러시아에서 임대계약 시 유의해야할 사항

 

2012-11-22

모스크바무역관

Alyona Pak( 712374@kotra.or.kr )

 

 

 

□ 임대계약은 진출하는 한국투자기업들이 가장 보편적으로 체결하고 있는 계약 유형

 

 ○ 임대계약에 관한 규정은 러시아연방 민법전 제36장에서 기술하고 있으며, 여기에서는 임대계약에 관해 관해 한국투자(희망)기업이 알아야 될 임대계약의 주요 내용에 대해 살펴보고자 함.

  - 임대인의 유형, 서면 체결 요건, 국가등록 여부 등 같은 필요한 사항에 대해 올바르게 파악하는 것이 중요함.

 

□ 임대인의 유형

 

 ○ 임대물의 소유권자와 법률상 임대물을 사용하도록 위임한 자가 있음.

  - 이 경우는 반드시 그러한 권한이 명시된 위임장 필요

 

□ 법률상 임대계약을 구두가 아닌 반드시 서면으로 체결하도록 요하는 조건

 

 ○ 기간이 1년 이상으로 체결되는 임대계약

 

 ○ 임대계약 체결 일방이 법인인 경우

 

 ○ 임대계약의 목적물이 건물 혹은 시설인 경우

 

 ○ 임대계약의 목적물이 승객을 태우는 운송수단인 경우

 

□ 임대계약의 국가등록

 

 ○ 임대 계약의 목적물이 부동산 혹은 기업인 경우 임대계약은 반드시 국가등록 필요

 

 ○ 단, 토지의 임대 혹은 재임대 계약과 건물 혹은 시설의 임대계약에서 그 임대기간이 1년 미만인 경우엔 국가등록 불필요

 

 ○ 운송수단의 임대의 경우 임대계약은 국가등록이 불필요

 

 ○ 비거주용 공간 임대계약의 경우, 임대계약의 국가등록 필요성과 관련해 논쟁 존재

  - 러시아연방 최고중재법원의 간부회 정보서신 제 53호 (2000년 6월 1일 자)에 따르면, 비거주용 공간 임대계약도 건물 및 시설의 임대계약과 동일한 것으로 간주함.

  - 따라서 1년 이상 비거주용 공간의 임대계약 체결 시 그 임대계약은 반드시 국가등록 필요

 

 ○ 러시아연방 최고중재법원의 간부회 정보서신 제 59호 (2001년2월 16일 자)에 따르면, 비거주용 공간을 11개월 기간으로 임대계약 체결시, 임대계약 내용에 기간이 동일한 기간으로 자동 연장이 된다고 규정한 경우 국가등록 불필요

 

□ 임대계약의 목적물

 

 ○ 토지 및 기타 독립된 자연물

 

 ○ 기업 및 기타 재산물

 

 ○ 건물 및 시설

 

 ○ 설비 (단, 알코올 제품의 생산을 위한 기술적인 설비는 제외)

 

 ○ 운송수단

 

 ○ 기타 물건

 

□ 임대계약에 임대목적물에 대한 자세한 조건이 명시되지 않은 경우, 해당 임대계약은 무효

 

 ○ 자세한 조건은 러시아연방 반독점청 규정 제 A65-13380/2009호 (2009년 12월16일 자)에서 구체적으로 명시됨.

  - 목적물의 위치 혹은 산지

  - 넓이, 기술적인 특성

  - 기타 구체적인 독립된 특징

 

□ 임대료에 부과세 면제대상

 

 ○ 외국회사의 러시아 내 대표사무소의 경우, 대표사무소 사무실 임차에 따른 임대료는 부가세가 면제됨.

 

□ 주택임대의 경우 확인 사항

 

 ○ 소유권자의 부동산소유권 등록증

 

 ○ 소유권자의 여권

 

 ○ 임대계약서에 소유권자가 아닌 제 3자가 서명하는 경우, 위임장, 서명자 여권 (거등록면도 함께)

 

 ○ 임대계약서상 보증금 반환 규정 확인

 

 ○ 임차인의 사정에 따른 계약해지에 관한 규정 확인 (제재사항 검토)

 

 ○ 임대계약서에 첨부되는 주택상태확인서 작성에 참여

  - 주택의 시설물에 대한 상태여부 확인 및 체크

 

 ○ 임대료 지급에 따른 증빙서류 확인·보관

  - 은행 납부의 경우를 제외하고, 임대료 지불 시 반드시 납부자 및 수취인의 자필서명과 금액, 날짜를 기재해야 함.

 

 

자료원: 투자센터 자문회계사 및 KOTRA 모스크바 무역관 보유 자료 종합