정책 및 규제

 

베트남의 건설 산업은 현재 베트남 GDP의 약 12~14%를 차지하며, 40개 이상의 산업에 직접적인 영향을 미치고 있다. 이는 베트남 경제성장의 안정성과 모멘텀을 유지하는 핵심 요소로 작용하고 있다.

 

건설법 Law No. 50/2014/QH13(개정법 Law No. 62/2020/QH14)에 따르면, '건설'이란 인프라 또는 시설을 설계하고 건축하는 활동을 의미한다. 구체적으로 건설 작업은 설계에 따라 인력이 투입되고 건축 자재와 장비가 설치된 후 토지에 고정되는 것을 말하며, 지하 및 지상, 수중 및 수면 위의 구성 요소를 포함할 수 있다.

 

상기 법에 따르면, 건설 활동에는 건설을 위한 투자 프로젝트의 수립, 조사, 설계, 시공, 감독, 프로젝트 관리, 계약자 선정, 보증 및 유지 보수 등 건설과 관련된 다양한 활동이 포함된다. 또한, 건설 프로젝트는 그 기능에 따라 토목 공사, 산업 공사, 교통 공사, 농업 및 농촌 개발 공사, 기술 인프라 공사, 국방 또는 보안 공사 등으로 구분된다.

 

(1) 건설에 관한 법률: 건설법(No. 50/2014/QH13), 개정 건설법(Law No. 62/2020/QH14)

 

해당 법은 베트남에서 인허가와 규정 준수를 위한 기본적인 틀을 제공한다. 건설 활동을 규정하는 주요 법적 체계는 다음과 같다.

 

<건설법의 주요 내용>

① 건설 계획 ② 건설 투자 ③ 건설 조사 및 설계 ④ 건설 허가 ⑤ 공사 시공 ⑥ 건설 계약 ⑦ 건설 활동을 위한 필요조건

[자료: Law No. 50/2014/QH13, Amended Law No. 62/2020/QH14]

 

(2) 도시 계획에 관한 법률(Law No. 30/2009/QH12)

 

해당 법은 도시 계획의 수립, 심사, 승인 및 조정 및 실행 조직 등 도시 계획 활동을 규제하며, 특히 도시 계획 구역과 인구 밀도에 대한 규정을 담고 있다.

 

(3) 토지에 관한 법률: 토지법(Law No. 31/2024/QH15), 개정 토지법(Law No. 43/2024/QH15)

 

이 법은 토지에 대한 국민의 소유권, 국가의 대리 권한, 토지 이용, 관리, 베트남 국민과 토지 이용자의 권리와 의무에 대해 규정하고 있다.

 

<토지법의 주요 내용>

① 토지 이용자의 권리와 의무 ② 행정경계 및 기본 토지 조사 ③ 토지 이용 계획 및 도시 계획 ④ 토지 수용 또는 토지 징발 ⑤ 토지 수용에 따른 보상, 지원 및 재정착 ⑥ 토지 은행의 개발, 관리 및 활용 ⑦ 토지 배정, 토지 임대, 토지 용도 변경 ⑧ 토지 등록 및 소유권 증명서 발급 ⑨ 토지 기반 금융 및 토지 가격 ⑩ 토지 이용 규정 ⑪ 토지 관련 행정 절차

[자료: Law No. 31/2024/QH15, Amended Law No. 43/2024/QH15]

 

(4) 주택에 관한 법률: 주택법(Law No. 27/2023/QH15)

 

주택법은 주거 건설 프로젝트, 특히 저렴한 주택, 사회 주택 및 공공 주택과 관련된 사항을 규정하며, 주거용 주택 개발자에게 특히 중요한 법률이다.

<주택법의 주요 내용>

① 주택 소유권 ② 국가 주택 개발 전략, 지방 주택 개발 프로그램 및 계획 ③ 주택 개발 ④ 아파트 건물의 리노베이션 및 재건축 ⑤ 사회 주택 정책 ⑥ 주택 개발을 위한 금융 ⑦ 주택 관리 및 사용 ⑧ 아파트 건물의 관리 및 사용 ⑨ 주택 거래

[자료: Law No. 27/2023/QH15]

 

목표 및 발전 전략

 

2024년 2월 16일 베트남 총리가 발표한 '2030년까지의 건설 산업 발전 전략 및 2045년까지의 비전'에 따르면, 베트남 건설 산업 발전 전략과 주요 목표는 아래와 같다.

 

<베트남의 건설 산업 발전 전략의 주요 목표>

목표	2025년까지	2030년까지
도시화율	>45%	>50%
전체 토지 면적 대비 도시 건설 토지 비율	1.5~1.9%	1.9~2.3%
전국 도시 지역 수	950~1000	1000~1200
저소득층과 산업단지 근로자를 위해 투자 및 건설된 사회 주택 아파트 수		>1000000

[자료: 결정문 No.179/QD-TTg]

 

또한, 녹색 건물(Green Buildings) 개발은 2019년 3월 13일 총리가 승인한 '2019~2030년 국가 에너지 효율 프로그램(VNEEP3)'에 명시된 주요 목표 중 하나다.

 

<녹색 건물 건설 목표>

녹색 건물	2025년까지	2030년까지
프로젝트 수	80	150

[자료: Decision No.179/QD-TTg(2024)]

 

시행령 Decree No. 15/2021/ND-CP에 따라 베트남에서는 녹색 건물을 '에너지 효율, 자원 절약, 실내 쾌적성, 생활 환경의 질 보장 및 외부 환경 보호와 관련된 기준과 표준을 충족하도록 설계, 시공, 운영되는 건축물'로 정의하고 있다. 베트남 정부는 상기에 언급된 목표를 달성하기 위해 다양한 정책과 조치를 발표하고 시행하고 있다.

 

(1) 건설 및 부동산 관련 법 수정·보완

 

2024년 6월 베트남 국회는 기존 계획보다 5개월 앞당겨 토지법(Law No. 31/2024/QH15), 주택법(Law No. 27/20)을 보완하는 법률을 통과시켜 2024년 8월 1일부터 시행할 수 있도록 했다. 베트남 정부는 특히 법적 절차로 인해 지연되고 있는 다양한 토지 관련 문제들을 해소하고자 개정 법안의 조기 시행을 추진했으며, 이로써 기존에 표현이 모호해 제대로 시행되지 못하는 부분에 대해 명확화하는 등의 긍정적인 효과를 기대하고 있다. 

 

(2) 채무상환 기간 연장

 

2023년 초, 베트남 정부는 시행령 Decree No. 08/2023/ND-CP를 발표해 시행령 Decree No. 65/2022/ND-CP의 일부 조항을 2023년 12월 31일까지 연기함으로써 부동산 기업들이 부채 상환을 해결할 수 있는 시간을 더 확보할 수 있도록 했다. 관련해 재무부(MOF)의 최신 통계에 의하면, 2024년 첫 7개월 동안 총 174건의 사모 발행이 성공적으로 이뤄져 지난해 같은 기간 대비 2.6배 증가한 161조5000억 동(약 66억7990만 달러)의 회사채가 발행됐다.

 

(3) 대출금리 수준 감소

 

2024년 초부터 베트남 중앙은행(SBV, State Bank of Vietnam)은 2024년 1월 15일 자 지시 Directive No. 01/CT-NHNN에 따라 15%의 신용 성장 목표를 설정해 자본 접근성을 높였다. 해당 기간 베트남의 금리가 크게 하락하면서 재무 레버리지에 의존하는 건설 회사들의 이자 비용이 줄어들어 이익률이 증가한 것으로 나타났다.

 

(4) 공공투자 촉진

 

공공투자는 베트남 건설 시장의 핵심 동력이다. 2024년 국회가 승인한 예산에 따라 총리는 2024년 공공투자 자본 계획으로 총 677조3490억 동(약 280억1625만 달러)을 배정하고 2024년 1월 5일 자 의결 Resolution No. 01/NQ-CP에 따라 배정된 예산의 95% 이상을 지출하는 것을 목표로 하는 결정 Decision No. 1603/QD-TTg를 발표했다. 2024년 상반기에는 건설부(MOC)와 교통부(MOT)가 각각 47.9%와 41.2%의 집행률을 달성한 바 있다.

 

한편, 건설부는 유엔기후변화협약 당사국총회(COP26)에서 베트남이 약속한 사항들을 이행하기 위해 2050년을 비전으로 하는 2022~2030년 건설 산업의 기후변화 대응 행동 계획을 내놓았다. 건설부 통계에 따르면, 2023년 말까지 베트남에는 로터스(VGBC), 엣지(IFC-WB), LEED(미국 그린빌딩위원회), 그린마크(싱가포르) 등 다양한 시스템과 표준에 의해 평가 및 인증된 친환경 건물이 300개 이상이며, 총인증 면적은 700만㎡를 상회한다. 베트남은 LEED 인증 건물 수에서 전 세계 28위를 기록하며 2030년 녹색 성장 목표를 초과 달성했다.

 

<미국 그린빌딩위원회의 기준을 충족하는 비엣텔(Viettel) 본사 건물>

[자료: VnEconomy]

 

주요 기업

 

2024년 3월 28일자 베트남 리포트(Vietnam Report)에 따르면, 2024년 현지 상위 10대 건설사는 다음과 같다.

 

<베트남 주요 건설사>

순위	로고	기업명	2024년 주요 프로젝트	웹사이트
1		COTECCONS	- 산토리펩시코(Suntory PepsiCo) (3억 달러) - 판도라(Pandora) (1억5000만 달러)	www.coteccons.vn
2		VINACONEX	- 롱타인(Long Thanh) 공항 (호찌민시) - 번퐁(Van Phong)–냐 짱(Nha Trang) 고속도로 - 깟바 아마티나(Cat Ba Amatina) 리조트 (하이퐁)	vinaconex.com.vn
3		Ricons	- W-Grow 건물 (하노이) - 지오 리버사이드(Gio Riverside) 아파트 (빈즈엉성)	www.ricons.vn
4		Newtecons	- 루미에르 에버그린(LUMIÈRE Evergreen) 아파트 (하노이) - BW 투언 다오(Thuan Dao) 물류단지 (롱안) 옌퐁(Yen Phong) 개발 (박닌)	newtecons.vn
5		Delta	- 신주싱(Shin Zu Shing) 전자 및 부품 공장 (박장) - 5성급 포세이돈(Poseidon) 호텔 (붕따우)	https://deltagroup.vn/
6		HOA BINH	- 케냐 나이로비(Nairobi)에 5개 사회 주택 건설 (7200만 달러)	hbcg.vn
7		Unicons	- 다이아몬드 크라운(Diamond Crown) 타워 (하이퐁) - 미도리 파크 더 텐(Midori Park The Ten)에  위치한 일본식 아파트 (빈즈엉)	unicons.vn
8		FECON	- 락후옌(Lach Huyen) 지역 5, 6번 항만 (하이퐁) - 깟 뜨엉 에듀타운(Cat Tuong Edu Town) (빈프억)	fecon.com.vn
9		UDIC	- UDIC 에코 타워 하딘(Ha Dinh) (하노이)	www.udic.com.vn
10		ECOBA	- Wisteria-Hinode Royal Park (위스테리아-히노데 로열 파크) 아파트 (하노이)	ecobavietnam.com.vn

[자료: Vietnam Report, KOTRA 하노이 무역관 종합]

 

주요 이슈

 

베트남의 부동산 경기는 2022년 말부터 금리 상승, 규제 단속, 부동산 개발업자들의 높은 부채로 인해 본격적인 침체에 들어섰다. 특히 떤 호앙 민 그룹(Tan Hoang Minh Group) 회장이 부패와 사기성 채권 발행 혐의로 체포되면서 회사채 규제가 강화됐고, 이로 인해 투자자들의 신뢰가 흔들리며 부동산 경기가 더욱 악화됐다. 통계총국(GSO)에 따르면, 2023년 베트남 건설업계에서 파산한 기업은 지난해 대비 8% 증가한 1300개에 달하며, 정부의 부패 단속, 자재비 상승, 과도한 부채, 수요 감소로 인한 자금난으로 300억 달러 상당의 부동산 프로젝트 1200여 건이 중단된 것으로 나타났다.

 

<2022~2023년 베트남 부동산 산업 기업 현황>

(단위: 개)

[자료: GSO]

 

리서치앤드마켓(ResearchAndMarkets)에 따르면, 2024년 베트남 건설시장은 소폭 회복한 7.5%의 성장률을 달성할 것으로 전망된다. 베트남 부동산중개인협회(VARS, Vietnam Association of Realtors)는 2024년 3분기 부동산 거래량이 전분기 대비 8% 증가한 6200건을 기록했으며, 흡수율은 약 31%라고 보고했다. 한편, 2024년 상반기에 2210개의 부동산 기업이 신설됐지만 605개의 기업이 폐업했다.

 

<2024년 상반기 베트남 부동산 산업 신규 설립 및 폐업 기업 수>

(단위: 개, %)

	기업 수		전년 동기 대비 증감률
부동산 산업	신규 설립 기업	폐업 기업	신규 설립 기업	폐업 기업
	2210	605	1.4	-7.5

[자료: Vietstock, GSO]

 

건설부 보고서에 따르면, 2024년 상반기에 새로 허가된 상업용 주택 프로젝트는 38건으로, 지난해 같은 기간 대비 8.6% 증가한 것으로 나타났다.

 

<2020~2024년 상반기 베트남 상업용 주택 프로젝트 수>

(단위: 건)

[자료: Economy and Forecast Review Online, MOC]

 

<최근 5개년 동안 주요 부동산 프로젝트>

1	빈홈 오션 파크 2 – 더 앰파이어(Vinhomes Ocean Park 2 – The Empire) - 위치: 베트남 흥옌성 - 예상 투자액: 약 15억 달러 - 투자자: 빈그룹(Vin Group)의 자회사인 빈홈(Vinhomes) - 비고: 빈홈 오션 파크의 확장판인 더 앰파이어는 458헥타르가 넘는 면적을 가지고 있으며 주거 시설, 중앙 호수, 공원, 학교, 병원 및 상업 센터 등을 포함하고 있음 - 착공일: 2022년 - 현황: 여러 주거 구역이 완공돼 2022년에 일부 유닛을 분양했으며, 인프라 및 편의시설의 건설은 현재 진행 중임
2	스마트시티(Smart City) 동아인(Dong Anh) - 위치: 베트남 하노이 동아인군 - 예상 투자액: 약 42억 달러 - 투자자: BRG 그룹(베트남)과 스미토모상사(일본)의 합작 투자회사 - 비고: 272헥타르 면적에 걸쳐 첨단 기술, 지속 가능한 인프라, 현대적인 도시 계획을 통합한 녓떤(Nhat Tan)-노이바이(Noi Bai)축의 최첨단 스마트시티 - 착공일: 2024년 예정 - 현황: 계획 및 초기 개발, 대지 정리 및 기초 공사 시작
3	롯데(Lotte) 에코 스마트시티(Eco Smart City) 투 티엠(Thu Thiem) - 위치: 베트남 호찌민시 투티엠 신도시 지역 - 예상 투자액: 약 9억 달러 - 투자자: 롯데 그룹(한국) - 비고: 7만4500㎡ 이상의 면적을 가졌으며 쇼핑센터, 호텔, 사무실, 주거 시설 등을 포함하고 있음 - 착공일: 2022년 - 현황: 2022년 9월 기공식 후 착공, 인프라 공사 진행 중
4	히엡 호아(Hiep Hoa) 도시 지역 - 위치: 동나이성(Dong Nai) 비엔호아시(Bien Hoa) 히엡호아방 - 예상 투자액: 약 30억 달러 - 투자자: 5개 기업의 합작 컨소시엄(Lan Anh-Phu Quoc, Sun Group JSC, Ha Long Sun, Sun Real Estate Group JSC, Phu Quoc Beautiful Sea Investment) - 비고: 293헥타르가 넘는 총면적을 가졌으며 히엡 호아방을 현대적 주거, 상업, 공공 및 레크레이션의 중심지로 바꾸는 것을 목적으로 함 - 착공일: 미정 - 현황: 계획 및 설계 단계
5	빈홈 글로벌 게이트 – 빈홈 꼬 로아(Vinhomes Global Gate - Vinhomes Co Loa) - 위치: 베트남 하노이 동아인성 - 예상 투자액: 약 34조 동(약 14억629만 달러)* - 투자자: Vietnam Exhibition Fair Center JSC(VEFAC), 빈그룹 - 비고: 빌라, 타운하우스, 숍하우스, 빈시티 아파트 등 4가지 유형의 건물을 포함하며 총면적은 385헥타르에 달함 - 착공일: 2024년 - 현황: 법적 절차 및 대지 정리

*주: 1 USD = 24,177 VND(2024SUS 10월 15일 기준)

[자료: KOTRA 하노이 무역관 종합]

 

산업 수급 현황

 

2023년 베트남 건설 부문 GDP 성장률은 7.3~7.5%로 추정된다. 2024년 상반기 베트남 건설 산업은 7.3% 성장해 최근 몇 년 중 가장 높은 성장률을 기록했다. 이러한 회복세는 정부 조치와 은행 금리 인하에 힘입어 시장의 신뢰도와 유동성이 높아진 데 따른 것으로 보인다.

 

<2020~2024 상반기 베트남 건축 산업 성장률 변화 추이>

(단위: %)

[자료: GSO]

 

통계총국에 따르면, 2023년 산업생산지수(IIP)는 약 3.0% 증가한 것으로 예상된다.

 

<베트남 산업생산지수 변화 추이>

(단위: %)

[자료: 베트남 기획투자부(MPI)]

 

2024년 상반기에 부동산 부문으로 유입된 등록 FDI 자본은 지난해 대비 4.7배 증가한 19억 달러로, 이는 전체 신규 등록 자본의 약 20%를 차지하며 급성장했다.

 

<2024년 베트남 건설 산업 FDI 유입 동향>

(단위: 개, US$ 백만)

[자료: 베트남 기획투자부(MPI)]

 

베트남 대세계 수입 현황

 

국제무역센터(ITC) 트레이드 맵(Trade Map)에 의하면, 베트남은 여러 국가로부터 다양한 건설 관련 상품을 수입했으며, 2023년 HS 코드 8427, 8429, 8430, 8431을 포함한 전체 카테고리의 총수입액은 12억4570만 달러에 달한다.

 

<2021~2023년 불도저, 지게차 및 건설 기계 수입량>

(단위: US$ 천)

*주: HS 코드는 건설중장비 관련 품목으로 선정

[자료: ITC Trade Map]

 

<2023년 불도저, 지게차 및 건설 기계 교역 상위 10개 주요국>

(단위: US$ 천)

순위	국가	HS 코드 8427	HS 코드 8429	HS 코드 8430	HS 코드 8431	총계
-	총계	173097	618029	57323	397251	1245700
1	중국	91458	329330	39695	246440	706923
2	일본	54174	165648	7100	17396	244318
3	한국	7941	56461	1087	51741	117230
4	태국	2791	13836	2463	5040	24130
5	독일	2650	11272	825	9981	24728
6	미국	2474	5175	849	7559	16057
7	싱가포르	1613	5055	0	13182	19850
8	벨기에	1581	3104	352	2545	7582
9	네덜란드	1404	0	274	17856	19534
10	말레이시아	1387	0	825	10092	12304

[자료: ITC Trade Map (2024.10.8.)]

 

중국이 56.7%의 점유율로 큰 격차를 벌리며 베트남의 최대 공급국 자리를 차지했으며, 일본과 한국이 각각 19.6%와 9.4%의 비중으로 그 뒤를 잇고 있다. 구체적으로 2023년 베트남의 대한국 총수입액은 1억1723만 달러로, 한국은 베트남의 주요 수입국 중 3위를 기록했다. 한국은 베트남 건설 관련 수입 시장에서 중요한 국가로 평가되지만, 전체 수입의 절반 이상을 차지하는 중국에 비해서는 상당히 뒤처져 있는 상황이다.

 

<2023년 베트남 건설 산업 관련 수입 시장 점유율>

(단위: %)

[자료: ITC Trade Map (2024.10.8.)]

 

진출 전략

 

<베트남 건설 산업 SWOT 분석>

강점(Strengths)	약점(Weaknesses)
- 정부 지원 정책: 시장 회복을 위한 다양한 정책 발표 - 경쟁력 있는 인건비: 다른 국가 대비 저렴한 임금 - 수요 증가: 급속한 도시화와 정부 인프라 프로젝트로 인한 수요 확대	- 규제 복잡성: 긴 허가 절차와 다양한 행정적 장애물 존재 - 기술 격차: 고급 건설 기술에 대한 전문성 부족 - 공급망 문제: 수입산 고급 자재에 대한 의존성
기회(Opportunities)	위협(Threats)
- 인프라 확충 추세: 고속도로, 공항, 스마트시티 등 주요 인프라 프로젝트의 확대 - 친환경 건설: 친환경적이고 지속 가능한 건설 프로젝트에 대한 수요 증가 - 공공-민간 파트너십(PPP, Public-Private Partnership): 정부와 협력할 기회 확대	- 경쟁 과열: 현지 업체와 중국, 일본, 한국 등 외국 업체 간의 경쟁 심화 - 경제 변동성: 글로벌 원자재 가격과 금리의 변동 - 규제 위험: 투자 및 환경 규제의 변화 가능성

[자료: KOTRA 하노이 무역관]

 

시사점

 

2024년 베트남 건설 시장은 예년에 비해서는 다소 회복 조짐을 보이며 장기적으로 인프라 및 친환경 건물 프로젝트 등 많은 기회를 제공할 수 있다. 그럼에도 불구하고 코로나 이후 주택 등 건설 관련 시행허가 지연, 은행권의 PF(Project Financing) 축소, 교통 및 환경영향 평가 등 규제의 복잡성, 중국 및 일본 기업과의 치열한 경쟁 등이 주요 장애물로 지적되고 있다. 따라서 진출을 희망하는 우리 기업은 시장이 소폭 회복했음에도 불구하고 성장은 여전히 더디며 경기 변동성과 규제 리스크로 인해 불확실성이 지속되고 있음에 유념해야 할 것으로 보인다.

 

작성자: Hong Phuong La

자료: Law No. 50/2014/QH13, Amended Law No. 62/2020/QH14, Law No. 31/2024/QH15, Amended Law No. 43/2024/QH15, Law No. 27/2023/QH15, Decision No. 179/QD-TTg, VnEconomy, Vietnam Report, GSO, Vietstock, Economy and Forecast Review Online, MOC, MPI, ITC Trade Map, KOTRA 하노이 무역관 자료 종합