뉴질랜드 부동산 동향

뉴질랜드 주택 시장은 2020년 초에 금리가 사상 최저치로 떨어진 이후 가격이 급등하기 시작하여 2021년 말에 정점을 찍었으며, 이후 2023년까지 금리 상승 등의 이유로 침체기를 겪었다. 이 기간은 주택 가격뿐만 아니라 매매 건수도 대폭 하락했다. ’23년 10월 54대 총선에서 5년 만에 정권을 탈환한 국민당은 경제를 재건하고 부동산 투자자들에게 유리했던 세금 이자 공제 조치를 다시 도입할 예정이라 주택시장이 곧 활기를 찾을 것이라는 쪽에 전망이 기울고 있다.

2024년 1분기 동향

2024년 2월의 뉴질랜드 최신 QV 주택 가격 지수에 따르면, 2024년 2월 부동산 가치는 ‘22년 8월 이후 처음으로 연평균 소폭 상승하였다. 주택 평균 가격은 2022년 2월 이후 지속적으로 하락한 이후로 2023년 7월 이후 서서히 반등하기 시작하여 2024년 2월 92만5812 뉴질랜드 달러를 기록했다. 이는 작년 동기 대비 0.6% 상승한 가격으로 2021년 말 시장 정점 대비하여서는 13% 낮은 가격이다. 분기별 성장에서는 오클랜드와 같은 지역에서 ‘24년 1월과 2월에는 신규 매물수가 증가하여 성장률이 처음으로 -0.1%를 보였으며, 타우랑가와 말보로 같은 지역은 지난 분기 대비 모두 3.1%의 플러스 성장을 보여 뉴질랜드의 주요 도시들의 집값 상승세가 평준화 추세로 접어들었다고 QV는 분석했다. 또한 부동산 전문사이트 Realestate.co.nz 에 따르면 ‘24년 2월 한달 동안 1만1788건의 신규 주택 매물이 등록되었으며 이는 작년 대비 45% 증가한 수치로 2017년 2월 이후 가장 높은 수를 기록했다.

<뉴질랜드 2월 주택 판매 평균 가격 및 분기성장률>

(단위: NZ$, %)

[자료 : https://www.qv.co.nz]

<연도별 뉴질랜드 주택 판매 건수>

(단위: 천)

[자료: https://www.opespartners.co.nz] 

신정부에 따른 부동산 정책 변화

국민당은 기존 노동당에서 폐지했던 부동산 친화적인 정책을 다시 도입할 예정이다.

1) 브라이트 라인 테스트(Bright line test) 10년에서 2년으로 단축

브라이트 라인 테스트(주거용 부동산을 취득한 후 일정 기간 내에 매각할 경우 부동산 이익에 대한 소득세 테스트)는 기존 10년에서 2년으로 단축된다. 기존에는 2018년 3월 29일부터 2021년 3월 27일 사이에 구매한 부동산의 경우에는 브라이트 라인 테스트가 5년, 2021년 3월 27일 이후에 구매한 부동산의 경우에는 10년이 적용되었다(신규 건축물의 경우에만 5년 적용). 바뀌는 규정을 적용할 시 2024년 7월 1일부터는 주거용 부동산을 매각할 경우 2년이 기간 제한이 적용되어 2022년 7월 이전에 취득한 부동산은 더 이상 세금 규정의 적용을 받지 않게 된다.

2) 세금 이자 공제 제도 재도입

주거용 부동산 소득에 대한 이자 공제 제도를 다시 재도입한다. 이로 인해 기존 투자자들은 예상보다 빨리 양도 소득세 부담에서 벗어날 수 있고, 주택 투자 수요도 늘어날 전망이다. 현재 이자 공제가 거부된 사람들(즉, 2021년 3월 27일 이후에 부동산을 취득했거나 그 이후에 신규 대출을 받은 사람들)은 2024년 4월 1일부터 이자 비용의 80%를 청구할 수 있으며, 2025년 4월 1일부터는 모든 부동산 소유자들은 이자 비용의 100%를 청구할 수 있다.

3) 해외 부동산 구매 관련

2018년에 노동당이 이끌던 전 뉴질랜드 정부는 주택 가격 상승과 부동산 시장의 과열을 억제하기 위해 외국인의 주거용 부동산 구매를 대부분 금지하는 법안을 통과시켜 외국인이 부동산을 구매하는 것이 제한 되었다. 하지만 뉴질랜드 주택부 장관은 최근 정부가 해외 투자법을 개정하여 외국인 투자자가 임대형 주택(BTR, Build To Rent) 개발 사업에 투자할 수 있도록 간소화된 동의 절차를 곧 마련할 것이라고 발표했다. BTR 형식은 뉴질랜드 내에서는 아직은 생소하며 임대만을 위한 주택으로 분양이 불가능하다는 특징이 있다. 주거용 주택과 토지에 대한 외국인 투자는 여전히 금지되어있다.

뉴질랜드 건설 경기

2023년 뉴질랜드의 주거용 주택에 대해 발급된 신규 건축 허가수는 약 3만7000여 건으로 2022년 약 4만9000여 건에 비하여 크게 하락하며 5년 만에 최저치를 기록했다. ‘24년 2월, 뉴질랜드 최대 건설사 중 하나인 플레처 빌딩의 CEO는 회사가 1억2000만 뉴질랜드 달러에 달하는 대규모 순손실을 기록한 가운데 사임하겠다는 의사를 밝혀 현재 임시 CEO 가 임명된 상태로 이는 주거용 건설 부문이 이런 어려움을 겪고 있는 가운데 발생했다고 언론은 보도했다. 

<뉴질랜드 2017-2023년 주거용 신규 건축 허가수>

(단위: 건)

[자료: Statista]

뉴질랜드 주택의 트렌드는 타운하우스, 유닛 형태의 연립 주택으로 단독주택을 능가하였으며  2023년 기준 약 1만6000건 이상의 신규 주택 허가수를 기록했다. 이어 단독주택이 약 1만5000건을 기록했다.

<뉴질랜드 2023년 타입별 주거용 신규 건축 허가 수>

(단위: 천 건)

[자료: Statista]

하지만 건축 공사 규모면에서는 2023년 3분기 기준 뉴질랜드 전역의 모든 주거용 건축 공사 규모가 약 237억 뉴질랜드 달러에 달했으며, 약 161억 뉴질랜드 달러였던 2019년에 비해 크게 증가하였다. 이는 2023년 뉴질랜드 내 홍수 태풍의 자연 재해로 인하여 건축 자재 비용 상승 이슈도 큰 부분 기여한 것으로 분석된다.

<뉴질랜드 2017-2023년 주거용 부동산 건축 공사 규모>

(단위: NZ$, 백만)

[자료: Statista]

상업용 건축 공사 규모면에서도 2023년에 123억 뉴질랜드 달러를 기록하였으며 이는 2017년 대비 약 74억 뉴질랜드 달러 대비 약 66% 증가한 공사 규모다.

<뉴질랜드 2017-2023년 비주거용(상업용) 부동산 건축 공사 규모>

(단위: NZ$, 백만)

[자료: Statista]

2023년에는 뉴질랜드의 홍수 태풍 자연 재해로 인하여 주택 및 도로 등이 큰 피해를 입어 대대적인 복구 작업이 이루어졌으며, 정부는 이런 교통 인프라 재건 활동이 침체된 뉴질랜드 경기의 상쇄 요인으로 작용할 것이라고 전망하였다. 실제로 2023년 신규 프로젝트에서는 교통 분야 프로젝트가 압도적으로 많았으며 약 73억 뉴질랜드 달러의 공사 규모를 기록했다. 이어 토지 분할이 51억 뉴질랜드 달러를 기록했다.

<뉴질랜드 2023년 부문별 신규 인프라 프로젝트 규모>

(단위: NZ$, 십억)

[자료: Statista]

우리 기업의 건설 산업 부문 수출 동향

2023년 한해는 건설 공사 규모면에서는 안정적이엇으나 고금리, 신규 주택 허가 건수의 대폭 감소 등으로 인한 영향으로 뉴질랜드의 對세계 연관 건설 중장비의 수입이 크게 감소하였으며 또한 철과 강철 전체 품목 등도 전반적으로 대폭 감소하였다.

<뉴질랜드 對한국 수입 동향>

(단위 : US$, 천)

[자료 : GTA] 

우리 나라는 기계식 삽, 굴삭기 및 삽 로더등을 포함하고 있는 기타 건설 중장비 부문의 수출이 크게 감소하였으며, 용융 아연 도강판과 철 및 비합금강 용접 강관 등의 품목에서도 수출이 대폭 감소하였다. 하지만 뉴질랜드 정부는 ‘23년 8월 신규 국가 건설 교통 프로젝트를 발표하였으며 버스, 철도 개발 등의 핵심 프로젝트 등을 선정하여 추진할 예정으로, 뉴질랜드 건설 교통 부문을 꾸준히 모니터링 하여 수출 기회를 발굴해 간다면 우리 기업들의 부진했던 수출 품목도 중장기적으로 회복될 것이라 전망된다.

주택 시장 향후 전망

대부분의 주요 기관 및 시장 전문가들은 2024년에 부동산 가격이 약 5~ 10%까지 올라갈 것이라고 전망하고 있다.

<뉴질랜드 주요 기관 2024년 부동산 성장 전망율>

(단위: %)

[자료 : https://www.opespartners.co.nz/]

시사점

다소 침체기를 겪고 있던 뉴질랜드 부동산 시장은 ‘24년 2월 처음으로 연평균 플러스 성장률을 보였으며 건설 경기 역시 공사 규모면에서는 꾸준한 성장을 이어가고 있다. 뉴질랜드 부동산 전문 분석 기관인 Corelogic 은 현재 높은 모기지 금리와 부채-소득 비율 상한선 전망으로 인해 이런 부동산 회복은 다소 느리게 진행 될 가능성이 높다고 분석했다. 하지만 세금 이자 공제 제도를 복원하고 임대 주택(BTR)에 대한 외국인 투자법을 개정하려는 신 정부의 정책 변화들이 부동산 시장과 건설 경기에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망되는 바이다. 최근 정부는 2024년 6월까지 집행할 과제 우선순위 36가지를 발표하였는데 해외산 건축 자재 제한 완화 방침에 대한 계획 초안 발표가 이 중 하나이다. 아직 자세한 사항은 공개되지 않았으나 정부는 뉴질랜드 내에서 일부 건축 신제품들은 승인을 받기까지 최대 2년 가까이 소요되며 뉴질랜드 내 비싼 건축 비용이 이런 복잡한 절차 때문인 점을 꼬집었다. 정부는 건축법을 개정하여 건축 제품의 가용성을 높이고 건축 비용을 낮추려는 계획으로 ‘건축 개정안’은 2024년 말 이전까지 법안이 통과될 예정이다. 개정될 내용에는 국제 건축 제품 표준 인정 등이 포함되어 있다. 한국의 주력 수출 품목인 건설 중장비, 철강 제품뿐만 아니라 기타 가구 가전 제품을 포함한 주택 관련 품목들을 수출하는 기업들은 해당 뉴스도 추후 관심을 가지고 지켜볼 필요가 있겠다.

 자료:  Statista, GTA(Global Trade Atlas), https://www.qv.co.nz, https://www.opespartners.co.nz