뉴질랜드 주택 시장 현황

기록적인 저금리와 공급 부족에 매수 심리까지 더해져 2021년도 뉴질랜드 부동산 시장은 연일 뜨거웠다. 일례로, 뉴질랜드는 2021년 6월 블룸버그 이코노믹스(Bloomberg Economics)에서 총 5가지 지표(주택 임대료 대비 주택 가격 비율, 가구 소득 대비 주택 가격 비율, 실질 가격 상승률, 명목 가격 상승률, 연간 신용 성장률)를 종합하여 발표한 국가별 주택 거품 순위에서 1위를 한 바 있다.

<블룸버그 이코노믹스가 발표한 2021년 국가별 주택 거품 순위>

[자료: Bloomberg Economics]

뉴질랜드 부동산 연구소인 REINZ(The Real Estate Institute of New Zealand)와 Corelogic사의 부동산 보고서에 따르면 전국적으로 2021년의 주택 중위 가격(Median price)은 전년대비 30% 가까이 상승하며 연일 새로운 기록을 썼던 해였다.

<지난 5년간 뉴질랜드 주택 판매 중위 가격(Median price)>

(단위: NZ$ 천)

[자료: https://www.qv.co.nz]

정부는 치솟는 부동산 시장을 안정화시키기 위해 2020년에 완화한 주택 담보 대출 비율(LVR: Loan to Value Ratio) 을 2021년 5월에 다시 강화하고 신규 주택 허가 수를 꾸준히 늘리며 주택 공급 확보에 힘썼다. 뉴질랜드 통계청(Stats NZ) 뉴스에 따르면 2022년 5월 신규 주택 허가 수(51,015건)는 그간 최고 기록이었던 2021년 3월의 신규 주택 허가 수(41,018건)보다도 1만 건 가량 더 높은 기록을 보였다. 2021년 3월의 기록적인 신규 주택 허가 수는 47년 만에 깨진 것으로 그 이전으로는 1974년 2월에 집계된 40,025건이었으나 2021년 3월 이후로 연이어 갱신하는 추세다. 주택 시장에서 한 가지 더 눈에 띄는 것은 연속적으로 3개월째 단독 주택보다 다세대 주택(Multi-unit home)의 신규 주택 수가 앞질렀다는 것이다. 다세대 주택은 타운하우스, 아파트, 퇴직자 마을(Retirement village unit) 등을 포함한다. 2022년 5월 말 기준으로 총 26,479건의 다세대 주택이 허가를 받았는데 이는 작년도 동일 기간 대비 36% 증가한 수치이다. 동일 기간 대비 단독 주택은 24,536건으로 2.1%만이 증가한 것을 참고하면 뉴질랜드 내에서 다세대 주택(Multi-unit home)의 인기를 실감할 수 있다.

<연도별(1966년 3월-2022년 5월) 뉴질랜드 신규 주택 허가 수>

(단위: 건)

[자료: Stats NZ]

새로운 예산안 생애 첫 주택 구매자에게는 희소식

2022년 5월, 정부는 생애 첫 주택 구매자들에게 반가운 예산 정책을 발표했다. 바뀐 정부의 예산 정책 내용 중 가장 큰 핵심 두 가지는 생애 첫 주택 구매자 보조금(First Home Grants)의 주택 가격 상한선 인상과 생애 첫 주택 대출(First Home Loans)에 대한 주택 가격 상한선 완전 제거였다. 뉴질랜드 주택부 장관 Megan Woods는 자격 요건 등을 포함한 이런 변화들이 수천 명의 첫 주택 구매자들에게 도움이 될 것이며 대략 매년 약 7000개의 추가 생애 첫 주택 구매자 보조금(First home grants)과 2500개의 생애 첫 주택 대출(First home loan)이 가능할 것이라 밝혔다.

부동산 전망

2021년 부동산 시장을 크게 움직였던 요소 중에 하나가 매수 심리 공포를 대변하는 FOMO(Fear of Missing Out) 현상이었다면, 여러 외신들은 2022년 FOMO 현상에서 과도한 지불에 대한 공포인 FOOP(Fear of Overpaying)으로 구매자들이 태세 전환을 보인다고 전하고 있다. 실제로 뉴질랜드 부동산 관련 방대한 데이터를 관리하는 Corelogic사의 최신 리포트에 따르면 2022년 4월, 5월에 각 0.8%씩 하락한 부동산 가격은 6월에도 0.8% 추가 하락하며 지난 분기 총 2.3% 하락을 보였고 이는 2009년 2월 이후로 가장 큰 하락 폭을 보인 분기라고 밝혔다.

<Corelogic 사의 지난 분기(4-6월) 주택 가격 인덱스>

(단위: %)

[자료: Corelogic.co.nz]

경제학자 Tony Alexander와 REINZ가 공동으로 부동산 중개인들을 대상으로 한 가장 최근의 설문조사에 따르면 다음과 같은 이유가 뉴질랜드 부동산 시장이 냉각기로 접어듦을 알 수 있는 지표로 뽑고 있다.

  1) 주택 경매 참여 구매자 감소

  2) 주택 매물 참관(Open home) 수요 감소  

  3) 70%의 부동산 중개업자들이 올해 자신의 판매 지역에서 가격 하락 보고(*동 보고에 의하면 이는 60%의 부동산 중개업자들이 2021년 10월 가격 상승을 보고했던 것과 크게 상반됨)

  4) 부동산 시장에 생애 첫 주택 구매자 및 다 주택 투자자 감소

  5) 매수 심리 하락 (올해 부동산 중개업자들의 4%만이 FOMO 경험, 반대로 73%가 FOOP 경험)

ASB는 2022년 동안 전국 주택 가격의 하락을 9% 정도로 예상하고 있으며 하락은 2023년 초까지 계속될 것으로 바라보고 있다. ANZ 역시 하락세를 10%로 전망했다. ASB는 2023년 하반기를 하락하던 집 값이 멈추고 다시 오르기 시작하는 인플레이션 회복의 시작점으로 예상했다. 하지만 10%가 하락하더라도 2021년 중반 정도 수준이기에 가격 폭등은 쉽게 일어나지 않을 것이라고 전망된다.  

뉴질랜드 건설 시장을 통해 본 한국 기업의 기회 요인

정부는 연간 신규 주택 허가 수를 늘리며 공급량 확보의 노력을 하였지만, 최근 98%의 건설 업계는 주택 건설 시 필요한 자재 부족과 급등한 자재 가격으로 어려움을 겪었다고 호소했다. 주택 건설 시 필수라 할 수 있는 석고 보드(Plaster Board)의 수량 부족을 해결하느라 최근 정부는 정부가 자체로 대량 물량을 수입하는 방안까지 내놓았다. KOTRA 오클랜드 무역관과의 인터뷰에서 뉴질랜드 한인건설협회 강동훈 회장은 "공급망(Supply Chain)의 문제로 인하여 뉴질랜드도 자재 부족 현상이 이어지고 있습니다. 대체 자재의 필요성에 대하여 산업 전반적인 요구가 높아지고 있어서 경쟁력 있는 한국 대체 자재들의 시장 진출 기회가 늘어날 수 있을 것으로 보입니다."라고 설명했다. 하지만 이런 자재 부족이나 자재 값 인상 등의 어려움 속에서도 지난 수년 간의 뉴질랜드 건설 시장 규모를 살펴보면 해마다 성장하는 분야임은 확실하다. 

<뉴질랜드 연도별 건설 시장 규모>

(단위: NZ$ 백만)

[자료: Euromonitor]

품질 높은 한국산 도어락 (Door lock) 이나 방충망 등 소규모 시장부터 개척  

뉴질랜드의 건설 시장에서 한국 기업의 입지는 여전히 작지만 건설 시장의 연간 성장에 발맞춰 우리 기업들도 다방면으로 수출 기회를 노려 볼 수 있다. 최근 범죄 관련 뉴스 보도가 증가하면서 보안에 관한 시민들의 인식도 조금씩 바뀌고 있고, 단독 주택보다는 다세대 주택이 인기를 끌면서 품질 높은 한국산 도어락(Door lock)은 향후 입지를 더 넓힐 수 있는 품목으로 보인다. 또한 최근 한국은 자가 세척까지 가능한 품질 높은 방충망까지 선보였는데 이런 좋은 기술들 역시 신규 주택에 가치를 더 할 수 있는 기술을 겸비한 수출 품목이 될 수 있다. 실제로 오클랜드에 직영 공장을 두고 있는 한 한국 방충망 업체는 현지인들에게 품질 높은 방충망 및 블라인드 등을 박람회를 통해 선보여 큰 호응을 얻은 바 있다.

[자료: 코리아포스트, 오클랜드에 직영 공장을 두고 있는 한국산 방충망 회사 시공 사진]

시사점

2021년의 뉴질랜드 주택 시장은 유례없이 낮은 저금리와 공급 부족의 결과물로 전 세계에서 가장 뜨거운 부동산 시장 중에 하나였다고 외신들은 전한다. 하지만 연이은 기준금리 인상과 정부의 주택 담보 대출 비율 강화 등의 요인으로 2022년 부동산 시장은 다소 하락세를 보이고 있다. 주택 가격 폭락 등 다소 부정적인 전망들도 있지만 주목할 점은 뉴질랜드 건설 시장은 매년 성장하고 있으며 올해는 코로나로 인해 막혔던 국경 개방으로 유입 인구도 증가할 전망이므로 전반적인 주택 건설 시장은 중장기적인 성장을 이어갈 것으로 보인다. 우리 기업들도 발 맞추어 건설 자재 부족에 대비한 대체 자재 및 품질 높은 한국산 도어락이나 방충망 같은 소규모 시장에도 잠재 가능성 있는 한국 기업들의 꾸준한 진출 노력이 필요하다. 

자료: Bloomberg Economics, https://www.qv.co.nz, 뉴질랜드 통계청, Corelogic.co.nz, Euromonitor, 뉴질랜드 코리아포스트 등 KOTRA 오클랜드 무역관 자료 종합