필리핀 부동산시장 이해 및 최근 동향

 

보고일자 : 2007.12.19.

홍창석 마닐라무역관

manila@kotra.or.kr

 

 

□ 최근 필리핀 부동산 활황 원인

 

 ○ 최근 필리핀에서도 주요 아시아 국가에서 공통으로 일어나고 있는 부동산 개발에 대한 기대 수익이 높아져 대도시의 도심은 물론 신도시, 위성도시에서도 활발히 개발 건축붐이 일고 있음.

  - 이에 따른 토지가의 상승이 현저하게 이뤄져 있어 이제 대도시 인근에서는 큰땅을 싼 가격에 매입할 수없어 전문 개발업체들은 도심 외곽 및 지방으로 방향을 돌리고 있음.

  - 주거용 및 사무용 콘도미니엄의 수요는 공급을 초과하고 있으며, 마카티 등이 중심지에서는 1997년 최고점에 달했던 임대율을 상회해 2%대의 거의 제로 공실률의 임대 시장을 형성하고 있음.

 

 ○ 필리핀 중앙은행에 따르면, 해외 근로자의 본국 송금이 150억 달러에 육박하고 주로 정보·통신 기술 분야(ICT)를 축으로 2006년 기준 전년 대비 50% 성장을 기록한 40억 달러의 콜센터 및 비즈니스 아웃소싱(BPO)과 관계되는 외국의 다국적 기업의 투자가 유치돼 수요가 급증하고 있음.

  - 이는 영어 사용국의 메리트로 수준 높은 인력을 해외로 파견하고 각 선진국의 비즈니스 아웃소싱을 유치하고자 노력한 정부의 결과이며 년 5%대의 사상 최저 대출 금리는 개발업자의 개발 의욕을 고취시키고 있음.

 

 ○ 2000년에 통과된 이중 국적자의 토지소유법 통과는 해외에 나가있는 기존 필리핀 국적의 투자자에게 토지 및 주택 구입을 개방하는 정책이며, 구매의 활로를 열어 주어 최근 유력업자의 콘도 및 일반 주택의 20~40%가 해외에서 판매되고 있음.

  - 또한 해외근로자의 달러가 근간이 돼 더 안정되고 지속적인 자금형성의 요인으로 주목받고 있음.

  - 최근에는 해외에서 조차 실수요자 위주로 구매가 이루어지고 있어 안정된 자본이 흐르는 시장이 형성되고 있으며, 해외 근로자 본국 송금의 30%가 주택 구매 관계로 소비되고 있음.

 

□ 주요 지역별 개발 요지

 

 ○ 마닐라 지역

  - 마닐라베이를 끼고 흐르는 로하스 볼리바드 대로변으로 바다를 향해서 건축된 오래된 콘도미니엄과 신축 콘도들이 어우려져 있음.

  - 관광중심지의 위상에 맞게 SM 아시아 몰 주변으로는 향후 PAGCOR에서 계획하고 있는 엔터테인먼트 중심지와 차이나타운의 이전 계획 등으로 활발한 투자유치 중에 있음.

 

 ○ 마카티 지역

  - 금융․상업의 중심지로 필리핀의 증권거래소 및 각종 외국계 금융기관 등의 고층건물이 들어서 있음.

  - 살세도, 레가스피 등 시내의 고층 사무실, 주거용 콘도와 다스마리냐스, 사우스포브스, 울다네타, 벨에어 등의 빌리지 형태의 고급 주택가 및 그린벨트, 글로리에타 등의 쇼핑센터, 최고급 호텔 등이 공존하는 곳으로 상권의 중심지라고 할 수 있음.

 

 ○ 오르티가스 센터 지역

  - 한 때 증권거래소이 이전으로 주춤했으나, 다시 외국계 비즈니스 아웃소싱 및 콜센터 업체들의 유입으로 인해 활력을 되찾은 지역임.

  - 이 지역의 어떤 콘도에는 한국인 임대율이 50% 이상이 될 정도로 한국인이 많이 거주하는 지역임.

 

 ○ 보니파시오 글로벌시티 지역

  - 과거 미국 점령지로부터 토지전용개발 계획에 의거 민간기업인 아얄라와 캄포스 그룹에 이양해 성공적으로 100% 토지 분양을 완료했던 지역임.

  - 특히, 이곳은 필리핀 모든 설계, 건축 및 개발업체 간의 콘도 건축 각축장을 연상시킬 만큼 거의 모든 업체에서 참여하고 있음.

  - 6성급 양그릴라 호텔이 들어서게 되고 도심센터가 완료되는 3년 후면 선진국 형태의 필리핀 신도시를 형성한다는 마스터 플랜을 가지고 있음.

 

 ○ 필리시티 지역

  - 마닐라 접근 게이트웨이면서 메트로 마닐라 남단의 도시로서 최고의 인구밀도를 형성하고 있는 남부지역 Calabarzon의 중심지 역할을 하고 있음.

  - 80만평의 필리시티는 필인베스트의 야심찬 마스터플랜을 가지고 인근의 부촌인 아얄라 알라방과 어우러진 자급자족 도시로 발전하고 있음.

 

 ○ 기타 지방 지역

  - 산타로사 : 마닐라의 위성도시로서 인근지역을 아우르는 마닐라의 교두보 역할을 하며 최근 빠른 발전을 이루고 있는 지역으로 현 남부 고속도로의 차선 확장공사가 마무리되면 마닐라에서 30분이면 닿을 수 있는 전원 도시

  - 수빅-클락-딸라을 연계하는 고속도로(SCTEx) 공사와 함께 수빅의 한진조선소의 건립으로 인한 호재로 미군의 해군·공군기지로 각각 이용됐던 수빅, 클락지역의 뉴타운 조성에 따른 부동산 붐이 기대되는 지역

 

□ 외국인이 구입·소유 가능한 부동산

 

 ○ 일반적인 부동산의 형태인 토지, 일반주택, 콘도(한국 개념의 아파트 형 사무실 및 주거용) 중에서 100% 외국인 명의의 직접투자는 콘도 유닛(Unit)에 한함.

  - 토지 및 일반 주택의 구입은 현지 법인을 설립해 법인명의로 소유가 가능함. 단, 현지 법인은 외국인 소유에 제한이 있음.

 

□ 선분양 콘도 구입 및 대금납부 방법

 

 ○ 공식적인 판매 형태인 콘도의 선분양은 보통 사업기획 단계에서부터 분양을 시작하는데, 통상 공사 착공 6개월~1년 전부터 판매에 들어감.

  - 전액 현찰 또는 30% 정도의 보증금 납입 이후 2~3년에 걸쳐서 매월 분납하는 방법이 있는데, 초기 현금 납무에 따른 적절한 비율의 할인 혜택을 주고 있음.

  - 초기 매입 시점으로부터 통상 분기별 또는 반기별로 분양가 인상이 있어 입주 시에는 그만큼 가격이 올라있는 경우가 대부분이며 완공돼 입주 예정인 콘도를 구입할 경우에는 매매가가 올라있다는 것을 감안해야 함.

 

□ 필리핀의 부동산 투자 대비 임대수익률

 

 ○ 현지 리치뷰 부동산에 따르면, 임대를 목적으로 부동산을 구입해 운영하는 경우 메트로 마닐라에서의 최근 임대수익은 8~15%까지 얻을 수 있다고 하며, 매년 10%의 임대료 인상이 이루어지고 있다고 함.

  - 소형 평형이라 불리는 스튜디오나 1룸 콘도는 매번 세입자가 바뀔 때마다 고려해야 하는 관리․유지비가 중대형, 고급형 보다 저렴하다고 함.

  - 메트로 마닐라 지역에서의 경제성장에 힘입은 콘도의 수요는 공급을 초과하고 있는실정이며, 비즈니스 위탁사업(BPO) 및 콜센터의 유입으로 형성된 노동인력은 상대적으로 높은 급여와 소비지향적 마인드를 지닌 신흥 중산층을 형성하고 있음.

 

□ 임대차 방법

 

 ○ 부동산 중개인을 통하던 주인과 직접 계약을 하거나 자신에 맞게 선택해 계약을 하면 되고 통상 주인의 입장에서 보증금 (Security Deposit, 2~3개월, 계약 만기 이후 환금 가능) 및 선지급금 (Advance, 계약 이후 월세로 사용) 등을 지불하고 계약을 하게 되는데 지역별 콘도 유형별로 수요가 초과되는 이유로 1년분의 선지급을 요구하는 경우가 많음.

 

□ 부동산 거래 시 필요 서류

 

 ○ 등기부 등본 (CCT 또는 TCT)

  - 외국인 직접 소유가 가능한 콘도미니엄(CCT, Condominium Certificate of Title)을 제외한 토지 및 가옥 등은 모두 TCT(Transfer Certificate of Title)임.

  - 후면에는 담보설정 및 법정소송 게류 중인 내용 등이 기재돼 있고, 해당 증기 보관소에서 등기부의 진위 여부를 확인해야 함.

  - 등기부는 해당 부동산을 구입한 관할 행정구역청 등기보관소(Register of Deeds)에 원본이 보관돼 있어 매도자가 소유하고 있는 등기(Owner's Duplicate Copy)의 진위여부를 확인할 수 있음.

 

 ○ 과세증서(Tax Declaration)

  - 토지의 경우 용도가 표기돼 있음.

 

 ○ 납세 영수증(Tax Receipts)

  - 토지의 경우 Lot plan(부지 도면), Vicinity Map(지적도), Topographical Map(지형도) 등이 추가 돼야 함.

 

□ 개발자로 투자 및 판매 방법

 

 ○ 투자의 특성에 맞추어 크게 3가지 형태로 나눌 수 있음.

  - 도시 중심에서 크기에 상관없이 상가 및 주거용(주상복합) 건물을 지어 임대 수익을 계획하는 전형적인 투자형태

  - 도시 중심 및 외곽에서 콘도 건물을 지어 국내 외국인을 상대로 분양하는 형태

  - 도시 외곽 및 지방에서 빌리지 형태(sub-Division)의 단지조성을 계획해 미개발된 토지를 구입해 단지 조성 이후 택지 분양 및 주택 및 택지 동시 분양 형태

 

□ 부동산 개발의 형태별 종류

 

 ○ Vertical Development (한국형 아파트인 콘도형태의 수직형 개발)

  - 토지가격 및 인구밀도가 높은 지역의 도시중심 형태의 개발형태로 현재 마카티, 오르티가스, 글로발시티, 이스트우드, 필리시티 등이 해당됨.

 

 ○ Horizontal Development (수평 개발)

  - 토지가격의 급상승 및 더 이상의 도시밀집 지역에서의 토지 공급이 제한돼 대도시 주변의 위성도시나 지방도시 등에서 찾을 수 있는 빌리지(sub-Division) 등의 개발 형태

 

 

자료원 : Richview Property Management Corp., Mapa