자카르타에서 1시간에서 2시간 거리 지역에서 일반농지나 토지를 매입한 뒤 산업용도로 형질변경을 통해 비교적 빠른 기간과 저렴한 비용으로 공장 설립을 완료해왔다.

하지만 기존에 조성된 공단의 입주가 저조해지는 문제가 발생하자 각 중앙정부는 공단 입주를 독려하기 위해 다양한 정책을 시행하기 시작했다. 먼저, 산업공단이 조성된 지역은 직접 입주를 하지 않으면 사업허가를 승인하지 않도록 조치를 취하였고 아직 공단 조성이 되지 않은 지역의 산업용지에 대해서만 단계적으로 인허가 제한을 허용하고 있다.

산업공단은 기존 공단 외곽지역에 비해 토지비용 및 간접비용(전기, 상하수도 비용 등)이 상대적으로 높다는 단점이 있지만 정부의 산업공단 입주 장려 정책에 따라 현지에 진출하는 외국인투자기업들은 인허가 문제로 인해 산업공단에 필수적으로 입주해야 한다.

이와 같은 인도네시아 정부의 산업공단 정책에 따라 우리 기업들의 진출 시 고려해야 할 공단 선정 기준에 대해 참고할 만한 사항에 대해 논의해보게 되었다.

공단선정 기준

1. 위치선정

공단 선정 시 진출 기업의 산업별 관련 업종 접근성이나 원자재 수급 등을 가장 먼저 살펴봐야 한다. 생산물량 물류 이동을 고려한 항구나 공항 근접 지역 공단이 인기가 있다. 그 다음으로 지역적 생산 근로자의 특성이다. 지역별로 최저 임금도 다르고, 문화도 다르기에 해당 요인도 주요하게 살펴보아야 하는 요인 중 하나다. 더해서 전문직과 단순 노동 직원 수급 문제도 지역에 따라 달라 이 부분도 확인이 필요하다. 한국 기업들은 주로 경제 중심지 자바섬에 소재한 공단에 주로 진출하고 있다.

<자바섬 공단 현황>

[자료: 두왕 컨설팅]

2. 산업공단의 토지 형태

인도네시아는 공단이 조성돼 있음에도 각 부지의 토지 문서화 작업 및 정리가 미흡해 각 부지별 분할등기 상태가 아니기에 계약 이후에 실제 토지에 대한 등기정리가 시작된다. 토지 매입자에게 토지등기부가 전달되기까지 빠르면 2개월에서 길게는 3년의 기간이 소요되는 것으로 보면 된다. 한국과 달리 토지 구획 정리가 원활하지 않은 상태에서 기존 토지를 공단에서 토지를 관할하는 지철에 신청하여 분할등기 후 절차를 밟아 토지 등기를 완료하는 형식이다.

인도네시아 토지는 주체별로 임대나 소유 기간이 다르며 보다 자세한 내용은 아래와 같다.

<인도네시아 토지 소유 구분>

[자료: 두왕 컨설팅]

산업공단의 경우 민간 개발업체가 개발한 부지와 정부나 국영기업이 개발한 부지로 나뉜다. 보다 자세한 구분은 아래와 같다.

(1) 민간업체에서 개발한 산업공단 토지

대부분 HGB(Hak Guna Bangunan) 형태로, 80년 동안 토지상의 권리를 인정받으며 인도네시아 국내 기업, 개인 및 외국인 투자기업 등은 토지 임차권을 인정받아 사용하는 형태다. 토지를 소유한다는 개념으로 접근하면 된다. 80년 이후 연장 가능하다. HGB 토지는 언제든지 매매가 가능하다. 몇몇 공단에서는 제3자에게 매각할 때 공단관리사무소에 총 거래 금액의 5% 내외 수수료를 지불하는 조항을 사전에 삽입하고 있어 공단부지 매입 시 공단 규정에 대한 사전 파악이 필요하다.

(2) 정부 및 국영기업이 조성한 산업공단 토지

외국인 투자기업을 포함한 다양한 기업들의 투자 유치를 위해 최근 들어 정부에서 적극적으로 추진하고 있다. LG에너지솔루션과 KCC 등이 투자 진출을 결정한 중부자바 바탕산업단지가 대표적인 예로, 해당 산업단지는 4,300ha 규모로 조성이 진행 중이다. 정부에서 토지를 소유하고 있으며, HGB 방식으로 외국인 투자기업 및 국내기업에 토지를 임대하고 있다. 투자 유치를 장려하기 위해 5년간 토지 임대료 무상제공과 세제 인센티브와 같은 다양한 지원책을 추진 중이다. 다만, 해당 공단 토지는 최장 사용 기간인 80년의 기간이 만료되면 다시 토지 사용료에 대한 금액을 지불해야 한다.

산업공단 입주 및 선정 시 사전 점검 사항

공단 진출 전 실무적으로 사전에 확인할 필요가 있다고 생각되는 부분은 아래와 같다.

(1) 공단 주변과 지역 주민과의 관계

입주기업이 매입한 토지 규모 및 경계면을 기준으로 번지에 따른 관할 구역이 나누어지는 경우가 있는데, 이에 따라 공장부지 매입 후 공장 건설 시 지역 주민들의 부당한 요구가 지속적으로 발생하고 있다. 예를 들면 공장 건설에 따른 각종 장비 진입 방해, 공장 완공 후 공장에서 생산되는 부자재의 독점권한, 관할 구역 노동인력 일정 비율 입사나 입사 우대 등이 있다. 일단 공단에 입주하면 공단은 부지 매각 이후 공단 내에서 발생하는 인근 지역 주민과의 이해관계에 대해 잘 개입하지 않고 있는 것이 현실임으로 사전에 해당 부분 참고가 필요하다.

(2) 공단 입주 전 폐기물 처리 관련 사전 협의

공단 관리 부지 매입 전 상하수도 오염물질 폐기 처리에 대해 사전 협의 후 공단 매입 결정이 필요하다. 폐기물 처리 문제는 입주 기업과 운영 공단 간 많은 분쟁이 발생하는 분야 중 하나다.

(3) 각종 인허가 관련 공단에서 지원 가능 부분에 대한 협의

사업 업종에 따라 다르지만, 인도네시아에서 사업을 수행하기 위해서는 기본적으로 관할 지역 정부에 각종 인허가를 받아야 한다. 해당 과정은 매우 복잡하고 번거로워 기업 진출의 애로사항 중 하나로 꼽힌다. 공단 입주 전, 공단 담당자는 최우선적 지원을 약속하지만 계약 이후에는 관련 기관 인허가 진행에 따른 추가 비용을 요구하는 경우가 있어 분쟁이 발생하고 있다. 이에 따라 관할 정부에 신청하는 건축허가, 소방안전허가, 교통영향평가, 환경영향평가 등 다양한 인허가 부분에 대해 어디까지 지원이 가능한지 공단과 사전에 확실하게 협의하는 것이 필요하다.

(4) 공단부지 매입 전문 법률 사무소나 법률사(공증인) 선정

각 공단마다 공단이 지정한 법률 대리인 비용이 매입자가 선정한 법률 대리인(공증인)에 비해 수수료에서 많은 차이가 있을 수 있으며 토지 문서의 발급처리 기간 또한 공단측 법률 대리인이 더 오래 소요되는 경향이 있다. 하지만 어떤 공단에서는 공단이 지정한 법률 대리인을 고수하는 경우가 있어 사전에 공증인 선정에 대해 공단과 협의가 필요하다.

(5) 서류에 대한 진위 파악

공단과 공단이외 산업부지 매입 시 투자자는 중간 에이전트(부동산 업체)나 개인으로부터 전달받은 구두상 안내로 검토를 진행하는 경우가 있다. 이와 같이 입주를 결정하는 경우 잘못된 정보로 인한 문제 발생 소지가 많아 의심이 가거나 이해가 잘 되지 않는 부분은 법률사무소나 토지전담 공증사무소에 의뢰하여 지속적인 확인이 필요하다. 모든 토지문서의 원본 확인은 인도네시아 각 토지지청에서 가능하니 참고 바란다.

(6) 공단 형성이 되지 않은 지역에서 공장부지 매입

공단 형성이 되지 않은 지역에 진출하는 경우 산업부지로 확정된 곳 매입을 추천한다. 관할지역 토지국에서 직접 산업용지로 구분확정이 되었는지 확인할 수 있다. 특히 매입 예정 부지 형질 변경에 문제가 없다고 말하는 경우 농지임으로 각별한 주의가 필요하다. 일부 에이전트나 개인들이 향후 산업부지로 변경이 예정된다고 하는 경우가 있는데 이 또한 정확한 정보 파악 후 결정할 사안으로 보인다.

결론

토지는 기업의 향후 자산과 직접적인 연관이 있다. 이에 따라 인도네시아에 진출을 희망하는 우리 기업들은 산업공단 및 일반산업지역에서의 토지 매입에 있어 사전에 발생할 가능성이 있는 인허가 상의 피해를 방지하기 위해 전문가의 조언과 관할부처를 직접 방문하는 것과 같이 지속적인 검증 및 검토가 필요하다.

※ 이 원고는 외부 전문가가 작성한 정보로 KOTRA의 공식 의견이 아님을 알려드립니다.