- 폴란드의 경제 호황과 지리적 이점으로 물류창고 및 공장 임대 지속적 증가 -

- 폴란드 물류창고 임대료, 유럽 내에서 저렴한 편이나 향후 꾸준히 상승할 전망 -

- 폴란드 사무실 신축 및 임대, 바르샤바를 중심으로 빠르게 확장 중 -

□ 고공행진 하는 폴란드 물류창고 임대시장

  ㅇ 부동산 서비스 회사 JLL의 최신 자료에 따르면, 폴란드 물류창고 시장은 총 임대면적 측면에서 유럽 국가 중 독일(1위), 네덜란드(2위)에 이어 3위를 차지하고 있는 것으로 조사됨.

    - 현재 폴란드에는 총 1350만㎡ 면적의 물류창고가 운영되고 있으며 폴란드 물류창고의 총 면적은 중동부 유럽 물류창고 전체 면적 중 절반을 차지하고 있는 것으로 조사됨.

  ㅇ 2017년 한 해 동안 물류창고 임대 수요는 400만㎡에 달했으며, 이 중 75%가 신규 또는 재임대 계약을 체결한 것으로 나타남. 이는 2016년 대비 32% 증가된 수치임.

    - 2017년 거래가 성사된 대규모 임대 프로젝트는 미국 Amazon(16만㎡), 독일 Zalando(13만㎡), 스웨덴 H&M(6만㎡) 등이 있음.

    - 중국 Alibaba는 폴란드 ATC Cargo사, 중국 World Wide Logistics사와 협력해 독일 국경 인근 폴란드 서쪽지역에 물류센터 투자를 계획 중인 것으로 폴란드 현지 언론에 보도됨.

 

  ㅇ 공급측면에서 2017년 한 해 총 236만㎡ 상당의 물류창고가 신축됐으며, 이는 2016년 대비 89% 증가한 수치임.

    - 지역별 공급을 살펴보면 수도인 바르샤바가 총 48만㎡로 가장 많았으며, 폴란드 남서쪽 소재 실롱스크주(37만㎡), 폴란드 북서쪽 쉬체친 지역(32만㎡)이 뒤를 이었음.

    - 2017년 말 기준 전국 평균 물류창고 공실률은 약 6%대이며, 폴란드 중앙에 위치해 물류센터로 급부상은 우츠 지역은 공실률은 약 1.4%로 전국에서 가장 낮은 수치를 보이고 있음.

 

  ㅇ 현재 신축 중인 물류창고는 총 120만㎡ 로, 지역별로는 실롱스크주(Silesia), 우츠 소재 폴란드 중앙지역(Central Poland), 바르샤바 근교 지역, 폴란드 서쪽 지역, 포즈난, 브로츠와프 등에 신축이 진행되고 있는 것으로 조사됨.

 

2017년 지역별 물류창고 신축 현황

(단위: ㎡)

자료원: Axi Immo 2017년 4분기 보고서

 

  ㅇ JARTOM 부동산 회사의 분석자료에 의하면 폴란드에는 현재 60여 개의 물류센터 분양업체가 운영되고 있으며, 이 중 가장 많은 물류 센터를 운영중인 회사는 Prologis, Panattoni, Segro 순인 것으로 나타남.

 

2017년 임대 시장점유율

자료원: JLL 폴란드

 

  ㅇ 폴란드 물류창고시장이 역동적으로 발전하고 있는 이유는 다음과 같이 분석됨.

    - 폴란드는 지리적으로 유럽의 중앙에 위치해 독일 등 서유럽 국가와 러시아, 우크라이나 등 동유럽 국가 사이에서 유럽 및 역외수출을 위한 원활한 물류 소통을 가능케 하는 이점을 가지고 있음.

    - 임대료가 서유럽에 비해 매우 저렴하며, 증가하는 수요에 따라 공급량도 해마다 증가하고 있음.

    - 안정적으로 성장하고 있는 폴란드 거시경제 덕분에 외국인 직접투자뿐만 아니라 내국인 투자도 지속적으로 증가하고 있음.

    - EU펀드 최대 수혜국으로 도로 및 통신 인프라 등 공공산업 개발이 활발히 진행중임.

    - 폴란드 e-commerce시장의 빠른 성장으로 인해 물류 창고 수요 또한 급증하고 있음.

 

  ㅇ 폴란드 물류창고 임대료는 바르샤바의 경우 1㎡당 평균 약 4.5~5유로 수준이며, 이외 지역은 지리적 위치, 지역 인프라 상황, 창고 내 기술적 요건에 따라 1㎡당 평균 약 2~3.5유로 정도로 조사됨.

    - 폴란드 물류창고 임대료는 독일, 네덜란드, 프랑스 등의 서유럽 국가에 비해 현저히 낮으며 물류직 현지 고용비용도 평균 4236즈워티(약 140만 원)선으로 매우 저렴한 것으로 분석됨.

    - 2011년 유럽 경제위기 당시 폴란드 물류창고 시장도 타격을 입어 임대료가 급락하는 현상이 발생했고, 이후에도 큰 변동이 없이 계속 낮아진 가격으로 유지됨.

    - 그러나 물류 전문가들은 2017년 우츠와 포즈난 지역의 물류창고 임대가격이 약 5% 상승하고, 그 외 기타 지역도 평균 약 2.5~5% 정도 상승하는 현상을 보이고 있음을 강조하며, 폴란드 물류창고 임대료가 점차 상승하게 될 것으로 전망함.

 

1㎡당 월 임대료 지역별 현황

(단위: 유로)

 

자료원: E&Y 폴란드  

 

□ 물류창고에서 생산 공장으로의 용도 전환

 

  ㅇ 일반적으로 임대기간이 최소 5년 이상인 경우, 임대주와의 사전 협의를 통해 물류창고를 생산공장으로 용도를 변경해 임대할 수 있음.

 

  ㅇ 일반 물류 창고에서 공장으로 용도가 변경되는 경우, 임대인의 제조업 분야가 임대주가 이미 발급받은 환경 영향평가 내용에 적합한지의 여부를 사전에 반드시 검토해야 되며, 만약 적합하지 않다고 판단될 경우에는 임대인의 제조업 분야와 관련한 새로운 환경평가와 건축용도 허가를 재발급 받아야 함.

 

  ㅇ 물류창고 형태로 만들어진 건물을 공장 용도로 사용할 시, 임대주과 임차인의 생산활동에 적합한 공장용도로의 내부 리모델링 비용을 누가 지불할지에 대해 사전에 협의해야 하며, 만약 임대주의 비용으로 리모델링이 이루어질 경우, 임대료가 최소 15% 정도 상승할 수 있음.

    - 공장용도로의 리모델링 공사는 임차인의 요구사항에 맞게 진행되므로, 임대계약 전에 관련 사항에 대해 임대주와 구체적인 협의를 거쳐야 함.

 

  ㅇ 물류창고 및 생산공장 임대시 임대인이 매월 지불해야 하는 고정 비용에는 공장 임대료, 서비스료(경비실, 부동산세 등), 관리비(가스료, 상·하수 요금, 전기료 등) 등이 포함됨.

 

□ 폴란드 사무실 임대 현황

 

  ㅇ 2017년 말 기준 폴란드 주요 9대 도시에 공급된 사무실 총 면적은 약 970만㎡에 달하며, 2017년 한 해 동안 총 150만㎡ 면적의 사무실이 임대된 것으로 조사됨. 이는 전년 대비 11% 증가한 수치임.

 

  ㅇ 수도인 바르샤바가 폴란드 사무실 임대시장 전체 중 56%를 차지하고 있으며 크라크프, 브로츠와프, 그다인스크 등의 지방도시에도 비즈니스 프로세싱 아웃소싱(BPO)과 R&D 분야의 외국인 투자로 현대화된 사무실의 임대 거래가 지속적으로 증가하고 있음.

 

  ㅇ 현재 180만㎡ 면적의 사무실이 신축 중이며, 가장 많은 신축이 일어나고 있는 지역은 바르샤바, 크라크프, 브로츠와프 등임.

 

  ㅇ 임대 가격은 바르샤바의 경우 1㎡당 12~22유로이며, 지방은 12~17유로 선으로 조사됨.

 

폴란드 주요 도시 사무실 임대 현황

도시명	총 공급면적(㎡)	2017년 공급 면적(㎡)	공실률(%)	1㎡당 한달 평균 임대료(유로)
바르샤바	5,283,500	275,400	11.7	12~22
크라크프	1,099,600	190,400	9.8	13.2~15.5
브로츠와프	905,800	53,600	9.4	13~15.5
카토비체	460,600	17,500	11.3	12.2~14.5
포즈난	455,400	26,300	9.6	13.5~17

자료원: Collier International

 

  ㅇ 사무실 임대 계약 기간은 최소 3~5년이 대부분이며, 특히 최근 신축된 현대식 건물의 경우 임대주가 직접 비용을 내고 임차인을 위해 사무실의 기본 인테리어를 하는 경우가 많음.

 

□ 전문가 인터뷰

 

  ㅇ Cresa 부동산 에이전시, 상업용 부동산 시장 분석가

    - 2017년에 이어 2018~2019년에도 폴란드 창고 및 생산 공장에 대한 수요가 지속적으로 증가해 호황기가 계속될 전망

    - 특히 폴란드 내 투자가 증가하고 전자상거래가 급증하면서 물류창고의 가치가 더 커질것으로 예상됨.

    - 예전에는 인프라가 제대로 개발되지 않아 물류센터 및 공장지역으로 개발하기 어려웠던 지역도 정부의 지방 인프라 개발 촉진책으로 인해 앞으로 새로운 산업단지로 활발히 개발될 전망임.

    - 미개발 지역은 토지가격이 저렴하고 실업률이 다른 지역에 비해 높아 인력 수급 또한 수월할 것으로 예상돼 산업용 부동산 개발 지역으로 좋은 조건을 갖추고 있음.

    - 폴란드 산업용 부동산 임대 가격은 현재 유럽 내에서 매우 저렴한 편에 속하지만 건설자재 가격 상승과 건설 노동력 임금 상승의 지속으로 향후 임대비가 증가될 것으로 전망됨.

    - 14개인 폴란드 경제특구를 폴란드 전체 국토로 변경하는 정책안이 2017년 공표되고, 올해 안에 폴란드 의회를 거쳐 시행될 예정임. 전국이 경제특구로 변경되면 폴란드 내 외국인 직접투자가 더욱 더 증가할 것으로 예상되며, 이와 함께 산업용 부동산(공장, 물류창고, 사무실 등)의 수요가 더욱 증가할 것으로 보임.

 

□ 시사점

 

  ㅇ 폴란드 제조업 투자 시 일반적으로 공장신축, 공장매입 또는 공장임대의 형태로 투자진출을 고려할 수 있음.

    - 장기적으로 투자비전이 확실할 경우 토지를 매입해 공장을 신축하는 것도 좋은 방법이라고 볼 수 있음. 그러나 공장 신축 시 폴란드 현지 환경평가와 건축허가 등의 모든 행정절차 및 공장 건축 기간이 평균 약 1년 반 정도 소요되며, 건축비용 또한 만만치 않은 점도 유의해야 됨.

    - 이러한 현지 조건을 고려해 봤을때, 초기 투자 진출 시 약 3~5년 정도 공장을 임대한 후 향후 투자진출 상항에 따라 자체 공장을 신축을 결정하는 것도 좋은 방법이라 할 수 있음.

 

  ㅇ 고객 맞춤형(BTS: build ­to ­suit) 방식으로 물류창고나 생산공장을 지어서 건축 전에 확정된 임차인에게 임대하는 방법도 점점 증가하고 있으므로 고려해 볼 만함.

    - 임차인과 임대인이 사전 협의과정을 거쳐 임차인이 원하는 설계를 건축에 반영하기 때문에 실제 운영상에서 비용을 줄일 수 있는 장점이 있으며, 임대주 입장에서는 사전에 임차인을 확정함으로써 부동산 개발에 따른 공실의 위험을 줄일 수 있다는 장점이 있음.

    - BTS 공장 임대의 경우 임대기간은 평균 약 10~15년임.

 

  ㅇ 임대계약 체결 전에 폴란드 현지 부동산법 전문 변호사를 선임해 면밀한 계약서 검토 및 주요 임대조건(임대기간, 임대료, 보증금, 해지기간, 공사, 보상 등)을 임대주와 함께 충분한 시간을 갖고 협의할 것을 권장함.

 

 

자료원: E&Y 폴란드 부동산 자료, JLL 폴란드 부동산 자료, Jartom 폴란드 물류시장 자료, Collier International 부동산 자료, Axi Immo 2017년 4분기 보고서, Cresa, Rzeczpospolita, Gazeta Prawna, KOTRA 바르샤바 무역관 자체자료 및 자료 종합