2014 인도네시아 건설분야 투자 현황

 

 

 

□ 인도네시아 건설 분야 2014년 투자계획

 

 ○ 인도네시아 주택 개발 시장은 민간 95%, 공공 5% 정도로 민간기업이 시장 상황에 맞춰 주택을 공급하며 국가 차원의 아파트 건설 계획 등은 없는 상황임.

  - 국영 주택공사가 존재하고 있으나 주로 40평방미터(약 12평) 이내의 소형 임대(분양) 주택을 위주로 공급하며 물량은 미미함.

 

 ○ 현지 주택 중 한국의 아파트 개념과 유사한 것은 ‘레지던스’라고 하며 주로 현지 중상류 및 외국인들이 거주하는 고급 아파트 개념임.     

 

 ○ 인도네시아는 2억 4000만 명의 인구(세계 4위)를 자랑하며 최근 몇 년 간 6%대의 경제성장을 바탕으로 주택 및 상업용 건물 수요가 꾸준히 증가하고 있어 부동산 분야의 투자와 개발이 지속됨.    

 

 ○ 수도 자카르타를 중심으로 부동산 개발이 붐을 이루고 있으며 소규모의 타운하우스(한국의 주택단지/빌라 개념)를 개발 및 분양하는 형태가 일반적이며 2014년 현재 레지던스(한국의 고급 아파트 개념) 건설보다는 타운하우스, 쇼핑몰과 붙어있는 레지던스 타워, 호텔 건설이 활발히 진행 중임.

 

중산층 이상 인도네시아 시민 주거형태

타운하우스(165㎡ 기준)	레지던스(165㎡ 기준)	쇼핑몰+레지던스 (165㎡ 기준)
거래가: 한화기준 3억(자카르타 외곽)~17억(자카르타 중심부)	거래가: 한화기준 7억~10억(Senayan Residence, 남부 자카르타 소재)	거래가: 한화기준 5억~6억(Taman Anggrek, 서부 자카르타 소재)
임대가: 한화기준 일년 1500만 원(자카르타 비중심부)~7500만 원(자카르타 중심부)	임대가: 한화기준 일년 3800만 원~4000만 원	임대가: 한화기준 일년 2500만 원~2800만 원

 

□ 인도네시아 TOP 5 부동산 상장회사 및 아파트 개발계획

 

 ○ 랭킹 1위 기업

 

회사명	PT. Lippo Karawaci Tbk
주소	7 Boulevatd Palem Raya #22-00 Menara Matahari, Lippo   Karawaci Centra Tangerang 15811
전화번호	(021) 2566-9000
홈페이지	www.lippokarawaci.co.id
회사 일반 정보
유형	Property Developer / 부동산 개발
매출액	2012년~2013년 12월 기준 USD 6억 6000만
자산규모	2012년~2013년 12월 기준 USD 3130억
IPO/상장 유무	1996년 2월 28일, Indonesia Stock Exchange(Code: LPKR)
직원수	6,168
프로젝트	개발 진행 중   - Kemang   Village(쇼핑몰+아파트 형태의 복합주거 단지)  남부 자카르타에 끄망에 위치한 쇼핑몰+아파트 형태의 복합 주거 단지로 약 15ha 의 부지에 3개동 현재 건축 완료 - Nine(9) Residence(아파트)  남부 자카르타 맘빵에 위치한 아파트 단지로 현재 시공 중 - Park View Apartments(쇼핑몰+아파트 형태의 복합주거 단지)  자카르타 외곽 남쪽에 위치한 데뽁(Depok)에 건축 중인 타운 스퀘어로 몰과 국립 인도네시아 대학교(UI)가 인접한 곳에 입지
	개발 예정인 프로젝트        -  아궁 뽀도모로 사는 자카르타 북서부 쁠루잇, 심뿌룩, 빠꾸부오노 지역에 개발 예정인 프로젝트가 있으나 구체적인 이름은 밝히지 않음. 이외 남부 술라웨시의 마까사르 지역에 개발 예정 프로젝트 있음.

 

 ○ 랭킹 4위 기업

회사명	PT. Surya Semesta Internusa Tbk
주소	Tempo Scan Tower 5th floor, JL. HR Rasuna Said, Kav 3-4, Kuningan Jakarta Selatan
전화번호	(021) 526-2121 / 527-2121
홈페이지	www.suryainternusa.com
회사 일반 정보
유형	Property Developer
매출액	2012년~2013년 12월 기준 USD 4억 5000만
자산규모	2012년~2013년 12월 기준 USD 5억 9000만
IPO/상장 유무	1997년 3월 27일, Indonesia Stock Exchange (Code:SSIA)
프로젝트	진행 및 계획 밝히지 않음.

 

 ○ 랭킹 5위 기업

회사명	Summarecon Agung Tbk
주소	Jl. Perintis Kemerdekaan No. 42, Jakarta Timur
전화번호	021-4892107
홈페이지	www.Summarecon.com
회사 일반 정보
유형	Property Developer
매출액	2012년~2013년 9월 기준 USD 3억
자산규모	2012년~2013년 9월 기준 USD 130억
IPO/상장 유무	1990년 5월 7일, Indonesia Stock Exchange (Code: SMRA)
직원수	1,770
프로젝트	진행 및 계획 밝히지 않음.

* 인터뷰 대상 TOP 5 건설회사 중 개발계획 제공 회사 2곳

 자료원: 자카르타 무역관 자체조사 자료

 

□ 인도네시아 건설 분야 진출 제도 및 절차(원청, 하청 동일)

   

 ○ 인도네시아 건설업은 건설 엔지니어링, 건설 시공 및 건설 감리 3개 업종으로 분류함.

   

 ○ 건설업 조건 및 자격

  - 엔지니어링, 건설 시공업 및 건설 감독업 회사는 건설업 사업 허가서, 자격증, 면허 및 건설업 자격증을 보유해야 함.     

 

 ○ 시공 관련 세금 : VAT 10%와 원천 징수 Final 법인세 2%가 있음.     

 

 ○ 인도네시아 건설시장 진출 방법: 지사(Representative Office) 또는 현지 법인 설립

  - 지사(RO) 설립시 구비서류: 신청서, 본사의 정관, 등기부등본, 시공 실적 리스트, 회사 소개 Brochure, 주인도네시아 한국대사관의 확인서, RO 대표 임명장, RO 대표의 이력서, RO 대표의 여권, RO 대표의 각서(인도네시아에서 상근 약속), 시공 업종 수입인지대(US$1만~, Engineering 업종 수입인지대: US$5,000), RO 승인 득한 후 RO 설립하여 제반 일반 인허가를 받아야 함.

  - 지사(RO)의 영업활동은 RO 본사와 현지 회사 간에 JO 형태로 수주하여 시공 가능함. 이 경우에 계약 당사자는 RO를 통한 본사이며 사업자는 JO임.

  - 2014년부터는 건설 관련 RO 허가를 3년이 지난 이후에는 연장해주지 않고 법인 설립을 권장한다고 함.

  - 외자 투자 현지법인의 투자 등록 신청 구비서류: 정관, 등기부 등본, 수속용 위임장

  - 외국인 지분 보유 제한 규정: 투자 규제에 관한 2010년 대통령 제36호는 하이 테크, 하이 리스크 혹은 공사 가액 10억 루피아 이상 수주할 수 있는 건설업에 대한 외국인의 지분을 최고 67%로 제한함.

 

현지 법인 설립 및 인허가 절차

상호 사용 승인 → 투자 등록 → 주식회사 설립 → 소재 증명서 → 납세의무자 등록증 → 자본금 불입 확인서 → 법인 자격 획득 → 투자 승인 → 회사 등록증 → 회사 계좌 개설 → 자본금 불입 → 수입 자본재 마스터 리스트 →  수입 → 수주

 

  - 건설 면허 획득: 건설면허 Grade는 2등급, 3등급, 4등급, 5등급, 6등급, 7등급까지 있으며 건설협회를 통해 건설개발원에 발급하거나 건설개발원에서 인정을 받은 건설협회에서 건설면허(SBU) 형태로 발급함. SBU 취득 후 건설개발원에 의무적으로 등록해야 함.

 

법인 자격 획득 → 건설협회(GAPENSI)에 가입 → 건설협회 회원자격 획득 → 건설개발원(LPJK)에서 등급에 따라 면허 취득 → 면허등록 → 지방정부로부터 건설업 사업 허가 → 투자조정청(BKPM) 으로부터 영구 사업 허가서 취득

 

  - 실질적으로 7등급(종합건설면허와 유사)을 소유하고 있어야 유리함.

  - 건설협회 가입신청 구비서류: 신청서, 소정 회원 등록 양식 기재, 정관, 법인 자격 승인서, 대표이사의 여권, 회사의 납세의무자 등록증 및 VAT 과징 지정서, 회사 등록증, 회사 소재 증명서, 대표이사의 사진 3x4 cm 2매, 신청 수수료 납부 영수증

  - 건설 영업활동: 반드시 인도네시아 투자법 및 주식회사법에 의하여 주식회사를 설립하고 이 주식회사의 명의로 사업을 해야 함.     

 

현지 건설 법인과 대표 사무소 비교

구분	현지 건설 법인	대표사무소
성격	단독 법인격으로 권한, 의무보유 사업 수행 주체(단독 고용, 매출)	한국 모회사의 지사/지점 JO 체결시 수주 및 시공 가능 세금계산서 단독 발행 불가
자본금	USD 120만	관계없음.
지분율	외국인(기업) 최대 67%/현지인(기업) 최대 33%	관계없음.
주주구성	한국 본사/현지인(기업)	관계없음.
사업장	일반 주택단지 불허	좌동
소요기간	약 45일(근무일 기준)	약 25일(근무일 기준)
책임한계 (법적 분쟁시)	모기업까지 영향	책임 없음.
협회 등록 및 건설면허	필히 현지 건설협회 등록 및 건설면허 취득해야 함.	정부 공사의 경우 현지 건설협회 등록 및 건설면허 취득 필요
설립 용역비용	USD 6,000 건설면허 및 건설협회 등록 비용(약 USD 3만)	USD 5,000(용역비용) 건설부 납부금액(USD 1만)

 

□ 시사점: 인도네시아 건설 분야 진출 유의 사항     

 

 ○ 인도네시아는 완전 경쟁 시장으로 부동산 개발과 시공이 분리되어 있음.     

 

 ○ 도로 인프라, 인구 유동성, 편의성 등 제반 여건을 고려할 경우 레지던스 등 주택을 개발할 수 있는 토지는 매우 한정적이며 대부분 복잡한 권리관계로 얽혀 있어 현지 기업들도 애를 먹고 있는 상황임.     

 

 ○ 권리관계 문제로 인한 부지 매입 애로는 외국기업이 현지에서 개발 및 시공을 모두 추진할 경우 가장 주의해야 하며 소위 '깨끗한'(Clean) 부지의 경우 이미 현지 인도네시아 주요 개발업체들이 입도선매한 경우가 많음.     

 

 ○ 시공만을 목적으로 들어온 경우 현지 진출 한국 기업만 약 50여 개사(시공, 엔지니어링 반반), 일본계 가지마, 시미즈 등 주요 기업, 현지 인도네시아 기업 등 매우 치열한 시장에서 자리를 잡아야 함.     

 

 ○ 시공단가 경쟁이 매우 치열하며 그 때문에 우리 기업들도 대부분 현지 하청업체를 선호하고 있음.(교포 또는 현지 기업)     

 

 ○ 일본 기업들은 이미 30여 년 전부터 진출해서 오랫동안 현지 개발업자들과 맺은 공고한 유대관계를 무기로 수주에 성공하고 있으며 한국 기업 중 쌍용건설도 80년대부터 진출하여 탄탄한 현지 네트워크을 확보한 덕에 타 기업보다 일반 건축시장에서 수주에 성공하고 있는 경우임.     

 

 ○ 한국 기업들은 납기 준수 능력이 좋다는 평판을 얻고 있는 점이 유리함. 실제 현지에서는 공사가 지연되는 경우가 다반사인데 이 경우 개발업자 입장에서 금전적 손실을 포함한 여러 차질이 빚어지게 되므로 한국 업체의 정확한 시공 능력 및 일정관리 능력이 경쟁력을 가지고 있음.     

 

 ○ 한국 기업은 설계, 감리 쪽과 한국계 기업 발주 공사 등은 다수 수주하고 있음.     

 

 ○ 현지 업계에서는 건축은 단가 외에 발주처와 시공업체가 신뢰관계도 중요하므로 법인 또는 지사 설립을 통해 최소 5년 정도의 꾸준한 영업활동을 통한 네트워크 구축이 필요하다는 의견이며 우리 기업들도 단기간 내 성과 창출을 기대하지 말고 장기투자 전략을 통한 현지 건설시장 진출이 적정할 것으로 사료됨.

 

 

자료원: 자카르타 무역관 보유자료 및 해외건설협회 인도네시아 지사장 인터뷰 종합